Grundstücks- und Immobilienrecht
Das Grundstücks- und Immobilienrecht ist sehr vielfältig. Es befasst sich mit allen Fragen rund um die Rechte an Grundstücken und den darauf befindlichen Immobilien. Streng zu unterscheiden sind hier die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie die vertraglichen Beziehungen zwischen Personen, die zum Beispiel den Kauf einer Immobilie betreffen. Die meisten Regelungen zum Grundstücks- und Immobilienrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Als Rechtsanwalt mit besonderer Erfahrung berate ich Sie zu allen Fragen, die mit Immobilien zu tun haben.
Immobilienkauf
Der Immobilienkauf ist ein Vertrag, der mit hohen finanziellen Aufwendungen verbunden ist. Viele Menschen erwerben mit dem Kauf einer Immobilie auch eine Absicherung für ihr Alter. Gerade deshalb ist es so wichtig, vor dem Abschluss eines Vertrags über den Kauf einer Immobilie sämtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt zu klären. Gleiches gilt für den Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung.
Kaufverträge über Immobilien können sowohl ein unbebautes Grundstück, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung betreffen. Auch das Erbbaurecht (das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen) ist ein dingliches, veräußerliches Recht. Das Gesetz schreibt aufgrund der Bedeutung des Immobilienkaufs für die Wirksamkeit eines Kaufvertrags dessen notarielle Beurkundung vor.
Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags sollte auf jeden Fall die Finanzierung gesichert sein. Außerdem ist es unbedingt erforderlich, dass zum Beispiel eine Einigung über diese wesentlichen Punkte erzielt wird:
- die Gewährleistung von Mängeln,
- den Fortbestand oder das Löschen von Belastungen des Objekts,
- der Besitz‑, Nutzungen- und Lastenübergang.
Rückabwicklung Immobilienkauf
Pacta sunt servanda. Dieser alte Grundsatz gilt auch im deutschen Recht: Verträge müssen eingehalten werden. Gerade beim Immobilienkauf ist es in der Regel sehr schwierig, von einem geschlossenen Vertrag zurückzutreten. Doch es gibt Ausnahmen. Insbesondere drei rechtliche Grundlagen gibt es für die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs:
- die Anfechtung einer Willenserklärung (Inhalts- oder Erklärungsirrtum, § 119 BGB, Täuschung oder Drohung, § 121 BGB),
- ein Widerrufsrecht, das sich auf die Finanzierung einer Immobilie bezieht oder
- ein Rücktrittsrecht aufgrund von Mängeln.
Die Mängelrechte nach Immobilienkauf werden häufig vom Verkäufer in den Vertragsklauseln ausgeschlossen. In einem solchen Fall ist jedoch stets zu prüfen, ob der Ausschluss der Mängelrechte nach Immobilienkauf im konkreten Fall überhaupt gültig ist. Eher selten ist ein Vertrag aufgrund von Sittenwidrigkeit oder Wucher von Anfang an nichtig (§ 138 BGB). Doch auch diese Option gilt es im Rahmen einer umfassenden rechtlichen Prüfung zu berücksichtigen. Als Rechtsanwalt für Immobilien- und Grundstücksrecht berate ich Sie umfassend zum Thema Rückabwicklung Immobilienkauf.
Vorkaufsrecht
Vorkaufsrechte über Sachen können schuldrechtlich oder dinglich geregelt werden. Das vorrangige Recht auf den Kauf einer Immobilie muss zu dessen Wirksamkeit allerdings ins Grundbuch eingetragen werden. Der Vorkaufsberechtigte ist durch diese Eintragung gegen andere Vereinbarungen, die der Eigentümer mit einem Erwerber schließt, wirksam geschützt. Der Berechtigte kann dann zu den gleichen Bedingungen an die Stelle des Käufers treten. Damit der Verkäufer wiederum geschützt davor ist, an zwei Parteien zu leisten, wird er in einem Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht festschreiben. Wer sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, ist hierzu an gesetzliche Fristen gebunden. Wird eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter unter bestimmten Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Nießbrauch
Der Vertrag über den Nießbrauch an Grundstücken muss ebenfalls notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden (§§ 873 ff. BGB). Der Nießbrauch ist wie das Eigentum ein dingliches Recht. Dieses Recht ermöglicht es dem Inhaber, aus einem Grundstück Nutzungen zu ziehen. Typisch ist zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, das sich der Verkäufer im Rahmen eines Immobilienkaufs sichert. Im Rahmen dieses Wohnrechts kann auch vereinbart werden, dass zu Lebzeiten des Nießbrauchers die Immobilie ohne dessen Zustimmung nicht weiterverkauft werden darf.
Andere Arten des Nießbrauchs sind zum Beispiel die Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Grundstücken, wobei der Nießbraucher zwar die Erträge (zum Beispiel aus der Ernte) einziehen darf; er ist gleichzeitig aber verpflichtet, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache nicht zu ändern. So darf er aus einer landwirtschaftlich genutzen Fläche keine Kiesgrube machen.
