Lärm, Geruch und Rauch vom Nachbargrundstück – § 906 BGB
Das Gesetz nennt sie „unwägbare Stoffe“: Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen. § 906 BGB entscheidet, was davon hinzunehmen ist – und wann stattdessen Geld fließt. Die Vorschrift ist dreistufig aufgebaut, und jede Stufe hat ihren eigenen Streitpunkt.
Erste Stufe: unwesentliche Beeinträchtigung
Nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Eigentümer die Zuführung solcher Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Die Wesentlichkeit ist damit die erste Weiche.
Satz 2 gibt dafür eine Regel an die Hand: Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Satz 3 erstreckt das auf Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen wurden und den Stand der Technik wiedergeben.
Zwei Einschränkungen stehen im Wortlaut selbst. Es heißt „in der Regel“ – die Einhaltung eines Grenzwerts schließt die Wesentlichkeit also nicht zwingend aus. Und maßgeblich sind nur Werte, die nach diesen Vorschriften ermittelt und bewertet wurden. Eine Messung, die dem vorgeschriebenen Verfahren nicht folgt, trägt die Vermutung nicht. Genau daran scheitern Nachbarstreitigkeiten über Lärm in der Praxis häufig – nicht an der Lautstärke, sondern am Messverfahren.
Zweite Stufe: ortsübliche Benutzung
§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB dehnt die Duldungspflicht auf wesentliche Beeinträchtigungen aus, wenn zwei Voraussetzungen zusammentreffen: Die Einwirkung wird durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt, und sie kann nicht durch Maßnahmen verhindert werden, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.
Beide Merkmale sind getrennt zu prüfen. Ortsüblich ist nicht, was der Nachbar seit Jahren tut, sondern was in der Umgebung für Grundstücke dieser Art üblich ist. Und die wirtschaftliche Zumutbarkeit bemisst sich nach dem Maßstab der Benutzer dieser Art, nicht nach der individuellen Leistungsfähigkeit des Störers. Wer ein Gewerbe betreibt, muss sich am Standard seiner Branche messen lassen.
Dritte Stufe: Ausgleich in Geld
Besteht nach Absatz 2 Satz 1 eine Duldungspflicht, endet die Sache nicht. Nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigentümer von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Das ist der praktisch wichtigste Teil der Vorschrift und der am häufigsten übersehene: Wer dulden muss, verliert den Abwehranspruch, nicht aber jeden Anspruch. Der Ausgleich setzt allerdings voraus, dass die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinausgeht – die Duldungspflicht allein genügt nicht.
Der Sonderfall des Absatzes 3
§ 906 Abs. 3 BGB lautet knapp: Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig. Für gezielt herübergeleitete Einwirkungen gelten die Abwägungen der Absätze 1 und 2 also von vornherein nicht. Was durch ein Rohr, einen Kanal oder eine Rinne herübergeführt wird, ist nicht duldungspflichtig – unabhängig von Ortsüblichkeit und Grenzwerten.
Was sich in einem Immissionsstreit prüfen lässt
- Handelt es sich überhaupt um eine Einwirkung im Sinn des § 906 Abs. 1 – oder um eine Grobimmission, die gar nicht unter die Vorschrift fällt?
- Wurde ein einschlägiger Grenz- oder Richtwert nach dem dafür vorgeschriebenen Verfahren ermittelt und bewertet?
- Liegt trotz eingehaltenen Grenzwerts ausnahmsweise eine wesentliche Beeinträchtigung vor?
- Ist die Nutzung des Nachbargrundstücks in dieser Umgebung wirklich ortsüblich?
- Gibt es Maßnahmen, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind?
- Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, sodass ein Ausgleich in Geld in Betracht kommt?
- Erfolgt die Zuführung über eine besondere Leitung im Sinn des Absatzes 3?
- Bestehen daneben öffentlich-rechtliche Ansprüche gegen die Behörde?
Häufige Fragen zu Immissionen vom Nachbargrundstück
Wann ist Lärm vom Nachbarn rechtlich unzulässig?
Wenn er die Benutzung des Grundstücks mehr als unwesentlich beeinträchtigt (§ 906 Abs. 1 Satz 1 BGB) und nicht durch eine ortsübliche, wirtschaftlich nicht anders vermeidbare Nutzung verursacht wird (§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Was gilt als unwesentliche Beeinträchtigung?
Nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Regel eine Einwirkung, die die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte nicht überschreitet – vorausgesetzt, sie wurde nach dem dort vorgeschriebenen Verfahren ermittelt und bewertet.
Muss ich Geruch aus einem Betrieb hinnehmen?
Das hängt von der Ortsüblichkeit ab. § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB verlangt eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks und dass die Einwirkung nicht durch Maßnahmen zu verhindern ist, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.
Bekomme ich Geld, wenn ich die Einwirkung dulden muss?
Möglicherweise. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gibt einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld, wenn die geduldete Einwirkung eine ortsübliche Benutzung des eigenen Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Zählt es, dass der Betrieb schon lange da war?
Der Wortlaut des § 906 BGB knüpft nicht an die Priorität an, sondern an die Ortsüblichkeit der Benutzung. Wie lange etwas besteht, kann für die Ortsüblichkeit sprechen, ersetzt sie aber nicht.
Gilt § 906 BGB auch für Wasser, Steine oder Äste?
Die Vorschrift erfasst unwägbare Stoffe und ähnliche Einwirkungen. Für herüberragende Zweige und eingedrungene Wurzeln gilt § 910 BGB, für sonstige Beeinträchtigungen des Eigentums § 1004 BGB.
Was bedeutet „Zuführung durch eine besondere Leitung“?
§ 906 Abs. 3 BGB erklärt sie für unzulässig. Was gezielt über ein Rohr, einen Kanal oder eine Rinne herübergeführt wird, ist unabhängig von Grenzwerten und Ortsüblichkeit nicht zu dulden.
Kann ich statt zu klagen die Behörde einschalten?
Der zivilrechtliche Abwehranspruch und das öffentlich-rechtliche Immissionsschutzrecht stehen nebeneinander. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, ob die Anlage genehmigungsbedürftig ist und welche Werte für sie gelten.
Weiterführend
Zu Zweigen und Wurzeln siehe Überhängende Äste und eingedrungene Wurzeln, zur Anspruchsgrundlage Beseitigung und Unterlassung nach § 1004 BGB. Zu Grenzverlauf, Grenzbäumen und den bayerischen Abständen siehe Grenzstreitigkeiten und Nachbarrecht in Bayern.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zu Immissionen vom Nachbargrundstück haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.