Bodenschutz- / Altlastenrecht
Beim Kauf eines Grundstücks mit Altlastverdacht laufen zwei Haftungssysteme nebeneinander, die man nicht verwechseln darf. Gegenüber der Behörde haftet der Erwerber ab dem Eigentumsübergang als Zustandsverantwortlicher nach § 4 Abs. 3 BBodSchG – daran ändert kein Kaufvertrag etwas. Ob er sich die Kosten beim Verkäufer holen kann, entscheidet dagegen das Kaufrecht des BGB. Wer nur eines von beidem prüft, prüft zu wenig.
Die Altlast als Sachmangel
Nach § 434 Abs. 1 BGB ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven, den objektiven und den Montageanforderungen entspricht. Den subjektiven Anforderungen entspricht sie nach Absatz 2, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Eine Bodenbelastung ist damit regelmäßig ein Sachmangel, wenn das Grundstück nach dem Vertrag zu einem bestimmten Zweck – etwa zur Wohnbebauung – genutzt werden soll und die Belastung dem entgegensteht. Wurde eine Beschaffenheit ausdrücklich vereinbart, etwa „altlastenfrei“ oder „bebaubar ohne Bodenaustausch“, ist der Maßstab noch klarer.
Der Haftungsausschluss und seine Grenze
Grundstückskaufverträge schließen die Sachmängelhaftung nahezu ausnahmslos aus. Diese Klauseln sind wirksam – aber sie haben eine gesetzliche Grenze. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Damit verlagert sich der gesamte Streit auf die Arglist. Sie setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder für möglich hielt und wusste oder damit rechnete, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte. Bei Altlasten geht es deshalb fast immer um die Frage, was der Verkäufer über die frühere Nutzung wusste – Betriebsakten, Altlastenkataster, frühere Untersuchungen, Hinweise der Behörde.
Kenntnis des Käufers
Auf der anderen Seite steht § 442 Abs. 1 BGB. Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er ihn bei Vertragsschluss kennt. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.
Für den Käufer ist das eine zweischneidige Vorschrift. Wer eine gewerbliche Vornutzung kennt und dennoch ohne Untersuchung kauft, riskiert den Vorwurf grober Fahrlässigkeit. Wer umgekehrt eine Bodenuntersuchung durchführen lässt, verschafft sich Klarheit – nimmt sich damit aber auch die Berufung auf Unkenntnis für alles, was der Bericht ausweist.
Die Verjährung: fünf Jahre bei Bauwerken
§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB unterwirft die Ansprüche bei einem Bauwerk einer Verjährungsfrist von fünf Jahren; im Übrigen gilt nach Nummer 3 eine Frist von zwei Jahren. Nach § 438 Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung bei Grundstücken mit der Übergabe.
Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, verjähren die Ansprüche nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB abweichend in der regelmäßigen Verjährungsfrist – also nach den allgemeinen Regeln mit ihrer kenntnisabhängigen Dreijahresfrist. Gerade bei Altlasten, die erst Jahre später zutage treten, entscheidet diese Weiche darüber, ob überhaupt noch Ansprüche bestehen.
Diese kenntnisabhängige Frist gilt allerdings nicht unbegrenzt. § 199 Abs. 1 BGB lässt sie mit dem Schluss des Jahres beginnen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Darüber liegt die Höchstfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB: zehn Jahre von der Entstehung an, ohne Rücksicht auf Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis. Wer eine Altlast erst nach mehr als zehn Jahren entdeckt, kommt deshalb auch über die Arglist nicht mehr weiter — dann bleibt allein der öffentlich-rechtliche Weg.
Der öffentlich-rechtliche Ausgleich als zweiter Weg
Neben den kaufrechtlichen Ansprüchen steht der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG. Er besteht unabhängig davon, ob der Kaufvertrag Ansprüche ausschließt, weil er nicht aus dem Vertrag, sondern aus der gemeinsamen Sanierungspflicht folgt – und er richtet sich nach den Verursachungsanteilen. Für den Erwerber, der als Zustandsverantwortlicher zahlt, obwohl der Verkäufer die Belastung verursacht hat, ist das häufig der tragfähigere Weg.
Allerdings gilt auch dort die Öffnungsklausel: Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG richtet sich der Ausgleich nach den Verursachungsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart wird. Eine Freistellungs- oder Übernahmeklausel im Kaufvertrag kann diesen Weg also ebenso verschließen wie den kaufrechtlichen. Beide Systeme hängen damit an derselben Vertragsformulierung.
Was in den Vertrag gehört
Vorbeugend lässt sich mehr erreichen als nachträglich. Sinnvoll sind eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung zum Bodenzustand statt einer bloßen Wissenserklärung, eine Regelung, wer die Untersuchung veranlasst und bezahlt, eine Freistellung für behördliche Inanspruchnahme mit Sicherheit – etwa Einbehalt oder Bürgschaft – und eine klare Abrede zum Ausgleich nach § 24 Abs. 2 BBodSchG. Fehlt Letztere, greift der gesetzliche Maßstab der Verursachungsanteile; das ist häufig, aber nicht immer im Interesse des Erwerbers.
Anwaltliche Vertretung
Beim Altlastenkauf treffen Verwaltungsrecht und Kaufrecht aufeinander, und die Fristen laufen unterschiedlich. Unsere Kanzlei prüft Kaufverträge vor Abschluss auf die bodenschutzrechtlichen Folgen, verfolgt Ansprüche nach entdeckter Belastung und vertritt zugleich gegenüber der Bodenschutzbehörde. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Bodenschutz- und Altlastenrecht – Überblick
- Wer für Altlasten haftet
- Untersuchungsanordnung und Kostenerstattung
- Ausgleichsanspruch unter mehreren Verantwortlichen
Häufige Fragen zu Altlasten beim Grundstückskauf
Hafte ich als Käufer gegenüber der Behörde?
Ja. Der Grundstückseigentümer ist nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG sanierungspflichtig, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat und was im Kaufvertrag steht.
Ist eine Bodenbelastung ein Sachmangel?
Regelmäßig ja, wenn das Grundstück die vereinbarte Beschaffenheit nicht hat oder sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 2 BGB).
Nützt mir der Haftungsausschluss im Vertrag etwas?
Der Verkäufer kann sich nach § 444 BGB nicht darauf berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Was gilt, wenn ich von der Vornutzung wusste?
Nach § 442 Abs. 1 BGB sind die Rechte bei Kenntnis ausgeschlossen; bei grob fahrlässiger Unkenntnis bestehen sie nur bei Arglist oder Garantie.
Wie lange habe ich Zeit?
Bei einem Bauwerk fünf Jahre nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB, sonst zwei Jahre; die Frist beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen gilt nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist.
Kann ich mir die Sanierungskosten vom Verkäufer holen?
Neben den kaufrechtlichen Ansprüchen kommt der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG in Betracht, der sich nach den Verursachungsanteilen richtet – soweit nichts anderes vereinbart wurde.