Baugenehmigungsrecht
Wo ein Vorhaben an einer Vorschrift scheitert, ist der Weg selten zu Ende. Das Baurecht kennt zwei Instrumente, mit denen von einer Anforderung abgewichen werden kann – und sie sind streng zu trennen, weil sie verschiedene Rechtsgrundlagen, verschiedene Voraussetzungen und verschiedene Entscheidungsspielräume haben.
Die Abweichung nach Art. 63 BayBO: Bauordnungsrecht
Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO betrifft Abweichungen von Anforderungen der Bayerischen Bauordnung und der auf ihrer Grundlage erlassenen Vorschriften – also insbesondere von den Abstandsflächen des Art. 6 BayBO.
Der Wortlaut ist bemerkenswert und in dieser Form noch nicht lange in Kraft: Die Bauaufsichtsbehörde soll Abweichungen zulassen, „wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und bei Würdigung sowohl gesetzlich definierter überragender öffentlicher wie auch öffentlich-rechtlich geschützter nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des Art. 3 Satz 1, vereinbar sind.”
„Soll“ statt „kann“ bedeutet: Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Zulassung der Regelfall, und die Ablehnung bedarf einer besonderen Begründung. Das ist eine deutliche Verschiebung zugunsten des Bauherrn.
Satz 2 nennt vier Fallgruppen, für die das insbesondere gilt:
Nummer 1: Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen. Nummer 2: Abweichungen von den Anforderungen des Art. 6 BayBO, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird. Nummer 3: Vorhaben zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien. Nummer 4: Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen.
Nummer 2 ist für den Bestand besonders wertvoll: Der Ersatzbau in gleicher Kubatur soll von den Abstandsflächen abweichen dürfen, auch wenn er heutigen Anforderungen nicht mehr entspräche. Und Nummer 1 erfasst die gesamte Bandbreite der Umnutzung und Sanierung im Bestand.
Wichtig: Die Abweichung ist zu beantragen. Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO nennt als Prüfgegenstand des vereinfachten Verfahrens ausdrücklich nur die beantragten Abweichungen. Wer den Antrag vergisst, bekommt keine – und die Genehmigung deckt den Verstoß dann nicht.
Ausnahme und Befreiung nach § 31 BauGB: Bauplanungsrecht
Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans wird nicht über Art. 63 BayBO abgewichen, sondern über § 31 BauGB – und dort noch einmal zweigeteilt.
Die Ausnahme, § 31 Abs. 1 BauGB. Zugelassen werden können nur solche Ausnahmen, „die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind“. Der erste Blick gilt deshalb dem Plan selbst: Sieht er die Ausnahme vor, ist der Weg vergleichsweise einfach.
Die Befreiung, § 31 Abs. 2 BauGB. Sie ist der schwierigere Weg und verlangt zweierlei. Erstens dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden – das ist die eigentliche Hürde, denn was den planerischen Grundgedanken trifft, kann nicht im Einzelfall überspielt werden; dafür wäre eine Planänderung nötig. Zweitens muss einer der drei Befreiungsgründe vorliegen: Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung (Nr. 1), die Abweichung ist städtebaulich vertretbar (Nr. 2), oder die Durchführung des Plans würde zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen (Nr. 3).
Der Katalog der Nummer 1 ist ausdrücklich weit gefasst und nennt neben dem Wohl der Allgemeinheit die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, den Bedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, den Bedarf an Anlagen für soziale Zwecke und den Bedarf an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien.
Warum die Unterscheidung praktisch zählt
Andere Rechtsgrundlage, andere Prüfung. Eine Abweichung nach Art. 63 BayBO hilft nicht gegen eine Festsetzung des Bebauungsplans, und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB hilft nicht gegen die Abstandsflächen. Ein Antrag auf der falschen Grundlage führt ins Leere.
