Landpachtrecht
Verwendungen und Einrichtungen des Pächters — §§ 590 ff. BGB
Auf einen Blick: Notwendige Verwendungen sind ohne Weiteres zu ersetzen (§ 590b BGB). Alle anderen nur, wenn der Verpächter zugestimmt hat — und nur in Höhe des Mehrwerts über die Pachtzeit hinaus. Verweigert er die Zustimmung, kann das Landwirtschaftsgericht sie ersetzen; das geht aber nicht mehr, wenn das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet.
Ein Pächter, der in die gepachtete Fläche investiert, trägt ein Risiko, das im Vertrag selten steht: Ob er sein Geld am Ende wiedersieht, entscheidet sich nicht danach, ob die Investition sinnvoll war, sondern danach, ob der Verpächter zugestimmt hat — und wann. Wer zu spät fragt, verliert die gerichtliche Ersetzungsmöglichkeit.
Die zwei Kategorien
Notwendige Verwendungen — § 590b BGB
Die Vorschrift besteht aus einem Satz: Der Verpächter ist verpflichtet, dem Pächter die notwendigen Verwendungen auf die Pachtsache zu ersetzen. Keine Zustimmung, keine Mehrwertprüfung, keine weitere Voraussetzung. Alles hängt daran, ob die Verwendung notwendig war.
Wertverbessernde Verwendungen — § 591 Abs. 1 BGB
Andere als notwendige Verwendungen hat der Verpächter nur zu ersetzen, wenn er ihnen zugestimmt hat — und dann auch nur, soweit die Verwendungen den Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus erhöhen. Das Gesetz nennt diesen Betrag ausdrücklich Mehrwert.
Zwei Begrenzungen stecken darin. Der Anspruch geht nicht auf die aufgewandten Kosten, sondern auf den verbleibenden Mehrwert — eine Investition, die sich in der Pachtzeit verbraucht hat, ist nicht ersatzfähig. Und ohne Zustimmung gibt es ihn gar nicht.
Die Ersetzung durch das Landwirtschaftsgericht — § 591 Abs. 2 BGB
Verweigert der Verpächter die Zustimmung, kann sie auf Antrag des Pächters durch das Landwirtschaftsgericht ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Verwendungen
- zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebs geeignet sind und
- dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden können.
Der entscheidende Satz ist der dritte: Dies gilt nicht, wenn der Pachtvertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet. Damit ist der Weg zum Gericht zeitlich verriegelt. Wer erst kurz vor Pachtende investieren will, kann eine verweigerte Zustimmung nicht mehr ersetzen lassen — und hat dann nach § 591 Abs. 1 BGB keinen Ersatzanspruch. Diese Drei-Jahres-Grenze gehört an den Anfang jeder Investitionsüberlegung, nicht ans Ende.
Das Gericht kann die Zustimmung nach Satz 4 unter Bedingungen und Auflagen ersetzen und nach Absatz 3 auf Antrag auch Bestimmungen über den Mehrwert treffen. Es ist also nicht auf ein Ja oder Nein beschränkt.
Nutzungsänderung und Gebäude — § 590 BGB
Parallel dazu regelt § 590 BGB, was der Pächter überhaupt verändern darf:
- Absatz 1: Die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache darf er nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters ändern.
- Absatz 2 Satz 1: Für die Änderung der bisherigen Nutzung ist die Erlaubnis nur dann erforderlich, wenn durch die Änderung die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird. Eine Änderung, deren Wirkung mit der Pacht endet, ist also erlaubnisfrei.
- Absatz 2 Satz 2: Gebäude darf der Pächter nur mit vorheriger Erlaubnis errichten — ohne die Einschränkung des Satzes 1.
Auch hier kann das Landwirtschaftsgericht die verweigerte Erlaubnis ersetzen, nach demselben Rentabilitätsmaßstab und mit derselben Drei-Jahres-Grenze.
Das Wegnahmerecht — § 591a BGB
Der Pächter darf eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegnehmen. Der Verpächter kann die Ausübung dieses Rechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden — es sei denn, der Pächter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme.
Für die Vertragsgestaltung wichtig ist der letzte Satz: Eine Vereinbarung, die das Wegnahmerecht ausschließt, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist. Eine formularmäßige Klausel „Einrichtungen verbleiben entschädigungslos beim Verpächter“ ist danach angreifbar.
Wenn der Pächter vertragswidrig nutzt — § 590a BGB
Macht der Pächter von der Pachtsache einen vertragswidrigen Gebrauch und setzt ihn ungeachtet einer Abmahnung fort, kann der Verpächter auf Unterlassung klagen. Die Abmahnung ist damit Voraussetzung — nicht bloß Empfehlung. Ob daneben eine fristlose Kündigung in Betracht kommt, behandelt unsere Seite Laufzeit und Kündigung des Landpachtvertrags.
Und dann läuft die Uhr
Alle Verwendungsersatzansprüche des Pächters und der Anspruch auf Gestattung der Wegnahme verjähren nach § 591b Abs. 1 BGB in sechs Monaten, beginnend mit der Beendigung des Pachtverhältnisses. Für die Ersatzansprüche des Verpächters gilt dieselbe Frist, sie beginnt aber erst mit dem Rückerhalt der Sache. Näheres auf der Seite Rückgabe der Pachtsache.
Häufige Fragen
Bekomme ich meine Investitionen am Ende ersetzt?
Notwendige Verwendungen nach § 590b BGB ohne Weiteres. Andere Verwendungen nur bei Zustimmung des Verpächters und nur in Höhe des Mehrwerts über die Pachtzeit hinaus (§ 591 Abs. 1 BGB).
Was, wenn der Verpächter die Zustimmung verweigert?
Nach § 591 Abs. 2 BGB kann das Landwirtschaftsgericht sie auf Antrag ersetzen — nicht jedoch, wenn der Vertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet.
Darf ich eine Halle bauen?
Nach § 590 Abs. 2 Satz 2 BGB nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters. Verweigert er sie, kommt die Ersetzung durch das Landwirtschaftsgericht in Betracht, mit derselben Drei-Jahres-Grenze.
Kann ich meine Einrichtungen mitnehmen?
§ 591a BGB gibt dem Pächter ein Wegnahmerecht. Der Verpächter kann es durch angemessene Entschädigung abwenden, es sei denn, der Pächter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme.
Ist ein vertraglicher Ausschluss des Wegnahmerechts wirksam?
Nach § 591a Satz 3 BGB nur, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.