Bodenschutz- / Altlastenrecht
Wer für eine Altlast einstehen muss, entscheidet sich nicht danach, wer sie verursacht hat. § 4 Abs. 3 BBodSchG benennt einen Kreis von Verantwortlichen, der weit über den Verursacher hinausreicht – und die Behörde darf unter ihnen wählen. Für Grundstückseigentümer, Erwerber und Unternehmen ist das die eigentliche Gefahr: Man haftet, ohne etwas getan zu haben.
Was eine Altlast ist
§ 2 Abs. 5 BBodSchG unterscheidet zwei Formen. Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist; ausgenommen sind Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf.
Beides wird erst zur Altlast, wenn dadurch schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Fehlt es daran, liegt allenfalls eine altlastverdächtige Fläche im Sinne des § 2 Abs. 6 BBodSchG vor – mit erheblich anderen Rechtsfolgen.
Der Kreis der Sanierungspflichtigen
§ 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG verpflichtet zur Sanierung: den Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast, dessen Gesamtrechtsnachfolger, den Grundstückseigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück. Saniert werden müssen der Boden und die Altlasten sowie durch sie verursachte Verunreinigungen von Gewässern – und zwar so, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen entstehen.
Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt ist dabei der Pächter, der Mieter, der Nutzungsberechtigte. Wer ein belastetes Grundstück lediglich gepachtet hat, kann also ebenso in Anspruch genommen werden wie der Eigentümer.
Die beiden übersehenen Fallgruppen
§ 4 Abs. 3 Satz 4 BBodSchG erweitert den Kreis um zwei Gruppen, die in der Beratung regelmäßig übersehen werden.
Zur Sanierung verpflichtet ist erstens, wer aus handelsrechtlichem oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat, der ein belastetes Grundstück gehört. Die Haftung greift damit auf denjenigen durch, der hinter der Gesellschaft steht – die Zwischenschaltung einer Objektgesellschaft schirmt die Verantwortlichkeit nicht zuverlässig ab.
Verpflichtet ist zweitens, wer das Eigentum an einem solchen Grundstück aufgibt. Die Dereliktion nach § 928 BGB, also der Verzicht auf das Eigentum durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, befreit gerade nicht. Das Gesetz schließt damit den naheliegendsten Ausweg ausdrücklich aus.
Die Auswahl unter mehreren Verantwortlichen
Das Gesetz sagt nicht, wen die Behörde heranziehen muss. Sie trifft eine Auswahl nach pflichtgemäßem Ermessen, und in der Praxis fällt diese Wahl häufig auf den, der am ehesten zahlen kann – also auf den Eigentümer, nicht auf den möglicherweise insolventen oder unbekannten Verursacher.
Diese Störerauswahl ist gerichtlich überprüfbar. Sie muss sich an der Effektivität der Gefahrenabwehr orientieren und darf nicht willkürlich sein; sachfremd wäre es etwa, einen Verantwortlichen allein deshalb auszuwählen, weil er erreichbar ist, obwohl der Verursacher feststeht und leistungsfähig wäre. Wer als Zustandsverantwortlicher herangezogen wird, sollte den Bescheid deshalb auch daraufhin prüfen, ob die Behörde die Auswahl überhaupt begründet hat.
Wichtig ist dabei: Die Auswahl im Ordnungsrecht und die endgültige Kostenverteilung sind zwei verschiedene Fragen. Wer herangezogen wird, muss zunächst leisten, kann sich aber nach § 24 Abs. 2 BBodSchG bei den übrigen Verantwortlichen erholen.
Die verfassungsrechtliche Grenze der Zustandshaftung
Das Bundesbodenschutzgesetz enthält keine betragsmäßige Obergrenze für die Inanspruchnahme des Eigentümers. Eine Grenze folgt aber aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG: Die Zustandsverantwortlichkeit darf den Eigentümer nicht unverhältnismäßig belasten. Als Orientierung dient der Verkehrswert des Grundstücks nach durchgeführter Sanierung; wesentlich sind ferner, ob der Eigentümer die Belastung kannte oder kennen musste, ob er sie durch eigene Nutzung mitverursacht hat und ob das Grundstück seine wirtschaftliche Existenzgrundlage bildet.
Diese Grenze ist kein Automatismus, sondern muss im Verfahren vorgetragen und belegt werden. Sie ist der wichtigste Einwand des Eigentümers, der mit der Verursachung nichts zu tun hat.
