Kurzzeitvermietung und Registrierungsnummer
Kurzzeitvermietung, Registrierungsnummer und Plattformpflichten
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur kurzfristigen Vermietung unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Bayern hat sie mit der Änderung des Zweckentfremdungsgesetzes vom 26. März 2026 in Art. 2a ZwEWG umgesetzt, München hat das Registrierungsverfahren mit § 5a der seit dem 1. August 2026 geltenden Satzung eingeführt. Für Gastgeber in München bedeutet das zwei getrennte Pflichtenkreise.
Erste Ebene: die Acht-Wochen-Grenze
Zweckentfremdungsrechtlich bleibt es bei Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG: Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Wer diese Grenze überschreitet, braucht eine Genehmigung.
Was Fremdenbeherbergung ist, hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Beschluss vom 28. Oktober 2021 (Az. 12 BV 20.1245) bestimmt: die Überlassung von Wohnraum an Personen, „die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben“. Entscheidend ist nach dieser Entscheidung das zugrundeliegende Nutzungskonzept; eine bestimmte Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer lässt sich nicht festlegen. Im entschiedenen Fall wurde eine Wohnung an Patienten vermietet, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhielten – das Gericht sah darin Fremdenbeherbergung, obwohl die Aufenthalte länger dauerten, weil die Mieter ihren Lebensmittelpunkt nicht verlagerten.
Als Indiz wertete der Verwaltungsgerichtshof in demselben Verfahren die Verpflichtung, 95 Prozent der Mietverhältnisse umsatzsteuerpflichtig zu gestalten: Umsatzsteuerpflichtig sind gerade Vermietungen unter sechs Monaten.
Zweite Ebene: die Registrierungspflicht
Unabhängig von der Acht-Wochen-Grenze verlangt Art. 2a Abs. 2 ZwEWG in Gebieten mit eingeführtem Registrierungsverfahren, dass der Gastgeber die Einheit registriert, bevor er sie über eine Online-Plattform anbietet. Nach Art. 2a Abs. 5 Satz 2 muss die Registrierungsnummer auf der Plattform angegeben werden; § 5a Abs. 4 der Münchner Satzung wiederholt das.
Die Nummer wird nach Art. 2a Abs. 4 auf Grundlage der Erklärungen des Gastgebers automatisch, unverzüglich und kostenfrei erteilt, sobald die erforderlichen Informationen und Belege vorliegen. Satz 3 stellt klar, dass die Erteilung ein Verwaltungsakt ist, der vollständig durch automatisierte Einrichtungen erlassen werden kann – gegen eine Ablehnung stehen also die verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfe offen. Die Nummern werden nach Art. 2a Abs. 6 in ein öffentliches Register aufgenommen.
Wichtig ist die Trennung beider Ebenen: Art. 2 Abs. 1 Satz 3 ZwEWG bestimmt ausdrücklich, dass die Genehmigung unabhängig von Beantragung oder Erteilung einer Registrierungsnummer erfolgt. Eine Registrierungsnummer ersetzt keine Genehmigung, und eine Genehmigung macht die Registrierung nicht entbehrlich.
Was die Plattformen tun müssen
Art. 2a Abs. 8 ZwEWG verpflichtet Online-Plattformen, den gelisteten Gemeinden Daten über die einheitliche digitale Zugangsstelle zur Verfügung zu stellen. Werden Einheiten ohne Registrierungsnummer, mit ungültiger Nummer oder unter Missbrauch einer Nummer angeboten, können die Gemeinden gegenüber der Plattform anordnen, Informationen vorzulegen und die Angebote zu entfernen.
Für Gastgeber heißt das: Der Streit endet nicht mehr zwischen Eigentümer und Stadt. Eine Anordnung gegenüber der Plattform kann ein Inserat aus dem Markt nehmen, bevor über die Rechtmäßigkeit der Nutzung entschieden ist.
Der Bußgeldrahmen
Art. 4 Abs. 2 ZwEWG stellt die neuen Pflichten unter Bußgeld von bis zu 50.000 Euro: Nr. 2 erfasst die fehlende Registrierung vor dem Anbieten, Nr. 3 die fehlende Angabe der Registrierungsnummer auf der Plattform, Nr. 4 und 5 Verstöße gegen Anordnungen gegenüber Plattformen. Die ungenehmigte Zweckentfremdung selbst bleibt nach Art. 4 Abs. 1 mit bis zu 500.000 Euro bedroht. Beide Rahmen können nebeneinander eröffnet sein.
Was zu prüfen ist
Zu prüfen ist hier vor allem:
- Wie viele Wochen im Kalenderjahr wurde die Einheit tatsächlich zur Beherbergung genutzt?
- Welches Nutzungskonzept liegt den Verträgen zugrunde – dauerhafte Häuslichkeit oder vorübergehende Unterkunft?
- Bestand die Registrierungspflicht schon zum Zeitpunkt des Angebots, und wann wurde die Satzung wirksam?
- Wurde die Registrierungsnummer im Inserat angegeben, und war sie gültig?
- Wird ein Verstoß gegen die Registrierungspflicht mit einem Verstoß gegen die Genehmigungspflicht vermengt?
- Auf welche Daten stützt die Behörde ihre Annahme, und stammen sie aus einer Plattformübermittlung?
Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung
Brauche ich eine Registrierungsnummer, wenn ich unter acht Wochen vermiete?
Ja, wenn das Angebot über eine Online-Plattform läuft und die Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Die Registrierungspflicht nach Art. 2a Abs. 2 ZwEWG knüpft an das Anbieten an, nicht an die Überschreitung der Acht-Wochen-Grenze.
Was kostet die Registrierung?
Nichts. Art. 2a Abs. 4 Satz 2 ZwEWG ordnet an, dass die Registrierungsnummer kostenfrei zu erteilen ist, sobald die erforderlichen Informationen und Belege vorliegen.
Kann ich gegen die Ablehnung einer Registrierungsnummer vorgehen?
Die Erteilung ist nach Art. 2a Abs. 4 Satz 3 ZwEWG ein Verwaltungsakt. Gegen eine Ablehnung kommen damit die verwaltungsgerichtlichen Rechtsbehelfe in Betracht.
Ist eine längere Vermietung an Monteure oder Patienten Fremdenbeherbergung?
Das hängt nach dem Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Oktober 2021 vom Nutzungskonzept ab, nicht von der Aufenthaltsdauer. Wer seinen Lebensmittelpunkt nicht verlagert, wird beherbergt und wohnt nicht.
Darf die Stadt mein Inserat löschen lassen?
Art. 2a Abs. 8 Satz 2 ZwEWG erlaubt Anordnungen gegenüber der Plattform, Angebote ohne gültige Registrierungsnummer zu entfernen. Gegen die zugrundeliegende Annahme eines Verstoßes kann sich der Gastgeber wehren.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zur Kurzzeitvermietung und zur Registrierungsnummer haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.