Leerstand über drei Monate und die Wiederbelegungsanordnung

Von den fünf Tat­be­stän­den des Art. 1 Satz 2 ZwEWG ist der Leer­stand der­je­ni­ge, der ohne jedes Zutun ein­tre­ten kann. Wer eine Woh­nung saniert, auf einen Käu­fer war­tet oder schlicht kei­nen pas­sen­den Mie­ter fin­det, über­schrei­tet die Drei-Monats-Gren­ze schnel­ler, als ihm lieb ist. Die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen geht die­sem Tat­be­stand seit Jah­ren aktiv nach.

Was das Gesetz verlangt – und was die Auslegungshilfe hinzufügt

Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG knüpft dem Wort­laut nach allein an die Dau­er an: Wohn­raum, der län­ger als drei Mona­te leer steht. § 4 der Münch­ner Sat­zung über­nimmt das wörtlich.

Die Aus­le­gungs­hil­fe des Baye­ri­schen Staats­mi­nis­te­ri­ums für Woh­nen, Bau und Ver­kehr beschreibt den Tat­be­stand enger: Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te lässt den Wohn­raum „absicht­lich leer ste­hen, um ihn auf Dau­er einer vor­han­de­nen Nach­fra­ge im Rah­men ange­mes­se­ner Bedin­gun­gen zu ent­zie­hen“. Die­ses sub­jek­ti­ve Ele­ment ist der Ansatz­punkt jeder Ver­tei­di­gung – es macht den Unter­schied zwi­schen einem Leer­stand, der aus Umstän­den folgt, und einem, der bezweckt ist.

Die Wiederbelegungsanordnung nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG

Stellt die Behör­de einen nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Leer­stand fest, kann sie nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG anord­nen, dass die Zweck­ent­frem­dung been­det und der Wohn­raum wie­der Wohn­zwe­cken zuge­führt wird. § 13 der Münch­ner Sat­zung setzt das um. In der Pra­xis kommt die Anord­nung mit einer Zwangs­geld­an­dro­hung und mit der Anord­nung der sofor­ti­gen Vollziehung.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Mün­chen hat in einem Beschluss vom 29. Okto­ber 2024 (Az. M 8 S 24.2696) einen Eil­an­trag gegen eine sol­che Wie­der­be­le­gungs­an­ord­nung abge­lehnt. Maß­geb­li­cher Zeit­punkt für die Beur­tei­lung der Recht­mä­ßig­keit der Grund­ver­fü­gung ist danach der Erlass des Bescheids; zu die­sem Zeit­punkt hat­te die Woh­nung seit mehr als drei Mona­ten leer gestan­den. Als Indi­zi­en gegen eine Wohn­nut­zung wer­te­te das Gericht das Feh­len von Namens­schil­dern, eine Ein­rich­tung aus Klapp­stüh­len und Klapp­bett, die eher auf eine insze­nier­te als auf eine tat­säch­li­che Nut­zung hin­deu­te­te, und die feh­len­de Anmel­dung als Neben­woh­nung. Den Streit­wert setz­te das Gericht auf 2.500 Euro fest.

Warum der Eilantrag der Regelfall ist

Art. 3 Abs. 3 ZwEWG bestimmt, dass Kla­gen gegen Ver­wal­tungs­ak­te zum Voll­zug des Geset­zes kei­ne auf­schie­ben­de Wir­kung haben. Der Gesetz­ge­ber hat den Sofort­voll­zug damit ange­ord­net, ohne dass es einer Ein­zel­fall­be­grün­dung nach § 80 Abs. 3 VwGO bedarf. Wer die Voll­zie­hung auf­hal­ten will, ist auf den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO verwiesen.

Sanierung, Verkauf, Erbfall

Häu­fi­ge Kon­stel­la­tio­nen, in denen ein Leer­stand ohne Zweck­ent­frem­dungs­ab­sicht ent­steht, sind eine lau­fen­de oder anste­hen­de Sanie­rung, ein schwe­ben­der Ver­kauf, ein Erb­fall mit unge­klär­ter Erben­ge­mein­schaft und ein Rechts­streit mit dem Vor­mie­ter. In die­sen Fäl­len kommt es dar­auf an, den Ver­lauf beleg­bar zu machen und die Geneh­mi­gungs­fra­ge nach Art. 2 Abs. 1 ZwEWG zu stel­len: Über­wie­gen schutz­wür­di­ge pri­va­te Inter­es­sen das Erhal­tungs­in­ter­es­se, ist die Geneh­mi­gung zu erteilen.

Was zu prüfen ist

Zu prü­fen ist hier vor allem:

• Ab wann stand die Woh­nung nach Akten­la­ge leer, und wor­auf stützt sich die­se Feststellung?
• Wel­cher Zeit­punkt ist für die Beur­tei­lung maß­geb­lich – Bescheids­er­lass oder gericht­li­che Entscheidung?
• Lag der Leer­stand in der Absicht, den Wohn­raum der Nach­fra­ge zu ent­zie­hen, oder folg­te er aus Sanie­rung, Ver­kauf, Erb­fall oder Rechtsstreit?
• Gab es ernst­haf­te Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen zu ange­mes­se­nen Bedingungen?
• Ist die Anord­nung bestimmt genug, und ist die Zwangs­geld­an­dro­hung verhältnismäßig?
• Wur­de die Frist zur Wie­der­be­le­gung so bemes­sen, dass sie über­haupt erfüll­bar ist?

Häufige Fragen zum Leerstand

Ab wann ist ein Leerstand rechtlich relevant?

Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG nennt eine Dau­er von mehr als drei Mona­ten. Die Aus­le­gungs­hil­fe des Minis­te­ri­ums ver­langt dar­über hin­aus, dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te den Wohn­raum absicht­lich leer ste­hen lässt, um ihn der Nach­fra­ge zu entziehen.

Ich saniere gerade – ist das trotzdem Leerstand?

Eine lau­fen­de Sanie­rung kann gegen die erfor­der­li­che Absicht spre­chen. Ob das trägt, hängt vom nach­weis­ba­ren Ablauf ab: Auf­trags­ver­ga­be, Bau­fort­schritt und der zeit­li­che Zusam­men­hang mit dem Beginn des Leer­stands ste­hen dabei im Blick.

Was ist eine Wiederbelegungsanordnung?

Die Anord­nung nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG, eine nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Zweck­ent­frem­dung zu been­den und den Wohn­raum wie­der Wohn­zwe­cken zuzu­füh­ren. Sie wird regel­mä­ßig mit einer Zwangs­geld­an­dro­hung verbunden.

Hat meine Klage aufschiebende Wirkung?

Nein. Art. 3 Abs. 3 ZwEWG schließt sie aus. In Betracht kommt der Antrag auf Anord­nung der auf­schie­ben­den Wir­kung nach § 80 Abs. 5 VwGO.

Wie hoch ist der Streitwert in solchen Verfahren?

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Mün­chen hat im Beschluss vom 29. Okto­ber 2024 (M 8 S 24.2696) für das Eil­ver­fah­ren 2.500 Euro fest­ge­setzt. Die Fest­set­zung rich­tet sich nach den Umstän­den des Einzelfalls.

Kontakt

Soll­ten Sie Fra­gen zum Leer­stand und zur Wie­der­be­le­gungs­an­ord­nung haben, neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: Sep­tem­ber 2026

Dr. Tobi­as Kumpf, Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht in München.