Baugenehmigungsrecht
Die Baugenehmigung ist ein gebundener Verwaltungsakt: Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO bestimmt, dass sie zu erteilen ist, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Der Halbsatz danach – die Behörde „darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt“ – ist die praktisch wichtige Ausnahme davon.
Der entscheidende Punkt: der Prüfungsumfang
Weil die Genehmigung nur an den im Verfahren zu prüfenden Vorschriften scheitert, entscheidet der Prüfungsumfang über fast alles – über die Genehmigungsfähigkeit ebenso wie über die Erfolgsaussichten einer Nachbarklage.
Vereinfachtes Verfahren, Art. 59 BayBO. Außer bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde nur: die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB (Nr. 1 Buchst. a), die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (Nr. 1 Buchst. b), die Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO (Nr. 1 Buchst. c), beantragte Abweichungen im Sinn des Art. 63 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 BayBO (Nr. 2) sowie andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (Nr. 3).
Die Abstandsflächen gehören damit wieder zum Prüfprogramm des vereinfachten Verfahrens – ein Punkt, der in älteren Darstellungen anders steht und für die Nachbarklage erhebliche Bedeutung hat: Ein Abstandsflächenverstoß kann im vereinfachten Verfahren gerügt werden.
Verfahren bei Sonderbauten, Art. 60 BayBO. Hier prüft die Behörde umfassend: die Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 BauGB, die Anforderungen nach der BayBO und den darauf gestützten Vorschriften sowie andere öffentlich-rechtliche Anforderungen im genannten Umfang. Ob ein Sonderbau vorliegt, richtet sich nach dem Katalog des Art. 2 Abs. 4 BayBO.
Nicht geprüfte Vorschriften gelten trotzdem. Die Baugenehmigung befreit nicht von ihnen – sie sagt nur, dass die Behörde sie nicht geprüft hat. Der Bauherr trägt insoweit das Risiko einer späteren bauaufsichtlichen Maßnahme.
Die Genehmigungsfiktion für Wohngebäude
Art. 68 Abs. 2 BayBO enthält eine Regelung, die vielen Bauherren unbekannt ist. Betrifft ein Bauantrag die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient, oder eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll, und ist über ihn im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden, so gilt Art. 42a BayVwVfG entsprechend – mit anderen Worten: Nach Ablauf der Entscheidungsfrist gilt die Genehmigung als erteilt. Satz 2 erstreckt das auf Mobilfunkanlagen.
Der Fristbeginn ist eigens geregelt: Die Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des Bauantrags (Nr. 1 Buchst. a) oder drei Wochen nach Zugang der verlangten Unterlagen, wenn die Behörde vor Fristbeginn eine Aufforderung nach Art. 65 Abs. 1 Satz 2 BayBO versandt hat (Nr. 1 Buchst. b).
Tritt die Fiktion ein, ist die Bescheinigung nach Art. 42a Abs. 3 BayVwVfG nach Nummer 2 unverlangt und unverzüglich auszustellen. Sie hat den Inhalt der Genehmigung wiederzugeben, eine Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 VwGO zu enthalten und ist dem Antragsteller, der Gemeinde sowie jedem Nachbarn zuzustellen, der dem Bauantrag nicht zugestimmt hat.
Zwei Punkte lohnen die Aufmerksamkeit. Erstens kann der Antragsteller nach Satz 3 vor Ablauf der Entscheidungsfrist in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichten – was sinnvoll sein kann, wenn eine ausdrückliche Genehmigung mit dokumentiertem Inhalt für Finanzierung oder Verkauf gebraucht wird. Zweitens finden nach Satz 4 in den Fiktionsfällen die Absätze 3 und 4 des Art. 68 BayBO keine Anwendung.
Begründung und Zustellung
Art. 68 Abs. 3 Satz 2 BayBO enthält eine ungewöhnliche Einschränkung der Begründungspflicht: Die Baugenehmigung ist „nur insoweit zu begründen, als ohne Zustimmung des Nachbarn von nachbarschützenden Vorschriften abgewichen wird oder der Nachbar gegen das Bauvorhaben in Textform Einwendungen erhoben hat”. Wer als Nachbar eine begründete Entscheidung will, muss also Einwendungen erhoben haben – ein weiterer Grund, sich frühzeitig zu äußern.
