Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht

Das Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht ist sehr viel­fäl­tig. Es befasst sich mit allen Fra­gen rund um die Rech­te an Grund­stü­cken und den dar­auf befind­li­chen Immo­bi­li­en. Streng zu unter­schei­den sind hier die ding­li­chen Rech­te an Grund­stü­cken sowie die ver­trag­li­chen Bezie­hun­gen zwi­schen Per­so­nen, die zum Bei­spiel den Kauf einer Immo­bi­lie betref­fen. Die meis­ten Rege­lun­gen zum Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht fin­den sich im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB). Als Rechts­an­walt mit beson­de­rer Erfah­rung bera­te ich Sie zu allen Fra­gen, die mit Immo­bi­li­en zu tun haben.

Immo­bi­li­en­kauf

Der Immo­bi­li­en­kauf ist ein Ver­trag, der mit hohen finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen ver­bun­den ist. Vie­le Men­schen erwer­ben mit dem Kauf einer Immo­bi­lie auch eine Absi­che­rung für ihr Alter. Gera­de des­halb ist es so wich­tig, vor dem Abschluss eines Ver­trags über den Kauf einer Immo­bi­lie sämt­li­che Fra­gen mit einem Rechts­an­walt zu klä­ren. Glei­ches gilt für den Ver­trag über den Kauf einer Eigen­tums­woh­nung.

Kauf­ver­trä­ge über Immo­bi­li­en kön­nen sowohl ein unbe­bau­tes Grund­stück, ein Ein- oder Mehr­fa­mi­li­en­haus oder eine Eigen­tums­woh­nung betref­fen. Auch das Erb­bau­recht (das Recht, auf einem frem­den Grund­stück zu bau­en) ist ein ding­li­ches, ver­äu­ßer­li­ches Recht. Das Gesetz schreibt auf­grund der Bedeu­tung des Immo­bi­li­en­kaufs für die Wirk­sam­keit eines Kauf­ver­trags des­sen nota­ri­el­le Beur­kun­dung vor.

Vor dem Abschluss eines Kauf­ver­trags soll­te auf jeden Fall die Finan­zie­rung gesi­chert sein. Außer­dem ist es unbe­dingt erfor­der­lich, dass zum Bei­spiel eine Eini­gung über die­se wesent­li­chen Punk­te erzielt wird:

  • die Gewähr­leis­tung von Män­geln,
  • den Fort­be­stand oder das Löschen von Belas­tun­gen des Objekts,
  • der Besitz-, Nut­zun­gen- und Las­ten­über­gang.

Rück­ab­wick­lung Immo­bi­li­en­kauf

Pac­ta sunt ser­van­da. Die­ser alte Grund­satz gilt auch im deut­schen Recht: Ver­trä­ge müs­sen ein­ge­hal­ten wer­den. Gera­de beim Immo­bi­li­en­kauf ist es in der Regel sehr schwie­rig, von einem geschlos­se­nen Ver­trag zurück­zu­tre­ten. Doch es gibt Aus­nah­men. Ins­be­son­de­re drei recht­li­che Grund­la­gen gibt es für die Rück­ab­wick­lung eines Immo­bi­li­en­kaufs:

  • die Anfech­tung einer Wil­lens­er­klä­rung (Inhalts- oder Erklä­rungs­irr­tum, § 119 BGB, Täu­schung oder Dro­hung, § 121 BGB),
  • ein Wider­rufs­recht, das sich auf die Finan­zie­rung einer Immo­bi­lie bezieht oder
  • ein Rück­tritts­recht auf­grund von Män­geln.

Die Män­gel­rech­te nach Immo­bi­li­en­kauf wer­den häu­fig vom Ver­käu­fer in den Ver­trags­klau­seln aus­ge­schlos­sen. In einem sol­chen Fall ist jedoch stets zu prü­fen, ob der Aus­schluss der Män­gel­rech­te nach Immo­bi­li­en­kauf im kon­kre­ten Fall über­haupt gül­tig ist. Eher sel­ten ist ein Ver­trag auf­grund von Sit­ten­wid­rig­keit oder Wucher von Anfang an nich­tig (§ 138 BGB). Doch auch die­se Opti­on gilt es im Rah­men einer umfas­sen­den recht­li­chen Prü­fung zu berück­sich­ti­gen. Als Rechts­an­walt für Immo­bi­li­en- und Grund­stücks­recht bera­te ich Sie umfas­send zum The­ma Rück­ab­wick­lung Immo­bi­li­en­kauf.

