Alt­las­ten · Recht­li­che Grund­la­gen für den Umgang mit Alt­las­ten auf dem Grund­stück

Der Erwerb von Grund und Boden stellt meist eine lang­fris­ti­ge und gut durch­dach­te Inves­ti­ti­on dar. Doch wenn sich auf dem Grund­stück soge­nann­te Alt­las­ten befin­den, dürf­te für deren Räu­mung noch ein­mal ein gra­vie­ren­der Preis fäl­lig wer­den. Wie kann sich der Käu­fer dage­gen weh­ren?

Alt­las­ten – was ist das eigent­lich?

Ob eine sol­che Alt­last im juris­ti­schen Sin­ne vor­liegt, bestimmt zunächst das Gesetz zum Schutz vor schäd­li­chen Boden­ver­än­de­run­gen und zur Sanie­rung von Alt­las­ten. Des­sen Para­graf 2 Absatz 5 zielt dem­nach auf alle Grund­stü­cke ab, auf denen in der Ver­gan­gen­heit mit umwelt­ge­fähr­den­den Stof­fen oder mit Abfäl­len han­tiert wur­de. Gleich­falls greift das Gesetz immer dann, wenn die­se Stof­fe sogar wei­ter­hin in dem Boden gela­gert sind. Denn von ihnen könn­ten gif­ti­ge Sub­stan­zen etwa in das Grund­was­ser ent­wei­chen.

Aller­dings genügt das rei­ne Vor­han­den­sein der Stof­fe noch nicht aus, um eine Alt­last im Sin­ne des § 2 Abs. 5 BBo­dSchG zu begrün­den. Viel­mehr muss davon auch eine schäd­li­che Boden­ver­än­de­rung oder eine sons­ti­ge Gefahr ent­we­der für den ein­zel­nen Bür­ger oder sogar für die All­ge­mein­heit her­vor­ge­ru­fen wer­den kön­nen. Ins­be­son­de­re bei gif­ti­gen Sub­stan­zen ist davon aus­zu­ge­hen, dass die­se nicht inner­halb weni­ger Mona­te oder Jah­re an nega­ti­ver Kraft ver­lie­ren – ent­spre­chend kann das Pro­blem der Alt­las­ten erst nach Jahr­zehn­ten auf­tre­ten.

Wer trägt die Pflicht der Gefah­ren­ab­wehr?

§ 4 Abs. 1 und 2 BBo­dSchG neh­men den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sowie den Ver­ur­sa­cher einer mög­li­cher­wei­se durch Alt­las­ten ent­ste­hen­den Gefahr in die Pflicht: Sie haben alle erfor­der­li­chen Maß­nah­men dafür ein­zu­lei­ten, dass eine sol­che Gefähr­dung des Ein­zel­nen oder der All­ge­mein­heit in der Zukunft nicht zu erwar­ten ist. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer müss­te dem­nach auch dafür Sor­ge tra­gen, dass etwa Mit­ar­bei­ter sei­ner dort betrie­be­nen Fir­ma kei­ne schäd­li­chen Boden­ver­än­de­run­gen vor­neh­men.

Doch wie ist zu ver­fah­ren, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer wech­selt? Wer Grund und Boden erwirbt und erst im Nach­hin­ein von den dort lagern­den Alt­las­ten erfährt, ist gemäß § 4 Abs. 3 BBo­dSchG ver­pflich­tet, die Sanie­rung des Grund­stücks vor­zu­neh­men. Eine Haf­tung, die meist nicht ledig­lich mit dem ober­fläch­li­chen Abtra­gen des Mut­ter­bo­dens erfüllt ist – son­dern die einen lang­wie­ri­gen und kom­ple­xen Pro­zess der Rei­ni­gung erfor­der­lich machen kann, aus dem nicht sel­ten Kos­ten im Bereich meh­re­rer ein­tau­send Euro ent­ste­hen.

Las­sen sich mög­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men im Vor­feld erken­nen?

Da der Grund­stücks­käu­fer im Zwei­fels­fal­le die Haf­tung für die Alt­las­ten über­nimmt und sich einer teu­ren Sanie­rung aus­ge­setzt sehen kann, stellt sich die Fra­ge nach mög­li­chen Schutz­me­cha­nis­men gegen eine sol­che Gefahr. Wer sich dabei nicht auf die Aus­sa­gen des vor­he­ri­gen Eigen­tü­mers ver­las­sen möch­te, darf beim Umwelt­amt der zustän­di­gen Stadt, Gemein­de oder Kom­mu­ne einen Blick in die Alt­las­ten­ka­tas­ter sowie bei der Bau­be­hör­de in die das Grund­stück betref­fen­den Akten wer­fen. Hier müss­ten etwai­ge Gefähr­dungs­la­gen notiert sein.