Nach Art. 66 Abs. 1 Satz 4 BayBO ist die Baugenehmigung dem Nachbarn zuzustellen, der nicht zugestimmt hat oder dessen Einwendungen nicht entsprochen wurde. Mit dieser Zustellung beginnt seine Rechtsbehelfsfrist. Der Nachbar, der zugestimmt hat, bekommt keine Zustellung – und seine Zustimmung nach Art. 66 Abs. 1 Satz 1 und 2 BayBO, die der Schriftform bedarf, schneidet ihm den Rechtsbehelf regelmäßig ab.
Was die Genehmigung nicht regelt
Art. 68 Abs. 5 BayBO stellt klar: Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Nachbarrechtliche Ansprüche aus dem BGB oder dem Bayerischen Nachbarrechtsgesetz werden von ihr nicht berührt und sind vor den Zivilgerichten zu verfolgen. Umgekehrt lässt sich ein zivilrechtlicher Anspruch nicht mit dem Hinweis auf die Baugenehmigung abwehren.
Baubeginn
Nach Art. 68 Abs. 6 BayBO darf mit der Bauausführung erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung oder die Bescheinigung nach Art. 42a Abs. 3 BayVwVfG dem Bauherrn zugegangen ist (Nr. 1), die Bescheinigungen nach Art. 62a Abs. 2 und Art. 62b Abs. 2 BayBO vorliegen (Nr. 2) und die Baubeginnsanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegt (Nr. 3). Diese ist nach Absatz 8 mindestens eine Woche vorher schriftlich zu erstatten – auch bei Wiederaufnahme der Arbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten.
Weiterführend: Vorbescheid, Teilbaugenehmigung und Geltungsdauer, Abweichung, Ausnahme und Befreiung und Nachbarklage gegen die Baugenehmigung.
Häufige Fragen zur Baugenehmigung
Habe ich einen Anspruch auf die Baugenehmigung?
Ja. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO bestimmt, dass die Genehmigung zu erteilen ist, wenn keine im Verfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Der zweite Halbsatz erlaubt die Ablehnung bei Verstößen gegen sonstige Vorschriften.
Was wird im vereinfachten Verfahren geprüft?
Nach Art. 59 Satz 1 BayBO die §§ 29 bis 38 BauGB, die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO, örtliche Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO, beantragte Abweichungen und andere Anforderungen, soweit eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.
Werden die Abstandsflächen wirklich geprüft?
Ja. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO nennt sie ausdrücklich. Ältere Darstellungen, nach denen Abstandsflächen im vereinfachten Verfahren außen vor bleiben, sind überholt – für Nachbarklagen ist das ein wesentlicher Unterschied.
Gilt meine Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht entscheidet?
Bei Wohngebäuden und Mobilfunkanlagen im vereinfachten Verfahren ja: Art. 68 Abs. 2 BayBO erklärt Art. 42a BayVwVfG für entsprechend anwendbar. Die Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des Bauantrags oder der nachgeforderten Unterlagen.
Kann ich auf die Fiktion verzichten?
Ja, nach Art. 68 Abs. 2 Satz 3 BayBO in Textform vor Ablauf der Entscheidungsfrist. Das kann sinnvoll sein, wenn eine ausdrückliche Genehmigung mit dokumentiertem Inhalt gebraucht wird.
Muss die Baugenehmigung begründet werden?
Nur eingeschränkt: nach Art. 68 Abs. 3 Satz 2 BayBO insoweit, als ohne Zustimmung des Nachbarn von nachbarschützenden Vorschriften abgewichen wird oder der Nachbar in Textform Einwendungen erhoben hat.
Was bedeutet der Vorbehalt privater Rechte Dritter?
Art. 68 Abs. 5 BayBO stellt klar, dass zivilrechtliche Nachbaransprüche von der Baugenehmigung unberührt bleiben. Sie sind vor den Zivilgerichten zu verfolgen und lassen sich mit der Genehmigung weder begründen noch abwehren.
Wann darf ich anfangen zu bauen?
Erst wenn die Voraussetzungen des Art. 68 Abs. 6 BayBO alle vorliegen: Genehmigung oder Fiktionsbescheinigung beim Bauherrn, die Bescheinigungen nach Art. 62a Abs. 2 und Art. 62b Abs. 2 BayBO sowie die Baubeginnsanzeige bei der Behörde, die nach Absatz 8 mindestens eine Woche vorher zu erstatten ist.