Zweckentfremdungsrecht

Anwalt für Zweckentfremdungsrecht in München – Genehmigung, Registrierung, Bußgeld

Seit dem 1. August 2026 gilt in München eine neue Wohnraumzweckentfremdungssatzung. Sie setzt ein Landesgesetz um, das der Freistaat am 26. März 2026 geändert hat, und sie führt erstmals ein Registrierungsverfahren für die kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen ein. Wer in München eine Wohnung gewerblich nutzt, sie als Ferienwohnung anbietet, sie länger leer stehen lässt oder abbrechen will, bewegt sich damit in einem Genehmigungsregime, dessen Bußgeldrahmen bis zu 500.000 Euro reicht.

Das ist Verwaltungsrecht: Es geht um einen Genehmigungsantrag, um Fristen, um Anordnungen der Vollzugsbehörde, um Zwangsgeld und um ein Ordnungswidrigkeitenverfahren. Wir vertreten Eigentümer, Verwalter, Bauträger und Vermieter in diesen Verfahren.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Art. 1 Satz 2 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) nennt fünf Tatbestände, die § 4 der Münchner Satzung wörtlich übernimmt. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum

zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
baulich derart verändert oder so genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
länger als drei Monate leer steht oder
beseitigt wird.

Die Aufzählung ist nicht abschließend – das Wort „insbesondere“ lässt Raum für weitere Fälle. Und sie greift nur dort, wo eine Gemeinde von der Ermächtigung des Art. 1 Satz 1 ZwEWG Gebrauch gemacht hat. Eine solche Satzung darf nach dem Gesetzeswortlaut höchstens fünf Jahre gelten.

Was ist überhaupt Wohnraum?

Der Begriff entscheidet über die Anwendbarkeit des ganzen Regelwerks. Erforderlich ist eine objektive Eignung – Räume, die nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden, mit einer Mindestausstattung aus Kochraum, Wasserzapfstelle, Toilette und Bad – und eine subjektive Zweckbestimmung, die regelmäßig in der Baugenehmigung liegt, sich aber auch schlüssig aus wohntypischem Mobiliar ergeben kann. Fehlt es daran, kommt ein Negativattest nach § 10 der Satzung in Betracht.

Die Drei-Monats-Frist und die Genehmigungsfiktion

Art. 2 Abs. 2 ZwEWG enthält eine Regelung, die in der Praxis häufig übersehen wird: Über den Genehmigungsantrag entscheidet die Gemeinde innerhalb einer Frist von drei Monaten – und nach Ablauf dieser Frist gilt die Genehmigung als erteilt. Abweichende Fristen sind nur über einen vorab öffentlich bekannt gemachten behördlichen Fristenplan möglich. Die Genehmigung wirkt zudem für und gegen den Rechtsnachfolger, was beim Verkauf einer zweckentfremdeten Einheit erhebliche Bedeutung hat.

Registrierungsnummer für die Kurzzeitvermietung

Der neue Art. 2a ZwEWG setzt die Verordnung (EU) 2024/1028 um, die seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar gilt. Wo eine Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat – München hat das in § 5a der Satzung getan –, muss der Gastgeber die Einheit registrieren, bevor er sie über eine Online-Plattform anbietet, und die Registrierungsnummer im Inserat angeben. Die Nummer wird kostenfrei und automatisiert erteilt; ihre Erteilung ist ein Verwaltungsakt. Registrierung und Genehmigung sind zwei getrennte Verfahren – Art. 2 Abs. 1 Satz 3 ZwEWG stellt das ausdrücklich klar.

Anordnung, Zwangsgeld und Bußgeld

Die Gemeinde kann nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG anordnen, dass eine nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wieder Wohnzwecken zugeführt wird. Gegen solche Bescheide hat eine Klage nach Art. 3 Abs. 3 ZwEWG keine aufschiebende Wirkung – der Weg führt deshalb regelmäßig über den Eilantrag nach § 80 Abs. 5 VwGO. Daneben steht das Bußgeldverfahren: bis zu 500.000 Euro nach Art. 4 Abs. 1 ZwEWG für die ungenehmigte Zweckentfremdung, bis zu 50.000 Euro nach Art. 4 Abs. 2 unter anderem für Auskunftsverstöße und für das Anbieten ohne gültige Registrierungsnummer.