Bereits bei der Gestal­tung des Kauf­ver­tra­ges ist dann aber eine juris­ti­sche Beglei­tung emp­feh­lens­wert. Denn nun gilt es, sich die Qua­li­tät des Bodens durch den Ver­käu­fer – und somit bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer – schrift­lich zusi­chern zu las­sen. Hier­bei ist ins­be­son­de­re dar­auf abzu­zie­len, dass sich in dem Erd­reich kei­ner­lei Alt­las­ten mehr befin­den. Wei­ter­ge­hend kön­nen die Ergeb­nis­se einer Boden­un­ter­su­chung sowie gut­ach­ter­li­cher Ana­ly­sen in die Beur­tei­lung des Zustan­des des Grund­stü­ckes ein­be­zo­gen wer­den. Zumeist aller­dings auf Kos­ten des ver­meint­li­chen Käu­fers.

Wel­che Pflich­ten tref­fen den Ver­käu­fer?

Übri­gens ist der frü­he­re Eigen­tü­mer bei sei­nen Aus­sa­gen die Qua­li­tät des Bodens betref­fend zur Wahr­heit ver­pflich­tet. Die­sen Grund­satz leg­te der Bun­des­ge­richts­hof sei­nem Urteil (Akten­zei­chen: V ZR 285/99) vom 20. Okto­ber 2000 zugrun­de: Dem­nach genügt es bei den Anga­ben gegen­über einem mög­li­chen Käu­fer nicht, über das Vor­han­den­sein von Alt­las­ten zu spe­ku­lie­ren – weiß der frü­he­re Eigen­tü­mer sicher, dass auf die­sem Grund und Boden mit gefähr­li­chen Stof­fen han­tiert wur­de, hat er die­se Kennt­nis mit­zu­tei­len.

Fand der Kauf der Immo­bi­lie erst nach dem 01.03.1999 statt und war dem vor­he­ri­gen Besit­zer bewusst, dass auf dem Boden schäd­li­che Stof­fe bear­bei­tet wur­den, deren Rück­stän­de mög­li­cher­wei­se in die­sen ein­ge­drun­gen sein könn­ten, so wird gemäß § 4 Abs. 6 BBo­dSchG somit eine Haf­tung des frü­he­ren Eigen­tü­mers aus­ge­löst. Jedoch stellt es erfah­rungs­ge­mäß eine rela­tiv hohe Hür­de dar, die­sem die Kennt­nis von den Alt­las­ten auch zwei­fels­frei nach­zu­wei­sen und die Ver­ant­wort­lich­keit der Sanie­rung auf ihn zu über­tra­gen.

Bis zu wel­chem Zeit­punkt darf Rechts­si­cher­heit erwar­tet wer­den?

Übli­cher­wei­se wer­den die Ver­hand­lun­gen für den Kauf­ver­trag erst dann durch­ge­führt, wenn die Beschaf­fen­heit des Bodens zwei­fels­frei ermit­telt wur­de. Aller­dings kann es immer wie­der zu Aus­nah­men kom­men. Die­se tre­ten etwa dann ein, wenn moder­ne­re Test­ver­fah­ren genutzt und frü­he­re Ergeb­nis­se erneut über­prüft wer­den kön­nen. Eine beson­de­re Kon­stel­la­ti­on ist in sol­chen Fäl­len immer dann anzu­neh­men, wenn der Kauf­ver­trag für das Grund­stück bereits abge­schlos­sen, die Kauf­sum­me selbst aber noch nicht über­wie­sen wur­de.

Kommt es in die­sem kur­zen Zeit­fens­ter zu neu­en Prüf­re­sul­ta­ten, die das Vor­han­den­sein von Alt­las­ten im Boden bestä­ti­gen, steht dem Käu­fer ein Zurück­be­hal­tungs­recht der Kauf­sum­me zu – das Eigen­tum an dem Grund­stück wird dabei nicht über­tra­gen. Das Land­ge­richt Koblenz for­der­te in sei­nem Urteil (Akten­zei­chen: 1 0 485/00) vom 02.08.2001 aller­dings, dass ein sol­ches Zurück­be­hal­tungs­recht des Kauf­be­tra­ges erst dann aus­ge­löst wird, wenn eine kon­kre­te Gewiss­heit über die Alt­las­ten besteht. Rei­ne Ver­mu­tun­gen über deren Exis­tenz genü­gen dabei nicht.

Lässt sich der Kauf­ver­trag anfech­ten?

