Genehmigungspflicht und die fünf Tatbestände der Zweckentfremdung

Ob eine Nut­zung geneh­mi­gungs­pflich­tig ist, ent­schei­det sich an zwei Fra­gen: Han­delt es sich um Wohn­raum, und ist einer der Tat­be­stän­de des Art. 1 Satz 2 ZwEWG erfüllt? Bei­de Fra­gen wer­den in Mün­chen seit dem Inkraft­tre­ten der neu­en Wohn­raum­zweck­ent­frem­dungs­sat­zung am 1. August 2026 wie­der häu­fi­ger streitig.

Der Wohnraumbegriff entscheidet über alles Weitere

Wohn­raum sind nach der Aus­le­gungs­hil­fe des Baye­ri­schen Staats­mi­nis­te­ri­ums für Woh­nen, Bau und Ver­kehr Räu­me, die bei Inkraft­tre­ten des Ver­bots nach Anla­ge und bau­li­cher Aus­stat­tung tat­säch­lich und bau­recht­lich geeig­net waren, auf Dau­er bewohnt zu wer­den. Ver­langt wird eine Min­dest­aus­stat­tung mit Koch­raum, Was­ser­zapf­stel­le, Toi­let­te und Bad. Hin­zu kom­men muss eine sub­jek­ti­ve Zweck­be­stim­mung – sie liegt in der Regel in der Bau­ge­neh­mi­gung, kann sich aber auch schlüs­sig aus der Aus­stat­tung mit wohn­ty­pi­schem Mobi­li­ar ergeben.

Kein Wohn­raum sind danach unter ande­rem Dienst­woh­nun­gen, deren Nut­zung räum­lich mit einer bestimm­ten Tätig­keit zusam­men­hängt, sowie Räu­me, in denen wegen Über­be­le­gung eine Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses nicht mög­lich ist. Wer meint, dass es sich nicht um Wohn­raum han­delt, kann ein Nega­tiv­at­test nach § 10 der Sat­zung beantragen.

Die fünf Tatbestände im Einzelnen

Art. 1 Satz 2 ZwEWG, den § 4 der Münch­ner Sat­zung wört­lich über­nimmt, nennt fünf Fälle:

• Gewerb­li­che oder beruf­li­che Nut­zung: Ver­wen­dung oder Über­las­sung von mehr als 50 Pro­zent der Gesamt­flä­che zu gewerb­li­chen oder beruf­li­chen Zwe­cken. Unter­halb die­ser Schwel­le bleibt die Mit­nut­zung der eige­nen Woh­nung als Arbeits­platz zulässig.
• Bau­li­che Ver­än­de­rung: Umbau oder Nut­zung, durch die der Raum für Wohn­zwe­cke nicht mehr geeig­net ist.
• Frem­den­be­her­ber­gung über acht Wochen: Nut­zung von mehr als ins­ge­samt acht Wochen im Kalen­der­jahr zu Beher­ber­gungs­zwe­cken. Die Gren­ze ist eine Jah­res­sum­me, nicht eine Einzelaufenthaltsdauer.
• Leer­stand über drei Mona­te: Der Tat­be­stand knüpft an die Dau­er an; die minis­te­ri­el­le Aus­le­gungs­hil­fe stellt dar­auf ab, dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te den Wohn­raum absicht­lich leer ste­hen lässt, um ihn auf Dau­er einer vor­han­de­nen Nach­fra­ge zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen zu entziehen.
• Besei­ti­gung: der Abbruch. § 5 Abs. 1a der Münch­ner Sat­zung nimmt davon den Abbruch aus, bei dem Ersatz­wohn­raum in glei­chem Umfang und Stan­dard geschaf­fen wird.

Das Wort „ins­be­son­de­re“ in Art. 1 Satz 2 ZwEWG zeigt, dass die Auf­zäh­lung nicht abschlie­ßend ist. Umge­kehrt ist die Vor­schrift kein all­ge­mei­nes Nut­zungs­ver­bot: Sie greift nur, wo eine Gemein­de eine Sat­zung nach Art. 1 Satz 1 ZwEWG erlas­sen hat und die dort vor­aus­ge­setz­te beson­de­re Gefähr­dung der Wohn­raum­ver­sor­gung besteht.

