Baustrafrecht
Bauen ohne Genehmigung: Bußgeld, Untersagung, Strafbarkeit
Auf einen Blick: Das Bauen ohne Genehmigung ist in Bayern keine Straftat — es ist eine Ordnungswidrigkeit, allerdings mit einem Rahmen bis zu 500.000 Euro. Strafbar wird die Sache erst über andere Vorschriften. Und die bauaufsichtlichen Folgen laufen unabhängig davon: Für die Nutzungsuntersagung genügt bereits die formelle Illegalität.
Die richtige Einordnung
Die Frage „Mache ich mich strafbar, wenn ich ohne Genehmigung baue?“ wird häufig zu schnell bejaht. Sie zerfällt in drei getrennte Ebenen, die verschiedene Behörden, verschiedene Verfahren und sehr verschiedene Folgen haben:
- die bauordnungsrechtliche Ebene — Nutzungsuntersagung;
- die ordnungswidrigkeitenrechtliche Ebene — Art. 79 BayBO;
- die strafrechtliche Ebene — die aber gerade nicht am Fehlen der Genehmigung anknüpft.
Wer die drei Ebenen vermengt, verteidigt an der falschen Stelle.
Die Ordnungswidrigkeit — Art. 79 BayBO
Art. 79 Abs. 1 BayBO stellt eine Reihe von Verstößen unter Bußgeld — mit einem Rahmen bis zu fünfhunderttausend Euro, vorsätzlich wie fahrlässig. Diese Zahl überrascht die meisten Betroffenen; sie zeigt, dass der Gesetzgeber das Bauordnungsrecht nicht als Bagatellmaterie behandelt.
Erfasst sind unter anderem:
- Nr. 1: Zuwiderhandlung gegen ein Gebot oder Verbot einer Rechtsverordnung nach Art. 80 Abs. 1 bis 4 oder Art. 80a BayBO oder einer Satzung nach Art. 81 Abs. 1 BayBO oder gegen eine darauf gestützte vollziehbare Anordnung der Bauaufsichtsbehörde — aber nur, sofern die Rechtsverordnung oder Satzung für den bestimmten Tatbestand ausdrücklich auf die Bußgeldvorschrift verweist. Fehlt dieser Verweis, trägt die Ahndung nicht.
- Nr. 2: Zuwiderhandlung gegen eine vollziehbare schriftliche Anordnung der Bauaufsichtsbehörde auf Grund der BayBO.
- Nr. 3: unter anderem die nicht ordnungsgemäße Einrichtung einer Baustelle entgegen Art. 9 Abs. 1 BayBO.
Art. 79 Abs. 2 BayBO betrifft die Papierlage und ist ebenfalls mit bis zu 500.000 Euro bewehrt: unrichtige Angaben oder unrichtige Pläne und Unterlagen, um einen Verwaltungsakt zu erwirken oder zu verhindern (Nr. 1); unrichtige Angaben im Kriterienkatalog nach Art. 62a Abs. 2 Satz 1 BayBO (Nr. 2); das unberechtigte Erstellen, Bescheinigen oder Bestätigen bautechnischer Nachweise (Nr. 3); und unrichtige Bescheinigungen eines Prüfsachverständigen über die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Anforderungen (Nr. 4).
Wann es strafrechtlich wird
Das Fehlen der Baugenehmigung als solches ist kein Straftatbestand. Strafbarkeit kann aber über drei andere Wege entstehen:
Über § 319 StGB. Wer bei Planung, Leitung oder Ausführung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährdet, ist strafbar — unabhängig davon, ob eine Genehmigung vorlag. Genehmigt und dennoch strafbar ist ebenso möglich wie ungenehmigt und straflos. Näheres auf unserer Seite zur Baugefährdung.
Über Urkundendelikte. Wer Unterlagen fälscht oder gefälschte Bescheinigungen verwendet, verlässt den Bereich des Art. 79 Abs. 2 BayBO. Die Abgrenzung zwischen unrichtiger Angabe und Urkundsdelikt entscheidet über Bußgeld oder Strafverfahren.
Über Umweltdelikte. Bauarbeiten, bei denen Stoffe in Gewässer oder Boden gelangen, können §§ 324, 324a StGB erfüllen — auch das unabhängig von der Baugenehmigung.