Bereits erwähnt wur­de die Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­käu­fers hin­sicht­lich etwai­ger Alt­las­ten. Die­ser Pflicht hat er unauf­ge­for­dert nach­zu­kom­men – es ist dabei nicht not­wen­dig, dass der mög­li­che Käu­fer ihn auf das Vor­han­den­sein gefähr­li­cher Stof­fe anspricht. Wird die­se Pflicht nicht erfüllt, wird die Aus­sa­ge sogar wahr­heits­wid­rig ver­än­dert, so ist juris­tisch eine arg­lis­ti­ge Täu­schung anzu­neh­men. Immer­hin stellt die Boden­be­schaf­fen­heit eine wert­bil­den­de Eigen­schaft des Grund­stücks dar – wüss­te der Käu­fer um die Alt­las­ten, wür­de er ver­mut­lich einen gerin­ge­ren Preis bie­ten oder kei­ner­lei Inter­es­se an der Immo­bi­lie zei­gen.

Als Rechts­fol­ge eines Kau­fes mit erst nach­träg­lich ein­set­zen­der Kennt­nis über die Alt­las­ten ist eine Anfech­tung des Kauf­ver­tra­ges vor­ge­se­hen. Bei ihr ist nun aller­dings der Käu­fer ver­pflich­tet, dem Ver­käu­fer zwei­fels­frei nach­zu­wei­sen, dass die­ser von der Exis­tenz der gefähr­li­chen Stof­fe schon bei der Eini­gung über den Kauf­ver­trag wuss­te. Ein durch­aus schwie­ri­ges Unter­fan­gen. Gelingt das, so wird der Kon­trakt rück­ab­ge­wi­ckelt: Der Käu­fer erhält die bezahl­te Kauf­sum­me und der Ver­käu­fer das Grund­stück zurück.

Wel­che Gewähr­leis­tungs­rech­te kann der Käu­fer gel­tend machen?

Nicht immer ist eine sol­che Anfech­tung aber tat­säch­lich mög­lich. Denn in vie­len Kauf­ver­trä­gen, die die Eigen­tums­über­tra­gung an einem Grund­stück umfas­sen, wird die Über­nah­me von Gewähr­leis­tungs­pflich­ten aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen – und per Unter­schrift von allen Betei­lig­ten akzep­tiert. Aller­dings soll der Käu­fer nicht die Kos­ten der Sanie­rung tra­gen müs­sen, wenn er von dem Ver­käu­fer über das Vor­han­den­sein der Alt­las­ten falsch infor­miert wur­de. Liegt eine arg­lis­ti­ge Täu­schung vor, greift die Gewähr­leis­tung also den­noch.

In einem sol­chen Fal­le wäre es daher gemäß § 444 des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches auch irrele­vant, dass die Gewähr­leis­tung aus­ge­schlos­sen wur­de. Viel­mehr begrün­det die vor­he­ri­ge arg­lis­ti­ge Täu­schung erneut die Mög­lich­keit zur Anfech­tung des Kauf­ver­tra­ges. Der Käu­fer ist nun­mehr berech­tigt, unter­schied­li­che Ansprü­che zu erhe­ben. Die­se umfas­sen die Män­gel­be­sei­ti­gung und damit das Räu­men der gefähr­li­chen Alt­las­ten aus dem Boden, die Min­de­rung des bereits ver­ein­bar­ten oder sogar gezahl­ten Kauf­prei­ses, den Rück­tritt vom Ver­trag sowie einen Ersatz erlit­te­ner Schä­den.

Sieht das Gesetz einen Aus­gleichs­an­spruch vor?

Wel­che Rechts­la­ge ergibt sich aber, wenn erst im Nach­hin­ein eine Boden­un­ter­su­chung vor­ge­nom­men und der Käu­fer als jet­zi­ger Eigen­tü­mer durch die Behör­den sei­ne Stadt zur Sanie­rung ver­pflich­tet wird? In die­sem Fal­le regelt § 24 Abs. 2 BBo­dSchG das wei­te­re Vor­ge­hen: Der Käu­fer hat das Grund­stück von den dort ermit­tel­ten Stof­fen zunächst auf eige­ne Kos­ten zu befrei­en. Sämt­li­che dabei anfal­len­den Maß­nah­men begleicht er im ers­ten Schritt also aus eige­ner Kas­se. Erst im Anschluss dar­an kann er einen Aus­gleichs­an­spruch gegen den frü­he­ren Eigen­tü­mer gel­tend machen und sich das bereits bezahl­te Geld für die Sanie­rung refi­nan­zie­ren las­sen.

Ein sol­cher Aus­gleichs­an­spruch darf übri­gens drei Jah­re lang ein­ge­for­dert wer­den, ehe die Ver­jäh­rung ein­setzt – der Beginn der Frist rich­tet sich nach dem Datum der Been­di­gung der Boden­sa­nie­rung. Ent­schei­dend ist zudem, dass ein sol­cher Anspruch auf eine Aus­gleichs­zah­lung nicht durch einen im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Gewähr­leis­tungs­rech­te erlischt. Aller­dings kann die Höhe des Aus­gleichs­an­spruchs durch eine gemein­sa­me Eini­gung im Kauf­ver­trag begrenzt wer­den.

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