Wasserrecht
Ein Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist nicht unbebaubar – aber es unterliegt einem gesetzlichen Bauverbot mit einer Ausnahme, deren Voraussetzungen das Gesetz genau benennt. Wer die Systematik des § 78 WHG kennt, erkennt schnell, ob ein Vorhaben Aussicht hat und woran ein ablehnender Bescheid angreifbar ist.
Was ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet ist
§ 76 Abs. 1 WHG definiert Überschwemmungsgebiete als Gebiete zwischen oberirdischen Gewässern und Deichen oder Hochufern sowie sonstige Gebiete, die bei Hochwasser eines oberirdischen Gewässers überschwemmt oder durchflossen oder die für Hochwasserentlastung oder Rückhaltung beansprucht werden.
Rechtlich entscheidend ist aber die Festsetzung. Nach § 76 Abs. 2 WHG setzt die Landesregierung durch Rechtsverordnung mindestens die Gebiete fest, in denen ein Hochwasserereignis statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist – das sogenannte HQ100 –, sowie die zur Hochwasserentlastung und Rückhaltung beanspruchten Gebiete. Erst mit dieser Festsetzung greifen die Verbote des § 78 WHG. Liegt ein Grundstück in einem nur vorläufig gesicherten oder in einem faktisch überschwemmungsgefährdeten Bereich, ist die Rechtslage eine andere.
Das Bauverbot des § 78 Abs. 4 WHG
In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist nach § 78 Abs. 4 Satz 1 WHG die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuches untersagt. Das Verbot erfasst damit sowohl den Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans als auch den unbeplanten Innenbereich und den Außenbereich.
Satz 2 nimmt bestimmte Maßnahmen aus: den Gewässerausbau, den Bau von Deichen und Dämmen, die Gewässer- und Deichunterhaltung, den Hochwasserschutz und das Messwesen. Diese Ausnahmen sind eng und wasserwirtschaftlich begründet; für gewöhnliche Bauvorhaben helfen sie nicht weiter.
Die Einzelfallgenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG
Abweichend von diesem Verbot kann die zuständige Behörde die Errichtung oder Erweiterung einer baulichen Anlage im Einzelfall genehmigen. § 78 Abs. 5 Satz 1 WHG eröffnet dafür zwei Wege, und dieser Punkt wird häufig übersehen.
Der erste Weg ist Nummer 1 mit vier Voraussetzungen, die kumulativ vorliegen müssen: Das Vorhaben darf die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum muss umfang‑, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden; es darf den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändern; es darf den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen; und es muss hochwasserangepasst ausgeführt werden.
Der zweite Weg ist Nummer 2: Die nachteiligen Auswirkungen können durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden. Beide Nummern stehen alternativ nebeneinander. Ein Bescheid, der die Genehmigung allein daran scheitern lässt, dass eine der vier Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllt ist, ohne sich mit Nummer 2 zu befassen, greift zu kurz.
Neue Baugebiete: das Verbot auf Planungsebene
Eine Ebene darüber greift § 78 Abs. 1 Satz 1 WHG. Danach ist die Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich in Bauleitplänen oder in sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt. Satz 2 nimmt Ausweisungen aus, die ausschließlich der Verbesserung des Hochwasserschutzes dienen, sowie Bauleitpläne für Häfen und Werften.
Auch hier gibt es eine Ausnahme. § 78 Abs. 2 WHG lässt die Ausweisung ausnahmsweise zu, wenn unter anderem keine anderen Möglichkeiten der Siedlungsentwicklung bestehen oder geschaffen werden können, das neu auszuweisende Gebiet unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet angrenzt, eine Gefährdung von Leben oder Gesundheit oder erhebliche Sachschäden nicht zu erwarten sind, Hochwasserabfluss und Wasserstand nicht nachteilig beeinflusst werden, die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigt und der Verlust von Rückhalteraum umfang‑, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird und der bestehende Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt wird.
Für Gemeinden, die ein Baugebiet am Gewässer entwickeln wollen, ist diese Vorschrift der Prüfmaßstab – und für betroffene Grundstückseigentümer der Ansatzpunkt, wenn die Ausweisung angegriffen werden soll.