Was zu prüfen ist

Zu prüfen ist hier vor allem:

Handelt es sich überhaupt um Wohnraum im Sinne der Satzung, und seit wann?
Ist einer der fünf Tatbestände erfüllt – und lässt sich das nachweisen?
Wann ist der Genehmigungsantrag eingegangen, und ist die Drei-Monats-Frist bereits abgelaufen?
Bestehen vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen, die einen Anspruch auf die Genehmigung begründen?
Kommt eine Genehmigung gegen Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlung in Betracht?
Wurde die Auskunft unter dem Zwang des Art. 3 Abs. 1 ZwEWG erteilt – und greift dann das Verwendungsverbot im Bußgeldverfahren?

Unsere Leistungen im Zweckentfremdungsrecht

Genehmigungsantrag und Negativattest gegenüber dem Sozialreferat der Landeshauptstadt München
Vertretung gegen Anordnungen, Zwangsgeldandrohungen und die sofortige Vollziehung
Eilrechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO und Klage vor dem Verwaltungsgericht München
Verteidigung im Bußgeldverfahren nach Art. 4 ZwEWG
Registrierungsverfahren für die kurzfristige Vermietung und Streit um Registrierungsnummern
Gestaltung von Ersatzwohnraum- und Ausgleichslösungen

Themen im Einzelnen

Siehe auch: Wer eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandelt, braucht daneben regelmäßig eine baurechtliche Nutzungsänderung – dazu unsere Seite Baugenehmigungsrecht und Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung. Zu den zivilrechtlichen Fragen beim Erwerb einer betroffenen Einheit siehe Grundstücks- und Immobilienrecht.

Häufige Fragen zum Zweckentfremdungsrecht

Darf ich meine Münchner Wohnung tageweise vermieten?

Bis zu insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr bleibt die Vermietung zur Fremdenbeherbergung nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG unterhalb der Schwelle. Wird diese Grenze überschritten, ist eine Genehmigung erforderlich. Unabhängig davon besteht in München die Registrierungspflicht, sobald das Angebot über eine Online-Plattform läuft.

Was passiert, wenn die Stadt nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet?

Nach Art. 2 Abs. 2 Satz 2 ZwEWG gilt die Genehmigung dann als erteilt. Ob die Frist tatsächlich abgelaufen ist, hängt davon ab, wann ein vollständiger Antrag vorlag und ob die Stadt einen behördlichen Fristenplan öffentlich bekannt gemacht hat.

Muss ich der Stadt Auskunft geben, wenn mir ein Bußgeld droht?

Art. 3 Abs. 1 Satz 3 ZwEWG verpflichtet auch zur Offenbarung selbstbelastender Tatsachen. Satz 4 ordnet aber an, dass eine so erteilte Auskunft in einem Straf- oder Bußgeldverfahren gegen den Auskunftspflichtigen oder einen Angehörigen im Sinne des § 52 Abs. 1 StPO nur mit seiner Zustimmung verwendet werden darf.

Gilt das Zweckentfremdungsrecht in ganz Bayern?

Nein. Es greift nur, wo eine Gemeinde eine Satzung nach Art. 1 Satz 1 ZwEWG erlassen hat. Die Satzung setzt voraus, dass die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und gilt höchstens fünf Jahre.

Wie hoch kann das Bußgeld ausfallen?

Art. 4 Abs. 1 ZwEWG sieht für die ungenehmigte Zweckentfremdung eine Geldbuße bis zu 500.000 Euro vor. Für Auskunftsverstöße, eine fehlende Registrierung und eine fehlende Registrierungsnummer im Inserat liegt der Rahmen nach Art. 4 Abs. 2 bei bis zu 50.000 Euro.

Kontakt

Sollten Sie Fragen zum Zweckentfremdungsrecht haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: September 2026

Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.

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