Die Genehmigung und ihre Fiktion

Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG ist die Geneh­mi­gung zu ertei­len, wenn vor­ran­gi­ge öffent­li­che oder schutz­wür­di­ge pri­va­te Inter­es­sen das Inter­es­se an der Erhal­tung des Wohn­raums über­wie­gen. Im Übri­gen kann sie nach Nr. 2 erteilt wer­den, wenn dem Erhal­tungs­in­ter­es­se durch Aus­gleichs­maß­nah­men Rech­nung getra­gen wird.

Prak­tisch bedeut­sam ist Art. 2 Abs. 2: Die Gemein­de ent­schei­det inner­halb einer Frist von drei Mona­ten, und nach Ablauf der Frist gilt die Geneh­mi­gung als erteilt. Abwei­chen­de Fris­ten set­zen einen vor­ab öffent­lich bekannt gemach­ten behörd­li­chen Fris­ten­plan vor­aus. Eine erteil­te Geneh­mi­gung wirkt nach Art. 2 Abs. 1 Satz 2 für und gegen den Rechts­nach­fol­ger sowie gegen Per­so­nen, die den Besitz nach der Ertei­lung erlangt haben.

Was zu prüfen ist

Zu prü­fen ist hier vor allem:

• Lag zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt über­haupt Wohn­raum im Sin­ne der Sat­zung vor?
• Wel­cher der fünf Tat­be­stän­de soll erfüllt sein, und wor­auf stützt die Behör­de ihre Annahme?
• Bleibt die gewerb­li­che Nut­zung unter der Schwel­le von 50 Pro­zent der Gesamtfläche?
• Wann ist ein voll­stän­di­ger Geneh­mi­gungs­an­trag ein­ge­gan­gen, und läuft die Drei-Monats-Frist bereits?
• Ist ein behörd­li­cher Fris­ten­plan öffent­lich bekannt gemacht worden?
• Kommt statt der Geneh­mi­gung ein Nega­tiv­at­test in Betracht?

Häufige Fragen zur Genehmigungspflicht

Zählt mein häusliches Arbeitszimmer als Zweckentfremdung?

Nur, wenn mehr als 50 Pro­zent der Gesamt­flä­che gewerb­lich oder beruf­lich ver­wen­det oder über­las­sen wer­den. Die Mit­nut­zung der Haupt­woh­nung unter­halb die­ser Schwel­le ist nach der minis­te­ri­el­len Aus­le­gungs­hil­fe zulässig.

Ist eine Zweitwohnung eine Zweckentfremdung?

Nicht ohne Wei­te­res. Die Aus­le­gungs­hil­fe hält Zweit­woh­nun­gen bei tat­säch­li­chem Eigen­be­darf für zuläs­sig. Strei­tig wird es, wenn die Woh­nung tat­säch­lich weder bewohnt noch ver­mie­tet wird – dann rückt der Leer­stands­tat­be­stand in den Blick.

Was ist ein Negativattest?

Eine Beschei­ni­gung der Voll­zugs­be­hör­de nach § 10 der Münch­ner Sat­zung dar­über, dass kein Wohn­raum im Sin­ne der Sat­zung vor­liegt. Sie schafft Klar­heit, bevor inves­tiert oder umge­baut wird.

Gilt die Genehmigung auch für den Käufer?

Ja. Art. 2 Abs. 1 Satz 2 ZwEWG ord­net an, dass die Geneh­mi­gung für und gegen den Rechts­nach­fol­ger wirkt. Das gilt eben­so für Per­so­nen, die den Besitz nach der Ertei­lung erlangt haben.

Kontakt

Soll­ten Sie Fra­gen zur Geneh­mi­gungs­pflicht nach dem Zweck­ent­frem­dungs­recht haben, neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: Sep­tem­ber 2026

Dr. Tobi­as Kumpf, Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht in München.