Landpachtrecht
Wann ein Landpachtverhältnis endet, steht selten so im Vertrag, wie die Beteiligten es erwarten. Das BGB enthält eine Verlängerungsregel, die bei Schweigen zur unbefristeten Fortsetzung führt, eine Formvorschrift, die befristete Verträge in unbefristete verwandelt, und Kündigungsfristen, die an das Pachtjahr und nicht an den Kalender anknüpfen. Wer eine Fläche zurückbekommen will, muss diese drei Punkte zusammen denken.
Die Form: § 585a BGB
§ 585a BGB besteht aus einem Satz mit erheblicher Wirkung: Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.
Ein mündlich vereinbarter Zehnjahresvertrag ist damit nicht unwirksam – er ist ein unbefristetes Pachtverhältnis, das nach § 594a BGB gekündigt werden kann. Für den Verpächter ist das ein Vorteil, für den Pächter ein erhebliches Risiko: Die zugesagte Laufzeit, auf die er seine Investitionen gestützt hat, besteht rechtlich nicht.
Die Verlängerung durch Schweigen: § 594 BGB
Nach § 594 Satz 1 BGB endet das Pachtverhältnis mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Satz 2 durchbricht das aber bei Verträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind: Das Pachtverhältnis verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere zur Fortsetzung bereit ist, dieser nicht binnen einer Frist von drei Monaten die Fortsetzung ablehnt.
Anfrage und Ablehnung bedürfen der schriftlichen Form. Die Anfrage ist außerdem ohne Wirkung, wenn in ihr nicht ausdrücklich auf die Folge der Nichtbeachtung hingewiesen wird und wenn sie nicht innerhalb des drittletzten Pachtjahrs gestellt wird.
Diese Vorschrift wird regelmäßig unterschätzt. Eine Anfrage ohne den vorgeschriebenen Hinweis löst die Verlängerungsfolge nicht aus – wer sich auf sein Schweigen verlassen hat, steht dann anders da, als er dachte. Und wer die Anfrage zu spät stellt, hat sie ebenfalls umsonst gestellt.
Die Kündigung bei unbestimmter Pachtzeit
Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, kann nach § 594a Abs. 1 Satz 1 BGB jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt nach Satz 2 das Kalenderjahr als Pachtjahr; die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf nach Satz 3 der Textform.
Die Kündigungsfrist beträgt damit faktisch bis zu zwei Jahre. Wer am dritten Werktag des Jahres kündigt, beendet das Pachtverhältnis zum Ende des folgenden Jahres. Wer diesen Stichtag verpasst, verliert ein volles Jahr. Für die Planung einer Eigenbewirtschaftung oder einer Umnutzung ist das der entscheidende Termin.
Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist die Kündigung nach § 594a Abs. 2 BGB nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig und spätestens am dritten Werktag des entsprechenden Zeitraums zu erklären.
Die fristlose Kündigung
§ 594e Abs. 1 BGB erklärt die außerordentliche fristlose Kündigung in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 BGB für zulässig. Maßgeblich ist damit der wichtige Grund, der eine Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. § 594e Abs. 2 BGB enthält für den Zahlungsverzug eine vom allgemeinen Mietrecht abweichende Regelung – die Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten für die Landpacht nicht unverändert.
Das Fortsetzungsverlangen des Pächters
Auch eine wirksame Kündigung beendet das Pachtverhältnis nicht zwingend. Nach § 595 Abs. 1 BGB kann der Pächter vom Verpächter die Fortsetzung verlangen, wenn bei einem Betriebspachtverhältnis der Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet oder wenn er bei der Pacht über ein Grundstück auf dieses zur Aufrechterhaltung seines Betriebs angewiesen ist, der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet – und wenn die vertragsmäßige Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist.
Der Anspruch ist damit doppelt gestuft: Zuerst die wirtschaftliche Existenzbedeutung, dann die Härteabwägung. Für den Verpächter, der die Fläche zurückhaben will, entscheidet sich hier, ob die Kündigung wirtschaftlich trägt – und deshalb gehört das Fortsetzungsverlangen bereits in die Planung der Kündigung, nicht erst in die Reaktion darauf.
Anwaltliche Vertretung
Bei der Beendigung eines Landpachtverhältnisses entscheiden Termine, die Jahre vorher liegen: die Anfrage im drittletzten Pachtjahr, der dritte Werktag des Pachtjahrs, die Textform. Unsere Kanzlei berät Verpächter und Pächter bei Gestaltung und Beendigung von Landpachtverträgen und vertritt vor dem Landwirtschaftsgericht. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Landpachtrecht – Überblick
- Anzeige und Beanstandung des Landpachtvertrags
- Änderung der Pacht nach § 593 BGB
- Verwendungen und Einrichtungen des Pächters (§§ 590 ff. BGB)
- Rückgabe der Pachtsache (§§ 596 ff. BGB)
Häufige Fragen zu Laufzeit und Kündigung des Landpachtvertrags
Ist ein mündlicher Landpachtvertrag wirksam?
Er ist wirksam, gilt aber nach § 585a BGB für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen wurde – und ist damit nach § 594a BGB kündbar.
Verlängert sich mein Vertrag automatisch?
Nur unter den Voraussetzungen des § 594 Satz 2 BGB: bei einer Laufzeit von mindestens drei Jahren, nach einer formgerechten Anfrage im drittletzten Pachtjahr mit ausdrücklichem Hinweis auf die Folge – und wenn der andere Teil nicht binnen drei Monaten schriftlich ablehnt.
Bis wann muss ich kündigen?
Bei unbestimmter Pachtzeit nach § 594a Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr.
Kann ich fristlos kündigen?
§ 594e Abs. 1 BGB lässt die außerordentliche fristlose Kündigung in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 BGB zu. Für den Zahlungsverzug gilt nach § 594e Abs. 2 BGB eine abweichende Regelung.
Kann der Pächter die Fortsetzung verlangen?
Unter den Voraussetzungen des § 595 Abs. 1 BGB ja – wenn der Betrieb oder das Grundstück seine wirtschaftliche Lebensgrundlage betrifft und die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.