Die Scheune steht leer, die Tierhaltung ist aufgegeben, und die Bausubstanz ist gut. Der Gedanke, daraus Wohnungen zu machen, liegt nahe – im Außenbereich hängt er aber an sieben Voraussetzungen, die das Gesetz einzeln aufzählt.
Was § 35 Abs. 4 BauGB leistet
Die Vorschrift privilegiert nicht. Sie nimmt einem sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nur drei bestimmte Einwände: dass es Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, dass es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt und dass es die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Alle übrigen öffentlichen Belange des Absatzes 3 bleiben zu prüfen – Erschließung, Immissionen, Naturschutz, Denkmalschutz.
Die sieben Voraussetzungen der Nummer 1
Für die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, also für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, nennt das Gesetz:
- a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
- b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
- c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
- d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
- e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des Betriebs,
- f) bei Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle,
- g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen – es sei denn, sie wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs erforderlich.
Zwei dieser Punkte entscheiden die meisten Fälle. Buchstabe c setzt eine Uhr in Gang, von der die wenigsten wissen: Sieben Jahre nach Aufgabe der bisherigen Nutzung ist der Weg zu. Und Buchstabe e verlangt mehr als Nähe – der Zusammenhang mit der Hofstelle muss räumlich und funktional bestehen.
Worüber in solchen Verfahren gestritten wird
- Der Zeitpunkt der Nutzungsaufgabe entscheidet über Buchstabe c und ist im Nachhinein regelmäßig streitig.
- Buchstabe a setzt voraus, dass das Gebäude seinerzeit zulässigerweise für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde.
- Ob der räumlich-funktionale Zusammenhang mit der Hofstelle noch besteht, wird unterschiedlich beurteilt, wenn der Betrieb aufgelöst ist.
- Die Grenze von fünf Wohnungen je Hofstelle gilt zusätzlich zu den bisher zulässigen.
- Ob die äußere Gestalt im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist bei Gauben, neuen Öffnungen und Anbauten der häufigste Streitpunkt.
- Buchstabe g verlangt die Übernahme einer Verpflichtung; über deren Form wird gestritten.
- Aus Absatz 3 stehen vor allem Erschließung und Immissionen aus dem laufenden Betrieb im Raum.
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