Beseitigungsanordnung und Abrissverfügung nach Art. 76 Satz 1 BayBO
Art. 76 Satz 1 BayBO lautet: „Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, so kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.“
Abrissverfügung, Abbruchverfügung, Beseitigungsverfügung – gemeint ist dieselbe Maßnahme. Sie ist der schwerste Eingriff, den das Bauordnungsrecht kennt, und sie ist an die engste Voraussetzung geknüpft.
Der Schlusshalbsatz ist eine Tatbestandsvoraussetzung
„Wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“ ist keine Floskel, sondern Teil des Tatbestands. Die Beseitigung darf nur angeordnet werden, wenn kein milderes Mittel zum Ziel führt.
Andere Wege gibt es fast immer, und sie sind vorrangig zu prüfen: die nachträgliche Genehmigung, wenn die Anlage materiell genehmigungsfähig ist; die Zulassung einer Abweichung nach Art. 63 BayBO; eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB; ein Rückbau auf das genehmigungsfähige Maß statt vollständiger Beseitigung; oder eine Nutzungsänderung, die den Widerspruch beseitigt.
Die materielle Genehmigungsfähigkeit sperrt den Abriss
Das ist der zentrale Punkt. Ist die Anlage materiell genehmigungsfähig und fehlt nur die Genehmigung, lassen sich rechtmäßige Zustände durch deren Erteilung herstellen – Art. 76 Satz 3 BayBO gibt der Behörde dafür ausdrücklich das Mittel an die Hand, einen Bauantrag zu verlangen. Ein Gebäude, das genehmigt werden könnte, wird deshalb regelmäßig nicht abgerissen.
Genau hier liegt der Unterschied zur Nutzungsuntersagung. Art. 76 Satz 2 BayBO enthält den einschränkenden Zusatz des Satzes 1 nicht; dort kann nach verbreiteter Auffassung bereits die formelle Illegalität genügen. Bei der Beseitigung genügt sie nicht. Wer beide Anordnungen in einem Bescheid erhält, hat es deshalb mit zwei getrennt zu prüfenden Maßnahmen zu tun – die eine kann tragen, während die andere fällt.
Die Ermessensausübung
Satz 1 ist eine Kann-Vorschrift. In die Abwägung gehören der Wert des Bauwerks, die Dauer des unbeanstandeten Bestands, eine etwaige behördliche Duldung und die Gleichbehandlung mit vergleichbaren Anlagen in der Nachbarschaft.
Zu prüfen ist daher, ob die Behörde vergleichbare Fälle in derselben Straße über Jahre hingenommen hat, ob sie den Zustand kannte und ob sich das in der Begründung des Bescheids niederschlägt. Das greift die Ermessensausübung an, nicht den Tatbestand – und es ist ein anderer Angriff als der Nachweis der Genehmigungsfähigkeit, der beide Ebenen zugleich betrifft.
Auch die Auswahl des Adressaten gehört hierher. Errichtet hat die Anlage möglicherweise ein Voreigentümer; genutzt wird sie von einem Mieter; Eigentümer ist ein Dritter. Wen die Behörde in Anspruch nimmt und warum, ist begründungsbedürftig.
Sofortige Vollziehung: die höhere Hürde
Auch die Beseitigungsanordnung ergeht häufig mit angeordneter sofortiger Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Dagegen hilft der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO; die Zugangsschranke des § 80 Abs. 6 VwGO gilt nicht, weil es nicht um öffentliche Abgaben geht.
Ein Unterschied zur Nutzungsuntersagung ist hier wesentlich: § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO verlangt eine schriftliche Begründung des besonderen Vollzugsinteresses, die über die Gründe der Grundverfügung hinausgeht. Bei der Beseitigung ist ein solches Interesse schwerer zu begründen, weil der geschaffene Zustand nicht umkehrbar ist. Ein abgerissenes Gebäude lässt sich durch einen späteren Erfolg in der Hauptsache nicht wiederherstellen.
Zwangsgeld und Ersatzvornahme
Zur Durchsetzung dient in aller Regel zunächst das Zwangsgeld. Art. 36 Abs. 1 VwZVG verlangt die schriftliche Androhung und eine Frist, „innerhalb welcher dem Pflichtigen der Vollzug billigerweise zugemutet werden kann“; Art. 36 Abs. 3 ein bestimmtes Zwangsmittel und das Verbot, mehrere gleichzeitig anzudrohen; Art. 36 Abs. 5 einen bestimmten Betrag; Art. 36 Abs. 6 Satz 2 lässt eine neue Androhung erst zu, wenn die vorausgegangene erfolglos geblieben ist. Der Rahmen steht in Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG: mindestens fünfzehn, höchstens fünfzigtausend Euro – nach Satz 3 überschreitbar, wenn das Höchstmaß das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nicht erreicht.
Daneben steht die Ersatzvornahme nach Art. 32 VwZVG: Die Behörde lässt abreißen und stellt die Kosten in Rechnung. Art. 36 Abs. 4 VwZVG verlangt, den Kostenbetrag in der Androhung vorläufig zu veranschlagen, und erlaubt zugleich zu bestimmen, dass dieser Betrag bereits vor der Durchführung fällig wird; das Recht auf Nachforderung bleibt unberührt, wenn die Ausführung teurer wird. Der vorläufige Ansatz und seine Herleitung sind deshalb mitzuprüfen.