Der Stichtag 1. März 1999
Für neu entstandene Belastungen gilt ein strengerer Maßstab. Nach § 4 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG sind Schadstoffe zu beseitigen, wenn schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nach dem 1. März 1999 eingetreten sind – soweit dies im Hinblick auf die Vorbelastung des Bodens verhältnismäßig ist. Für ältere Belastungen genügen demgegenüber auch Sicherungsmaßnahmen nach § 4 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG, die eine Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern.
Der Zeitpunkt des Schadenseintritts ist damit keine historische Nebenfrage, sondern entscheidet über Art und Umfang der Sanierung – und über deren Kosten.
Der frühere Eigentümer — § 4 Abs. 6 BBodSchG
Neben dem Stichtag des Absatzes 5 steht eine zweite Vorschrift mit demselben Datum, die leicht mit ihr verwechselt wird und einen ganz anderen Gegenstand hat.
§ 4 Abs. 6 Satz 1 BBodSchG verpflichtet den früheren Eigentümer eines Grundstücks zur Sanierung, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste. Der Verkauf beendet die Verantwortlichkeit also nicht.
Satz 2 enthält dazu eine Gegenausnahme, die in der Beratung häufig übersehen wird: Die Pflicht gilt nicht für denjenigen, der beim eigenen Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind, und dessen Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls schutzwürdig ist.
Damit hat der Verkäufer zwei Verteidigungslinien. Die erste betrifft das Wissen: Weder Kenntnis noch Kennenmüssen sind mit dem bloßen Hinweis auf eine frühere gewerbliche Nutzung belegt. Die zweite betrifft den eigenen Erwerb: Wer selbst gutgläubig gekauft hat — etwa nach einer Voruntersuchung ohne Befund oder auf Grundlage einer Zusicherung — kann sich auf den Vertrauensschutz des Satzes 2 berufen.
Für Kaufvertragsparteien folgt daraus eine praktische Konsequenz: Die Offenlegung im Vertrag schützt den Verkäufer zivilrechtlich, ändert an der Verantwortlichkeit nach § 4 Abs. 6 BBodSchG aber nichts. Und der Käufer, der ohne Prüfung erwirbt, verliert nicht nur kaufrechtliche Rechte, sondern schwächt auch seinen späteren Vertrauensschutz.
Anwaltliche Vertretung
Bei Altlasten lohnt der frühe Blick auf drei Fragen: ob überhaupt eine Altlast im Sinne des § 2 Abs. 5 BBodSchG vorliegt, ob die Auswahl unter den Verantwortlichen tragfähig begründet ist und wo die verfassungsrechtliche Zumutbarkeitsgrenze verläuft. Unsere Kanzlei vertritt Eigentümer, Erwerber, Pächter und Unternehmen gegenüber den Bodenschutzbehörden und vor den Verwaltungsgerichten. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Bodenschutz- und Altlastenrecht – Überblick
- Untersuchungsanordnung und Kostenerstattung
- Ausgleichsanspruch unter mehreren Verantwortlichen
- Sanierungsziel, Sanierungsuntersuchung und Sanierungsplan
Häufige Fragen zur Altlastenhaftung
Hafte ich als Eigentümer, obwohl ich die Altlast nicht verursacht habe?
Ja. § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG nennt den Grundstückseigentümer neben dem Verursacher als Sanierungsverpflichteten. Begrenzt wird die Haftung durch die verfassungsrechtliche Zumutbarkeitsgrenze aus Art. 14 GG.
Kann ich mich durch Aufgabe des Eigentums befreien?
Nein. § 4 Abs. 3 Satz 4 BBodSchG verpflichtet ausdrücklich auch denjenigen, der das Eigentum an einem belasteten Grundstück aufgibt – also auch bei einer Dereliktion nach § 928 BGB.
Haftet der Geschäftsführer oder Gesellschafter?
§ 4 Abs. 3 Satz 4 BBodSchG verpflichtet, wer aus handelsrechtlichem oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat, der ein belastetes Grundstück gehört. Ob das im Einzelfall greift, richtet sich nach dem jeweiligen Einstandsgrund.
Haftet auch der Pächter?
Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück ist nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG sanierungspflichtig; dazu zählen Pächter und Mieter.
Welche Rolle spielt der 1. März 1999?
Nach § 4 Abs. 5 BBodSchG sind Schadstoffe bei danach eingetretenen Belastungen zu beseitigen, soweit dies im Hinblick auf die Vorbelastung verhältnismäßig ist. Für ältere Belastungen kommen auch Sicherungsmaßnahmen in Betracht.