Nießbrauch und Wohnungsrecht — §§ 1030, 1093 BGB

Auf einen Blick: Der häufigste Streit betrifft nicht die Bestellung, sondern die Kosten. § 1041 BGB legt dem Nießbraucher nur die gewöhnliche Unterhaltung auf — alles darüber trifft den Eigentümer. Beide Rechte sind nicht übertragbar (§§ 1059, 1092 BGB) und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Beim Wohnungsrecht ist die Aufnahme von Familie und Pflegepersonen gesetzlich erlaubt.

Nießbrauch und Wohnungsrecht sichern in vielen Familien die Übergabe des Hauses an die nächste Generation. Solange alle einig sind, funktioniert das. Streit entsteht, wenn das Dach undicht wird, die Heizung ersetzt werden muss oder der Berechtigte Pflege braucht. Das Gesetz beantwortet diese Fragen — nur steht die Antwort selten im Übergabevertrag.

Der Nießbrauch — § 1030 BGB

Der Nießbrauch belastet eine Sache so, dass der Berechtigte die Nutzungen der Sache zu ziehen berechtigt ist; nach Absatz 2 kann er durch Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden. Der Nießbraucher ist nach § 1036 Abs. 1 BGB zum Besitz berechtigt und hat nach Absatz 2 bei der Ausübung die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln ordnungsmäßiger Wirtschaft zu verfahren. Beim Grundstück erstreckt sich der Nießbrauch nach § 1031 BGB auf das Zubehör.

Die Kostenfrage — § 1041 BGB

Das ist der Kern fast jedes Nießbrauchsstreits. § 1041 BGB lautet: Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Die Grenze verläuft damit zwischen laufender Instandhaltung und größerer Erneuerung. Wartung, kleinere Reparaturen, Pflege — Sache des Nießbrauchers. Die neue Heizungsanlage, das neue Dach, die Sanierung der Fassade — vom Wortlaut nicht mehr erfasst und damit Sache des Eigentümers. Wer im Übergabevertrag eine abweichende Regelung will, muss sie ausdrücklich aufnehmen.

Zwei weitere Pflichten treffen den Nießbraucher unmittelbar aus dem Gesetz:

  • § 1045 BGB — Versicherung: Er hat die Sache gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf seine Kosten zu versichern, wenn das ordnungsmäßiger Wirtschaft entspricht — und zwar so, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht.
  • § 1047 BGB — Lasten: Er trägt die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten, ausgenommen die außerordentlichen, die als auf den Stammwert gelegt anzusehen sind, sowie die bei Bestellung bereits ruhenden privatrechtlichen Lasten einschließlich der Zinsen von Hypotheken und Grundschulden.

Die Unterscheidung in § 1047 BGB zwischen laufenden und „außerordentlichen, auf den Stammwert gelegten“ Lasten ist der Ansatzpunkt, wenn Erschließungsbeiträge oder Ausbaubeiträge anfallen.

Nicht übertragbar, aber überlassbar — §§ 1059, 1061 BGB

§ 1059 BGB: Der Nießbrauch ist nicht übertragbar — die Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Der Nießbraucher darf das Haus also vermieten, ohne dass daraus eine Übertragung des Rechts wird. Nach § 1061 BGB erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten; steht er einer juristischen Person oder rechtsfähigen Personengesellschaft zu, erlischt er mit dieser.

Das Wohnungsrecht — § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es ist damit enger als der Nießbrauch — es gibt kein Recht auf Fruchtziehung, sondern nur auf Wohnnutzung.

§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist auf einen Teil des Nießbrauchsrechts, darunter § 1041 BGB. Die Kostengrenze der gewöhnlichen Unterhaltung gilt also auch hier.

Zwei Regelungen entlasten den Berechtigten:

  • § 1093 Abs. 2 BGB: Er ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Für die Frage, ob eine Pflegekraft einziehen darf, braucht es keine Zustimmung des Eigentümers.
  • § 1093 Abs. 3 BGB: Ist das Recht auf einen Gebäudeteil beschränkt, darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Nach § 1092 Abs. 1 BGB ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar, und die Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist. Das ist der praktische Unterschied zum Nießbrauch: Ohne ausdrückliche Gestattung im Grundbuch darf der Wohnungsberechtigte die Wohnung nicht vermieten — auch dann nicht, wenn er dauerhaft ins Heim zieht. Wer diese Möglichkeit offenhalten will, muss sie bei der Bestellung mit aufnehmen lassen.

Über § 1090 Abs. 2 BGB gelten für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit außerdem die §§ 1020 bis 1024 und 1026 bis 1029 BGB entsprechend — also dieselben Regeln über schonende Ausübung, Verlegung und Verjährung wie bei der Grunddienstbarkeit.

Häufige Fragen

§ 1041 Satz 2 BGB legt dem Nieß­braucher Aus­bes­se­run­gen und Erneue­run­gen nur auf, soweit sie zur gewöhn­li­chen Unter­hal­tung gehö­ren. Grö­ße­re Erneue­run­gen fal­len nach dem Wort­laut nicht dar­un­ter. Abwei­chen­des kann ver­trag­lich ver­ein­bart werden.

Ja. Nach § 1059 Satz 2 BGB kann die Aus­übung des Nieß­brauchs einem ande­ren über­las­sen wer­den, auch wenn das Recht selbst nicht über­trag­bar ist.

Nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB nur, wenn die Über­las­sung gestat­tet ist. Ohne ent­spre­chen­de Rege­lung bei der Bestel­lung ist die Ver­mie­tung ausgeschlossen.

Ja. § 1093 Abs. 2 BGB erlaubt die Auf­nah­me der Fami­lie sowie der zur stan­des­mä­ßi­gen Bedie­nung und zur Pfle­ge erfor­der­li­chen Personen.

Der Nieß­brauch erlischt nach § 1061 BGB. Für die beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit gilt § 1061 über die Ver­wei­sung in § 1090 Abs. 2 BGB entsprechend.

Hinweis: Zu den steuerlichen Folgen von Nießbrauch und Wohnungsrecht beraten wir nicht; das ist Aufgabe des steuerlichen Beraters.

Stand: September 2026

Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.