Anderer Entscheidungsspielraum. Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist als Soll-Vorschrift formuliert, § 31 Abs. 2 BauGB als Kann-Vorschrift. Bei der Abweichung ist die Zulassung der Regelfall, bei der Befreiung eine Ermessensentscheidung.
Andere Nachbarwirkung. Weicht die Behörde ohne Zustimmung des Nachbarn von nachbarschützenden Vorschriften ab, ist die Baugenehmigung nach Art. 68 Abs. 3 Satz 2 BayBO insoweit zu begründen – und dem Nachbarn nach Art. 66 Abs. 1 Satz 4 BayBO zuzustellen. Für ihn ist die erteilte Abweichung damit der zentrale Angriffspunkt: Trägt die Zulassung nicht, verletzt die Genehmigung ihn in eigenen Rechten.
Bei der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt es für den Drittschutz darauf an, ob die Festsetzung, von der befreit wird, ihrerseits nachbarschützend ist. Bei Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung ist das regelmäßig der Fall; bei solchen zum Maß der Nutzung regelmäßig nicht – dort bleibt dem Nachbarn nur das Gebot der Rücksichtnahme, das über § 31 Abs. 2 BauGB als Teil der Würdigung nachbarlicher Interessen ohnehin zu beachten ist.
Weiterführend: Baugenehmigung, Prüfungsumfang und Genehmigungsfiktion, Nachbarklage gegen die Baugenehmigung und Bebauungsplan angreifen: Normenkontrolle und Rügefrist.
Häufige Fragen zu Abweichung und Befreiung
Was ist der Unterschied zwischen Abweichung und Befreiung?
Die Abweichung nach Art. 63 BayBO betrifft Anforderungen der Bauordnung, insbesondere die Abstandsflächen. Die Ausnahme und die Befreiung nach § 31 BauGB betreffen Festsetzungen eines Bebauungsplans. Ein Antrag auf der falschen Grundlage führt ins Leere.
Muss die Behörde eine Abweichung zulassen?
Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist als Soll-Vorschrift formuliert: Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Zulassung der Regelfall und die Ablehnung begründungsbedürftig.
Welche Vorhaben sind besonders privilegiert?
Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO nennt vier Gruppen: die Weiternutzung bestehender Gebäude, Abweichungen von Art. 6 BayBO beim Ersatz eines rechtmäßig errichteten Gebäudes durch eines höchstens gleicher Abmessung und Gestalt, Vorhaben zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien sowie Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen.
Mein Altbau hält die heutigen Abstandsflächen nicht ein. Darf ich ihn ersetzen?
Genau dafür ist Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO gedacht: Der Ersatz eines rechtmäßig errichteten Gebäudes durch eines höchstens gleicher Abmessung und Gestalt soll eine Abweichung von Art. 6 BayBO rechtfertigen.
Bekomme ich die Abweichung automatisch?
Nein, sie ist zu beantragen. Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO nennt als Prüfgegenstand des vereinfachten Verfahrens ausdrücklich nur die beantragten Abweichungen.
Wann ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?
Nur wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und zusätzlich einer der drei Gründe des § 31 Abs. 2 BauGB vorliegt: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, städtebauliche Vertretbarkeit oder eine offenbar nicht beabsichtigte Härte.
Was heißt „Grundzüge der Planung“?
Der planerische Grundgedanke, den die Gemeinde mit ihren Festsetzungen verfolgt. Wird er berührt, hilft keine Befreiung im Einzelfall – erforderlich wäre eine Änderung des Bebauungsplans.
Kann ich als Nachbar gegen eine Abweichung vorgehen?
Ja, und häufig ist sie der beste Angriffspunkt. Wird ohne Ihre Zustimmung von nachbarschützenden Vorschriften abgewichen, ist die Genehmigung Ihnen gegenüber nach Art. 68 Abs. 3 Satz 2 BayBO zu begründen und nach Art. 66 Abs. 1 Satz 4 BayBO zuzustellen. Trägt die Zulassung nicht, verletzt die Genehmigung Sie in eigenen Rechten.