Genehmigung gegen Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlung

Nicht jede Zweck­ent­frem­dung lässt sich ver­hin­dern, und nicht jede soll ver­hin­dert wer­den. Art. 2 Abs. 1 ZwEWG unter­schei­det des­halb zwei Wege zur Geneh­mi­gung: einen Anspruch, wenn über­wie­gen­de Inter­es­sen für die Zweck­ent­frem­dung spre­chen, und eine Ermes­sens­ent­schei­dung, wenn dem Erhal­tungs­in­ter­es­se durch Aus­gleichs­maß­nah­men Rech­nung getra­gen wird.

Der Anspruch nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG

Die Geneh­mi­gung ist zu ertei­len, wenn vor­ran­gi­ge öffent­li­che Inter­es­sen oder schutz­wür­di­ge pri­va­te Inter­es­sen das Inter­es­se an der Erhal­tung des Wohn­raums über­wie­gen. Das ist kein Ermes­sen, son­dern eine gebun­de­ne Ent­schei­dung – wer die Vor­aus­set­zun­gen dar­legt, hat einen Anspruch.

Vor­ran­gi­ge öffent­li­che Inter­es­sen nimmt die Aus­le­gungs­hil­fe des Baye­ri­schen Staats­mi­nis­te­ri­ums für Woh­nen, Bau und Ver­kehr an, wenn Wohn­raum zur Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit sozia­len Ein­rich­tun­gen oder lebens­wich­ti­gen Diens­ten ver­wen­det wer­den soll, die gera­de an die­ser Stel­le drin­gend benö­tigt wer­den. Bei den schutz­wür­di­gen pri­va­ten Inter­es­sen nennt sie unter ande­rem eine nach­ge­wie­se­ne Exis­tenz­ge­fähr­dung, die vor­über­ge­hen­de Umwid­mung von Gewer­be­raum in Abstim­mung mit der Gemein­de und die Ver­mie­tung eigen­ge­nutz­ten Wohn­raums in Abwesenheitszeiten.

§ 6 der Münch­ner Sat­zung kon­kre­ti­siert die vor­ran­gi­gen öffent­li­chen Belange.

Ersatzwohnraum nach § 7 der Satzung

Der zwei­te Weg führt über Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZwEWG: Die Geneh­mi­gung kann erteilt wer­den, wenn dem Erhal­tungs­in­ter­es­se durch Aus­gleichs­maß­nah­men in ver­läss­li­cher und ange­mes­se­ner Wei­se Rech­nung getra­gen wird. Das Gesetz nennt dafür zwei For­men – Bereit­stel­lung von Ersatz­wohn­raum oder Ausgleichszahlung.

Ersatz­wohn­raum ist der Regel­fall bei Abbruch und bei bau­li­chen Maß­nah­men. § 5 Abs. 1a der Münch­ner Sat­zung geht hier noch wei­ter: Der Abbruch ist geneh­mi­gungs­frei, wenn Ersatz­wohn­raum in glei­chem Umfang und Stan­dard geschaf­fen wird. Prak­tisch ent­schei­det sich hier viel an der Fra­ge, wann und wo der Ersatz ent­steht und wie sei­ne Bereit­stel­lung gesi­chert wird – die Behör­de ver­langt regel­mä­ßig Neben­be­stim­mun­gen nach § 9 der Satzung.

Die Ausgleichszahlung nach § 8 der Satzung

Steht kein Ersatz­wohn­raum zur Ver­fü­gung, kommt eine Aus­gleichs­zah­lung in Betracht. § 8 der Münch­ner Sat­zung ori­en­tiert ihre Höhe an den Durch­schnitts­kos­ten für die Erstel­lung von öffent­lich geför­der­tem Wohn­raum. Geht Wohn­raum nur vor­über­ge­hend ver­lo­ren, sieht die Sat­zung eine monat­lich zu ent­rich­ten­de Aus­gleichs­zah­lung in Höhe der durch­schnitt­li­chen Münch­ner Brut­to­kalt­mie­te vor.

Bei­de Bemes­sungs­grund­la­gen sind angreif­bar: Sie beru­hen auf Durch­schnitts­wer­ten, die auf den kon­kre­ten Fall pas­sen müs­sen. Die Flä­che, der Zeit­raum des Ver­lusts und die Fra­ge, ob über­haupt Wohn­raum im Sin­ne der Sat­zung betrof­fen ist, bestim­men den Betrag.