Was sich in einem Verfahren prüfen lässt
- Ist die Anlage materiell genehmigungsfähig – und ist das gegenüber der Behörde belegt?
- Käme statt der vollständigen Beseitigung ein Rückbau auf das genehmigungsfähige Maß in Betracht?
- Ist eine Abweichung nach Art. 63 BayBO oder eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB geprüft worden?
- Hat die Behörde den Zustand über Jahre gekannt und hingenommen?
- Werden vergleichbare Anlagen in der Nachbarschaft anders behandelt?
- Ist die Auswahl des Adressaten begründet – Errichter, Eigentümer oder Nutzer?
- Trägt die Begründung des besonderen Vollzugsinteresses angesichts der Unumkehrbarkeit?
- Genügt die Zwangsgeldandrohung den Anforderungen der Art. 31, 36 VwZVG?
- Ist bei angedrohter Ersatzvornahme der Kostenbetrag nachvollziehbar veranschlagt?
Häufige Fragen zur Abrissverfügung
Was ist eine baurechtliche Beseitigungsverfügung?
Die Anordnung der Bauaufsichtsbehörde, eine bauliche Anlage ganz oder teilweise zu beseitigen, weil sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde. In Bayern ist die Grundlage Art. 76 Satz 1 BayBO. Abrissverfügung und Abbruchverfügung bezeichnen dasselbe.
Wann kommt es zu einer Abrissverfügung?
Wenn die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht und rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise hergestellt werden können. Der zweite Teil ist die eigentliche Hürde: Solange Genehmigung, Abweichung, Befreiung oder Rückbau in Betracht kommen, trägt der Tatbestand nicht.
Mein Gebäude wäre genehmigungsfähig. Darf es trotzdem abgerissen werden?
Regelmäßig nicht. Ist die Anlage materiell genehmigungsfähig, lassen sich rechtmäßige Zustände durch die Genehmigung herstellen – Art. 76 Satz 3 BayBO gibt der Behörde ausdrücklich das Mittel, einen Bauantrag zu verlangen.
Worin unterscheiden sich Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung?
Art. 76 Satz 1 BayBO lässt die Beseitigung nur zu, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Satz 2 enthält diesen Zusatz für die Nutzungsuntersagung nicht – ihre Schwelle ist deshalb niedriger.
Kann ein Schwarzbau nach vielen Jahren noch beseitigt werden?
Der Zeitablauf allein beseitigt den Verstoß nicht. Er geht aber in die Ermessensausübung ein, ebenso wie eine behördliche Duldung und die Gleichbehandlung mit vergleichbaren Anlagen. Art. 76 Satz 1 BayBO ist eine Kann-Entscheidung.
Muss immer das ganze Gebäude weichen?
Nein. Art. 76 Satz 1 BayBO nennt die „teilweise oder vollständige“ Beseitigung. Wenn ein Rückbau auf das genehmigungsfähige Maß genügt, um rechtmäßige Zustände herzustellen, ist die vollständige Beseitigung nicht erforderlich.
Muss ich sofort abreißen?
Nur bei angeordneter sofortiger Vollziehung – und dagegen hilft der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO. Die Zugangsschranke des § 80 Abs. 6 VwGO gilt hier nicht, weil es nicht um öffentliche Abgaben geht; ein vorheriger behördlicher Antrag ist also nicht erforderlich.
Was passiert, wenn ich der Anordnung nicht nachkomme?
Zunächst wird das angedrohte Zwangsgeld fällig (Art. 31, 36 VwZVG). Bleibt es erfolglos, kommt die Ersatzvornahme nach Art. 32 VwZVG in Betracht: Die Behörde lässt abreißen und stellt die Kosten in Rechnung, die nach Art. 36 Abs. 4 VwZVG schon in der Androhung vorläufig zu veranschlagen sind.
Wie hoch kann das Zwangsgeld ausfallen?
Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG nennt fünfzehn bis fünfzigtausend Euro. Nach Satz 3 kann das Höchstmaß überschritten werden, wenn es das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nicht erreicht – bei einem werthaltigen Bauwerk ist das die Regel und nicht die Ausnahme.
Kann ich die Vollziehungsanordnung selbst angreifen?
Ja. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO verlangt eine schriftliche Begründung des besonderen Vollzugsinteresses. Formelhafte Wendungen, die nur die Gründe der Grundverfügung wiederholen, genügen nicht – bei der irreversiblen Beseitigung erst recht nicht.
Weiterführend
Zur Untersagung der Nutzung statt zum Abriss siehe Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO. Die Grundlagen stehen auf den Seiten zu Baugenehmigung, Prüfungsumfang und Genehmigungsfiktion, zu Bauen im Innenbereich und im Außenbereich sowie zu Abweichung, Ausnahme und Befreiung.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zu einer Beseitigungsanordnung oder Abrissverfügung haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.