Außerhalb festgesetzter Gebiete: Risikogebiete
Nicht jedes hochwassergefährdete Grundstück liegt in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet. § 78b Abs. 1 WHG erfasst Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten, also Gebiete, für die nach § 74 Abs. 2 WHG Gefahrenkarten zu erstellen sind und die nicht nach § 76 Abs. 2 oder 3 WHG als Überschwemmungsgebiete festgesetzt sind. Die Anforderungen sind dort geringer als in festgesetzten Gebieten, aber nicht gleich null.
Das Verhältnis zur Baugenehmigung
Die Entscheidung nach § 78 Abs. 5 Satz 1 WHG steht neben der Baugenehmigung. Für Anlagen an Gewässern zieht das bayerische Recht daraus eine Konsequenz: Nach Art. 20 Abs. 5 Satz 1 BayWG entfällt die wasserrechtliche Anlagengenehmigung, wenn eine Baugenehmigung, eine bauaufsichtliche Zustimmung oder eine Entscheidung nach § 78 Abs. 5 Satz 1 oder § 78a Abs. 2 Satz 1 WHG zu erteilen ist. Wer also ohnehin eine Baugenehmigung braucht, muss nicht zusätzlich das Verfahren nach Art. 20 BayWG durchlaufen.
Anwaltliche Vertretung
Ablehnende Bescheide zu Vorhaben im Überschwemmungsgebiet lohnen die Prüfung, weil sie sich häufig auf eine der vier Voraussetzungen der Nummer 1 stützen und die Alternative der Nummer 2 nicht behandeln – oder weil der Ausgleich von Rückhalteraum pauschal für unmöglich erklärt wird. Unsere Kanzlei vertritt Bauherren, Grundstückseigentümer und Gemeinden gegenüber Kreisverwaltungsbehörden und Wasserwirtschaftsämtern sowie vor den Verwaltungsgerichten. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Wasserrecht – Überblick
- Wasserrechtliche Erlaubnis und Bewilligung
- Versagung und Bewirtschaftungsermessen
- Widerruf der Erlaubnis und der Bewilligung
- Gewässerausbau und Planfeststellung
- Gewässerunterhaltung und Kostenbeiträge
Häufige Fragen zum Bauen im Überschwemmungsgebiet
Darf im festgesetzten Überschwemmungsgebiet überhaupt gebaut werden?
§ 78 Abs. 4 Satz 1 WHG untersagt die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB. § 78 Abs. 5 WHG lässt aber die Genehmigung im Einzelfall zu.
Welche Voraussetzungen muss die Einzelfallgenehmigung erfüllen?
Entweder die vier kumulativen Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 WHG – kein oder nur unwesentlicher Verlust an Rückhaltung mit umfang‑, funktions- und zeitgleichem Ausgleich, keine nachteilige Veränderung von Wasserstand und Abfluss, keine Beeinträchtigung des bestehenden Hochwasserschutzes und hochwasserangepasste Ausführung – oder nach Nummer 2 der Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen.
Ab wann gilt ein Gebiet als festgesetzt?
Mit der Rechtsverordnung nach § 76 Abs. 2 WHG. Festzusetzen sind mindestens die Gebiete mit einem statistisch einmal in 100 Jahren zu erwartenden Hochwasserereignis sowie die zur Hochwasserentlastung und Rückhaltung beanspruchten Gebiete.
Gilt das Bauverbot auch für ein Grundstück im Ortskern?
Ja. § 78 Abs. 4 Satz 1 WHG verweist ausdrücklich auch auf § 34 BauGB und erfasst damit den unbeplanten Innenbereich.
Was gilt außerhalb festgesetzter Überschwemmungsgebiete?
Dort können die Anforderungen für Risikogebiete nach § 78b WHG greifen – Gebiete, für die nach § 74 Abs. 2 WHG Gefahrenkarten zu erstellen sind und die nicht nach § 76 Abs. 2 oder 3 WHG festgesetzt sind.
Brauche ich neben der Baugenehmigung noch eine wasserrechtliche Genehmigung?
Für Anlagen an Gewässern in Bayern nicht. Nach Art. 20 Abs. 5 Satz 1 BayWG entfällt die Genehmigung nach Art. 20 BayWG, wenn eine Baugenehmigung, eine bauaufsichtliche Zustimmung oder eine Entscheidung nach § 78 Abs. 5 Satz 1 oder § 78a Abs. 2 Satz 1 WHG zu erteilen ist.