Das Negativattest nach § 10 der Satzung

Wer der Auf­fas­sung ist, dass die Räu­me kein Wohn­raum im Sin­ne der Sat­zung sind, kann ein Nega­tiv­at­test bean­tra­gen. Es ist der sau­bers­te Weg, Rechts­si­cher­heit vor einer Inves­ti­ti­on zu schaf­fen, und es ver­mei­det den Streit dar­über, ob eine Geneh­mi­gung über­haupt nötig gewe­sen wäre.

Die Anhörung der Mieter

§ 11 der Münch­ner Sat­zung sieht eine Anhö­rung der Mie­te­rin­nen und Mie­ter vor. Das Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren ist damit kein rei­nes Zwei­per­so­nen­ver­hält­nis zwi­schen Eigen­tü­mer und Stadt – Ver­fah­rens­feh­ler bei der Anhö­rung kön­nen den Bescheid angreif­bar machen.

Was zu prüfen ist

Zu prü­fen ist hier vor allem:

• Liegt ein Fall der gebun­de­nen Ent­schei­dung nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG vor, oder geht es um Ermessen?
• Wel­che vor­ran­gi­gen öffent­li­chen oder schutz­wür­di­gen pri­va­ten Inter­es­sen las­sen sich belegen?
• Ist Ersatz­wohn­raum in glei­chem Umfang und Stan­dard mög­lich, und wann ent­steht er?
• Trifft die Bemes­sungs­grund­la­ge der Aus­gleichs­zah­lung auf den kon­kre­ten Fall zu?
• Geht Wohn­raum dau­er­haft oder nur vor­über­ge­hend verloren?
• Sind die Neben­be­stim­mun­gen nach § 9 der Sat­zung erfor­der­lich und verhältnismäßig?
• Wur­de die Anhö­rung der Mie­ter nach § 11 durchgeführt?

Häufige Fragen zu Ersatzwohnraum und Ausgleich

Wonach bemisst sich die Ausgleichszahlung in München?

§ 8 der Sat­zung ori­en­tiert die Höhe an den Durch­schnitts­kos­ten für die Erstel­lung von öffent­lich geför­der­tem Wohn­raum. Bei vor­über­ge­hen­dem Ver­lust kommt eine monat­li­che Zah­lung in Höhe der durch­schnitt­li­chen Münch­ner Brut­to­kalt­mie­te in Betracht.

Kann ich abbrechen, wenn ich neu baue?

§ 5 Abs. 1a der Münch­ner Sat­zung nimmt den Abbruch von der Geneh­mi­gungs­pflicht aus, wenn Ersatz­wohn­raum in glei­chem Umfang und Stan­dard geschaf­fen wird. Was „glei­cher Umfang und Stan­dard“ bedeu­tet, ist im Ein­zel­fall zu klären.

Habe ich einen Anspruch auf die Genehmigung?

Ja, wenn vor­ran­gi­ge öffent­li­che oder schutz­wür­di­ge pri­va­te Inter­es­sen das Erhal­tungs­in­ter­es­se über­wie­gen – Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG ist als gebun­de­ne Ent­schei­dung for­mu­liert. Im Übri­gen steht die Geneh­mi­gung im Ermessen.

Was passiert, wenn die Stadt zu lange braucht?

Nach Art. 2 Abs. 2 Satz 2 ZwEWG gilt die Geneh­mi­gung nach Ablauf der Drei-Monats-Frist als erteilt, sofern kein abwei­chen­der behörd­li­cher Fris­ten­plan öffent­lich bekannt gemacht wurde.

Wozu dient ein Negativattest?

Es beschei­nigt nach § 10 der Münch­ner Sat­zung, dass kein Wohn­raum im Sin­ne der Sat­zung vor­liegt – und damit, dass es kei­ner Geneh­mi­gung bedarf.

Kontakt

Soll­ten Sie Fra­gen zu Ersatz­wohn­raum, Aus­gleichs­zah­lung oder Nega­tiv­at­test haben, neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: Sep­tem­ber 2026

Dr. Tobi­as Kumpf, Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht in München.