Die bauaufsichtlichen Folgen laufen parallel
Unabhängig von Bußgeld und Strafe kann die Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Art. 76 BayBO unterscheidet dabei zwei Instrumente, deren Voraussetzungen sich erheblich unterscheiden:
Die Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO setzt voraus, dass nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Ist das Vorhaben materiell genehmigungsfähig, sperrt das die Beseitigung — die Behörde muss dann den Weg über den Bauantrag gehen; Satz 3 erlaubt ihr ausdrücklich, einen solchen zu verlangen.
Die Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO enthält diesen Zusatz nicht. Deshalb genügt für sie die formelle Illegalität — die fehlende Genehmigung allein. Das ist der Grund, warum die Nutzungsuntersagung in der Praxis so viel schneller kommt als die Beseitigung.
Ausführlich ist das auf unserer Seite zu Nutzungsuntersagung dargestellt; zur Frage, ob überhaupt eine Genehmigung nötig war, siehe Baugenehmigung und Prüfungsumfang.
Die richtige Reihenfolge
Wer einen Bußgeldbescheid und eine Nutzungsuntersagung zugleich erhält, sollte die Reihenfolge im Blick behalten.
Die bauaufsichtliche Seite entscheidet über die Substanz: Ist das Vorhaben materiell genehmigungsfähig, lässt sich der Zustand legalisieren — und damit fällt auch dem Bußgeldverfahren ein wesentlicher Teil seines Gewichts weg. Wird dagegen im Bußgeldverfahren vorschnell eingeräumt, was bauaufsichtlich noch streitig ist, schafft man sich dort ein Beweismittel.
Für das Bußgeldverfahren selbst gelten die allgemeinen Regeln: Gelegenheit zur Äußerung nach § 55 Abs. 1 OWiG, Einspruch binnen zwei Wochen ab Zustellung nach § 67 Abs. 1 Satz 1 OWiG, Einstellungsmöglichkeit nach § 47 Abs. 1 OWiG.
Was zu prüfen ist
Zu prüfen ist hier vor allem:
- Ist das Vorhaben materiell genehmigungsfähig? Davon hängt ab, ob die Beseitigung überhaupt in Betracht kommt.
- Bei Bußgeldbescheiden nach Art. 79 Abs. 1 Nr. 1 BayBO: Verweist die Verordnung oder Satzung ausdrücklich auf die Bußgeldvorschrift? Ohne diesen Verweis trägt die Ahndung nicht.
- Geht es um eine Nutzungsuntersagung oder um die Beseitigung? Für die Untersagung genügt die formelle Illegalität; die Argumentation ist eine andere.
- Wird im Bußgeldverfahren etwas eingeräumt, was bauaufsichtlich noch offen ist?
- Wann endet die Zwei-Wochen-Frist für den Einspruch (§ 67 Abs. 1 Satz 1 OWiG)?
- Besteht eine Gefährdungslage, die § 319 StGB berührt? Die Genehmigung schützt davor nicht.
Häufige Fragen
Ist Schwarzbau eine Straftat?
In Bayern nicht als solcher. Das Bauen ohne erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 BayBO; strafbar wird es erst über andere Tatbestände.
Wie hoch kann das Bußgeld sein?
Art. 79 Abs. 1 und 2 BayBO sehen jeweils einen Rahmen bis zu 500.000 Euro vor.
Muss ich mein Gebäude abreißen?
Nur, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können (Art. 76 Satz 1 BayBO). Ist das Vorhaben genehmigungsfähig, sperrt das die Beseitigung.
Warum kommt die Nutzungsuntersagung so schnell?
Weil Art. 76 Satz 2 BayBO den Vorbehalt des Satzes 1 nicht enthält — die formelle Illegalität genügt.
Was passiert, wenn Pläne unrichtig waren?
Unrichtige Angaben oder Unterlagen, um einen Verwaltungsakt zu erwirken oder zu verhindern, sind nach Art. 79 Abs. 2 Nr. 1 BayBO bußgeldbewehrt. Gefälschte Unterlagen führen darüber hinaus ins Strafrecht.
Schützt mich die Baugenehmigung vor Strafbarkeit?
Nein. § 319 StGB knüpft an den Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik an, nicht an das Fehlen einer Genehmigung.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.