Vor­kaufs­recht

Vor­kaufs­rech­te über Sachen kön­nen schuld­recht­lich oder ding­lich gere­gelt wer­den. Das vor­ran­gi­ge Recht auf den Kauf einer Immo­bi­lie muss zu des­sen Wirk­sam­keit aller­dings ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Der Vor­kaufs­be­rech­tig­te ist durch die­se Ein­tra­gung gegen ande­re Ver­ein­ba­run­gen, die der Eigen­tü­mer mit einem Erwer­ber schließt, wirk­sam geschützt. Der Berech­tig­te kann dann zu den glei­chen Bedin­gun­gen an die Stel­le des Käu­fers tre­ten. Damit der Ver­käu­fer wie­der­um geschützt davor ist, an zwei Par­tei­en zu leis­ten, wird er in einem Kauf­ver­trag ein Rück­tritts­recht fest­schrei­ben. Wer sein Vor­kaufs­recht aus­üben möch­te, ist hier­zu an gesetz­li­che Fris­ten gebun­den. Wird eine Woh­nung in eine Eigen­tums­woh­nung umge­wan­delt, hat der Mie­ter unter bestimm­ten Umstän­den ein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht (§ 577 BGB).

Nieß­brauch

Der Ver­trag über den Nieß­brauch an Grund­stü­cken muss eben­falls nota­ri­ell beur­kun­det und ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den (§§ 873 ff. BGB). Der Nieß­brauch ist wie das Eigen­tum ein ding­li­ches Recht. Die­ses Recht ermög­licht es dem Inha­ber, aus einem Grund­stück Nut­zun­gen zu zie­hen. Typisch ist zum Bei­spiel ein lebens­lan­ges Wohn­recht, das sich der Ver­käu­fer im Rah­men eines Immo­bi­li­en­kaufs sichert. Im Rah­men die­ses Wohn­rechts kann auch ver­ein­bart wer­den, dass zu Leb­zei­ten des Nieß­brau­chers die Immo­bi­lie ohne des­sen Zustim­mung nicht wei­ter­ver­kauft wer­den darf.

Ande­re Arten des Nieß­brauchs sind zum Bei­spiel die Bewirt­schaf­tung von land­wirt­schaft­li­chen Grund­stü­cken, wobei der Nieß­brau­cher zwar die Erträ­ge (zum Bei­spiel aus der Ern­te) ein­zie­hen darf; er ist gleich­zei­tig aber ver­pflich­tet, die wirt­schaft­li­che Bestim­mung der Sache nicht zu ändern. So darf er aus einer land­wirt­schaft­lich genut­zen Flä­che kei­ne Kies­gru­be machen.

Wohn­recht

Das Wohn­recht in einer Immo­bi­lie ist beson­ders für älte­re Men­schen ein wich­ti­ger Bestand­teil ihrer Alters­si­che­rung. Die­ses Recht lässt sich auf ver­schie­de­ne Arten aus­ge­stal­ten. Hier spie­len unter ande­rem auch steu­er­li­che Aspek­te eine Rol­le. So kann die Über­tra­gung von Immo­bi­li­en an die Kin­der oder Enkel zu Leb­zei­ten Erb­schafts­steu­er spa­ren. Dies gilt aller­dings nur, wenn man bei der Eigen­tums­über­tra­gung wich­ti­ge Punk­te rechts­si­cher regelt. Hier­für ste­he ich Ihnen als Rechts­an­walt mit gro­ßer Erfah­rung im Erbrecht und Immo­bi­li­en­recht gern zur Ver­fü­gung.

Die Aus­ge­stal­tung des Wohn­rechts in Form eines Nieß­brauchs hat für den Berech­tig­ten den Vor­teil, dass er nach einem Aus­zug – zum Bei­spiel in ein Senio­ren­pfle­ge­heim – berech­tigt ist, die Immo­bi­lie wei­ter zu ver­mie­ten. Die­se Mög­lich­keit besteht nicht, wenn in dem Ver­trag nur ein rei­nes Recht auf das Woh­nen in der Immo­bi­lie ver­ein­bart wur­de.

Grund­dienst­bar­kei­ten

Eine Grund­dienst­bar­keit ist die Belas­tung eines Grund­stücks der­art, dass der Inha­ber des Rechts das für ihn frem­de Grund­stück in einer bestimm­ten Wei­se nut­zen darf. Typi­sche Grund­dienst­bar­kei­ten sind zum Bei­spiel Geh- und Fahrt­rech­te. Grund­dienst­bar­kei­ten ent­ste­hen durch die Eini­gung der Eigen­tü­mer und eine Grund­buch­ein­tra­gung. Geh- und Fahrt­rech­te kön­nen jedoch auch durch Gewohn­heits­recht ent­ste­hen. Vor­aus­set­zung hier­für ist jedoch ein nicht unwe­sent­li­cher Zeit­ab­schnitt eines bestimm­ten Ver­hal­tens und die Dul­dung des Eigen­tü­mers. Die Grund­dienst­bar­keit wird gemäß § 96 BGB ein wesent­li­cher Bestand­teil des Grund­stücks.

