Landpachtrecht
Landpachtverträge laufen über Jahrzehnte, die Verhältnisse ändern sich schneller. § 593 BGB gibt beiden Seiten deshalb ein Recht auf Vertragsänderung – ein Instrument, das im Pachtrecht viel weiter reicht als die allgemeine Störung der Geschäftsgrundlage und auf das nicht verzichtet werden kann.
Wann eine Änderung verlangt werden kann
Nach § 593 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Vertrags mit Ausnahme der Pachtdauer verlangen, wenn sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind.
Drei Merkmale begrenzen den Anspruch. Die Änderung muss nachhaltig sein – ein einzelnes schlechtes Jahr genügt nicht. Das Missverhältnis muss grob sein. Und die Pachtdauer ist ausdrücklich ausgenommen: Über § 593 BGB lässt sich die Laufzeit weder verkürzen noch verlängern.
Satz 2 schließt eine wichtige Fallgruppe aus: Verbessert oder verschlechtert sich infolge der Bewirtschaftung durch den Pächter der Ertrag der Pachtsache, kann – soweit nichts anderes vereinbart ist – eine Änderung der Pacht nicht verlangt werden. Wer gut wirtschaftet, muss dafür nicht mit einer Pachterhöhung rechnen; wer schlecht wirtschaftet, kann keine Senkung verlangen.
Die Sperrfrist
§ 593 Abs. 2 Satz 1 BGB lässt eine Änderung frühestens zwei Jahre nach Beginn des Pachtverhältnisses oder nach dem Wirksamwerden der letzten Änderung der Vertragsleistungen zu. Satz 2 nimmt davon Fälle verwüstender Naturereignisse aus. Wiederholte Anpassungsverlangen in kurzer Folge sind damit ausgeschlossen.
Nach § 593 Abs. 3 BGB kann die Änderung außerdem nicht für eine frühere Zeit verlangt werden als für das Pachtjahr, in dem das Änderungsverlangen erklärt wird. Rückwirkung gibt es nicht – wer zu spät verlangt, verliert die dazwischenliegenden Jahre endgültig.
Der Weg zum Landwirtschaftsgericht
Verweigert der andere Vertragsteil die Einwilligung, kann nach § 593 Abs. 4 BGB die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts beantragt werden. Das Änderungsverlangen ist damit zweistufig: zunächst die außergerichtliche Erklärung gegenüber dem Vertragspartner, dann bei Weigerung der Antrag bei Gericht.
Die außergerichtliche Erklärung ist dabei nicht bloß eine Höflichkeit. Sie bestimmt nach § 593 Abs. 3 BGB den frühesten Zeitpunkt, für den die Änderung verlangt werden kann – und sie sollte deshalb datierbar und nachweisbar erklärt werden.
Die Anzeige als Zulässigkeitsvoraussetzung
Eine Hürde liegt außerhalb des BGB. § 9 LPachtVG bestimmt, dass ein Antrag nach § 593 Abs. 4 BGB auf Änderung eines anzeigepflichtigen Landpachtvertrags nur zulässig ist, wenn der Vertrag angezeigt worden ist.
Wer die Anzeige nach § 2 LPachtVG unterlassen hat, kann seinen Änderungsanspruch also nicht durchsetzen – auch wenn er materiell besteht. Das trifft in der Praxis vor allem ältere, formlos geschlossene Verträge. Die Anzeige lässt sich nachholen; ob und mit welcher Wirkung sie im laufenden Verfahren noch hilft, sollte vorher geklärt werden.
Der Verzicht ist unwirksam
§ 593 Abs. 5 BGB schützt das Änderungsrecht doppelt. Auf das Recht, eine Änderung nach den Absätzen 1 bis 4 zu verlangen, kann nicht verzichtet werden. Und eine Vereinbarung, dass einem Vertragsteil besondere Nachteile oder Vorteile erwachsen sollen, wenn er die Rechte ausübt oder nicht ausübt, ist unwirksam.
Klauseln, die eine Anpassung ausschließen oder mit einem Kündigungsrecht des Verpächters verknüpfen, laufen damit leer. Das ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten – und bei der Prüfung eines vorgelegten Vertragsentwurfs ein häufiger Fund.
Anwaltliche Vertretung
Beim Anpassungsverlangen entscheiden zwei Dinge: der Zeitpunkt der Erklärung, weil er die Rückwirkung begrenzt, und die Darlegung der nachhaltigen Veränderung, weil daran die meisten Verfahren scheitern. Unsere Kanzlei erklärt und wehrt Änderungsverlangen ab und vertritt vor dem Landwirtschaftsgericht. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Landpachtrecht – Überblick
- Anzeige und Beanstandung des Landpachtvertrags
- Laufzeit, Verlängerung und Kündigung
- Verwendungen und Einrichtungen des Pächters (§§ 590 ff. BGB)
- Rückgabe der Pachtsache (§§ 596 ff. BGB)
Häufige Fragen zur Änderung des Landpachtvertrags
Kann ich die Pacht anpassen lassen?
Nach § 593 Abs. 1 BGB, wenn sich die für die Vertragsleistungen maßgebenden Verhältnisse nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis geraten sind.
Kann ich auch die Laufzeit ändern lassen?
Nein. § 593 Abs. 1 Satz 1 BGB nimmt die Pachtdauer ausdrücklich aus.
Wirkt die Anpassung rückwirkend?
Nur begrenzt. Nach § 593 Abs. 3 BGB kann die Änderung nicht für eine frühere Zeit verlangt werden als für das Pachtjahr, in dem das Änderungsverlangen erklärt wird.
Gibt es eine Sperrfrist?
Ja. Nach § 593 Abs. 2 BGB frühestens zwei Jahre nach Beginn des Pachtverhältnisses oder nach dem Wirksamwerden der letzten Änderung – ausgenommen bei verwüstenden Naturereignissen.
Kann im Vertrag auf die Anpassung verzichtet werden?
Nein. § 593 Abs. 5 BGB erklärt den Verzicht für unzulässig und Vereinbarungen über Nachteile oder Vorteile bei Ausübung des Rechts für unwirksam.
Was, wenn der Vertrag nie angezeigt wurde?
Dann ist der Antrag nach § 593 Abs. 4 BGB unzulässig: § 9 LPachtVG lässt ihn bei anzeigepflichtigen Verträgen nur zu, wenn der Vertrag angezeigt worden ist.