Wohnrecht
Das Wohnrecht in einer Immobilie ist besonders für ältere Menschen ein wichtiger Bestandteil ihrer Alterssicherung. Dieses Recht lässt sich auf verschiedene Arten ausgestalten. Hier spielen unter anderem auch steuerliche Aspekte eine Rolle. So kann die Übertragung von Immobilien an die Kinder oder Enkel zu Lebzeiten Erbschaftssteuer sparen. Dies gilt allerdings nur, wenn man bei der Eigentumsübertragung wichtige Punkte rechtssicher regelt. Hierfür stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt mit großer Erfahrung im Erbrecht und Immobilienrecht gern zur Verfügung.
Die Ausgestaltung des Wohnrechts in Form eines Nießbrauchs hat für den Berechtigten den Vorteil, dass er nach einem Auszug – zum Beispiel in ein Seniorenpflegeheim – berechtigt ist, die Immobilie weiter zu vermieten. Diese Möglichkeit besteht nicht, wenn in dem Vertrag nur ein reines Recht auf das Wohnen in der Immobilie vereinbart wurde.
Grunddienstbarkeiten
Eine Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks derart, dass der Inhaber des Rechts das für ihn fremde Grundstück in einer bestimmten Weise nutzen darf. Typische Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel Geh- und Fahrtrechte. Grunddienstbarkeiten entstehen durch die Einigung der Eigentümer und eine Grundbucheintragung. Geh- und Fahrtrechte können jedoch auch durch Gewohnheitsrecht entstehen. Voraussetzung hierfür ist jedoch ein nicht unwesentlicher Zeitabschnitt eines bestimmten Verhaltens und die Duldung des Eigentümers. Die Grunddienstbarkeit wird gemäß § 96 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
Grenzstreitigkeiten zwischen Eigentümern
Ein weiterer häufiger Fall in der Praxis des Grundstücksrechts sind Grenzstreitigkeiten. Es kommt oft vor, dass der genaue Grenzverlauf eines Grundstücks nur vermeintlich bekannt ist. Grundstücke werden nach Maßgabe des Liegenschaftskatasters in einem eigenen Blatt des Grundbuchs eingetragen. Wird durch eine nicht erlaubte Einwirkung des Nachbarn in Rechte des Eigentümers eingegriffen, ist eine sogenannte Eigentumsstörungsklage möglich (§§ 1004, 903 BGB). In den meisten Fällen hilft jedoch schon die Einschaltung eines Rechtsanwalts, um bereits im Vorfeld einer prozessrechtlichen Auseinandersetzung bestehende Streitigkeiten zu klären.
Mietrecht
Mieteinnahmen sind für viele Eigentümer ein wichtiger Teil der Existenzgrundlage. Das Mietrecht ist ein nur zwischen den beteiligten Personen (Mieter und Vermieter) geltendes Recht – anders als beim Grundstücksrecht, wo der Eigentümer oder der Nießbraucher ein direkt auf das Objekt bezogenes Recht erwirbt. Mietrechtliche Vorschriften finden sich vor allem im BGB, hier in den §§ 535 ff. Häufige Rechtsfragen ergeben sich aus den hier geregelten Pflichten und Rechten der Mieter und Vermieter. Wenn Mieter beispielsweise mit ihren Mietzahlungen in Rückstand geraten, ist es für den Eigentümer als Vermieter oft nicht leicht, den Vertrag wirksam zu kündigen, um sich für die Zukunft Mieteinnahmen zu sichern.
Oft treten während des Mietverhältnisses Streitigkeiten über vermeintliche Mängel der Mietsache auf. Diese können unter Umständen zu einer Mietminderung berechtigen. Am Ende eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Konflikten, wenn die Wohnungsübergabe nicht ordnungsgemäß erfolgt. Auch die Rückzahlung der Mietkaution wird in vielen Fällen zu einem Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Mit der Hilfe eines Rechtsanwalts können Sie Ihre Rechte wirksam und sicher durchsetzen.
Maklerrecht
Auch das Maklerrecht spielt bei Kaufverträgen über Immobilien eine große Rolle. In einem Maklervertrag wird festgelegt, dass dem Makler bei der Vermittlung eines definierten Vertragsabschlusses eine Provision zusteht. In diesem Bereich kommt es häufig zu Streitigkeiten, zum Beispiel über die Höhe der Provision, über eine Änderung des Kaufgegenstands, auf den sich der Vertrag ursprünglich bezog, oder auch über den rechtlichen Bestand eines Maklervertrags. Bei der Verletzung seiner Neutralitätspflicht hat der Makler keinen Anspruch auf Vergütung. Auch dann, wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück nicht wirksam wird – weil er zum Beispiel nicht notariell beurkundet wurde – kann das Recht auf die Maklerprovision entfallen.
Ihr Partner im Grundstücks- und Immobilienrecht
Ganz gleich, ob Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchten und sich hierfür rechtlich absichern möchten, ob Sie als Käufer vor Vertragsabschluss eine kompetente rechtliche Beratung wünschen oder in sonstigen Angelegenheiten aus dem Grundstücks- und Immobilienrecht Informationen oder eine rechtliche Vertretung wünschen: Ich stehen Ihnen als Experte für Grundstücks- und Immobilienrecht gern zur Verfügung. Ich setze mein Fachwissen und meine Erfahrung gezielt für Ihre Interessen ein.