Grenz­strei­tig­kei­ten zwi­schen Eigen­tü­mern

Ein wei­te­rer häu­fi­ger Fall in der Pra­xis des Grund­stücks­rechts sind Grenz­strei­tig­kei­ten. Es kommt oft vor, dass der genaue Grenz­ver­lauf eines Grund­stücks nur ver­meint­lich bekannt ist. Grund­stü­cke wer­den nach Maß­ga­be des Lie­gen­schafts­ka­tas­ters in einem eige­nen Blatt des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Wird durch eine nicht erlaub­te Ein­wir­kung des Nach­barn in Rech­te des Eigen­tü­mers ein­ge­grif­fen, ist eine soge­nann­te Eigen­tums­stö­rungs­kla­ge mög­lich (§§ 1004, 903 BGB). In den meis­ten Fäl­len hilft jedoch schon die Ein­schal­tung eines Rechts­an­walts, um bereits im Vor­feld einer pro­zess­recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung bestehen­de Strei­tig­kei­ten zu klä­ren.

Miet­recht

Miet­ein­nah­men sind für vie­le Eigen­tü­mer ein wich­ti­ger Teil der Exis­tenz­grund­la­ge. Das Miet­recht ist ein nur zwi­schen den betei­lig­ten Per­so­nen (Mie­ter und Ver­mie­ter) gel­ten­des Recht – anders als beim Grund­stücks­recht, wo der Eigen­tü­mer oder der Nieß­brau­cher ein direkt auf das Objekt bezo­ge­nes Recht erwirbt. Miet­recht­li­che Vor­schrif­ten fin­den sich vor allem im BGB, hier in den §§ 535 ff. Häu­fi­ge Rechts­fra­gen erge­ben sich aus den hier gere­gel­ten Pflich­ten und Rech­ten der Mie­ter und Ver­mie­ter. Wenn Mie­ter bei­spiels­wei­se mit ihren Miet­zah­lun­gen in Rück­stand gera­ten, ist es für den Eigen­tü­mer als Ver­mie­ter oft nicht leicht, den Ver­trag wirk­sam zu kün­di­gen, um sich für die Zukunft Miet­ein­nah­men zu sichern.

Oft tre­ten wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses Strei­tig­kei­ten über ver­meint­li­che Män­gel der Miet­sa­che auf. Die­se kön­nen unter Umstän­den zu einer Miet­min­de­rung berech­ti­gen. Am Ende eines Miet­ver­hält­nis­ses kommt es häu­fig zu Kon­flik­ten, wenn die Woh­nungs­über­ga­be nicht ord­nungs­ge­mäß erfolgt. Auch die Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on wird in vie­len Fäl­len zu einem Streit­punkt zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter. Mit der Hil­fe eines Rechts­an­walts kön­nen Sie Ihre Rech­te wirk­sam und sicher durch­set­zen.

Mak­ler­recht

Auch das Mak­ler­recht spielt bei Kauf­ver­trä­gen über Immo­bi­li­en eine gro­ße Rol­le. In einem Mak­ler­ver­trag wird fest­ge­legt, dass dem Mak­ler bei der Ver­mitt­lung eines defi­nier­ten Ver­trags­ab­schlus­ses eine Pro­vi­si­on zusteht. In die­sem Bereich kommt es häu­fig zu Strei­tig­kei­ten, zum Bei­spiel über die Höhe der Pro­vi­si­on, über eine Ände­rung des Kauf­ge­gen­stands, auf den sich der Ver­trag ursprüng­lich bezog, oder auch über den recht­li­chen Bestand eines Mak­ler­ver­trags. Bei der Ver­let­zung sei­ner Neu­tra­li­täts­pflicht hat der Mak­ler kei­nen Anspruch auf Ver­gü­tung. Auch dann, wenn ein Kauf­ver­trag über ein Grund­stück nicht wirk­sam wird – weil er zum Bei­spiel nicht nota­ri­ell beur­kun­det wur­de – kann das Recht auf die Mak­ler­pro­vi­si­on ent­fal­len.

Ihr Part­ner im Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht

Ganz gleich, ob Sie als Eigen­tü­mer eine Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­ten und sich hier­für recht­lich absi­chern möch­ten, ob Sie als Käu­fer vor Ver­trags­ab­schluss eine kom­pe­ten­te recht­li­che Bera­tung wün­schen oder in sons­ti­gen Ange­le­gen­hei­ten aus dem Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht Infor­ma­tio­nen oder eine recht­li­che Ver­tre­tung wün­schen: Ich ste­hen Ihnen als Exper­te für Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­recht gern zur Ver­fü­gung. Ich set­ze mein Fach­wis­sen und mei­ne Erfah­rung gezielt für Ihre Inter­es­sen ein.

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