Immobilienrecht
Grunddienstbarkeit, Geh- und Fahrtrecht — §§ 1018 ff. BGB
Auf einen Blick: Eine Grunddienstbarkeit reicht nie weiter als der Vorteil, den sie dem herrschenden Grundstück bietet (§ 1019 BGB). Der belastete Eigentümer hat einen Verlegungsanspruch, der vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann (§ 1023 BGB). Und § 1028 BGB enthält den schärfsten Punkt: Ein Beseitigungsanspruch kann verjähren, obwohl die Dienstbarkeit im Grundbuch steht — und die Dienstbarkeit erlischt dann insoweit.
Geh- und Fahrtrechte stehen oft seit Jahrzehnten im Grundbuch, ohne dass jemand hineingeschaut hätte. Streit entsteht meist erst, wenn sich etwas ändert: Das herrschende Grundstück wird geteilt, der Weg wird nun mit schwerem Gerät befahren, oder der belastete Eigentümer will bauen. Dann zeigt sich, dass die Eintragung viele Fragen offenlässt, die das Gesetz beantwortet.
Was eine Grunddienstbarkeit sein kann — § 1018 BGB
§ 1018 BGB kennt drei Inhaltsvarianten. Das belastete Grundstück kann so belastet werden, dass der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks
- es in einzelnen Beziehungen benutzen darf (Geh- und Fahrtrecht, Leitungsrecht, Wegerecht),
- dort gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Bebauungsverbot, Gewerbeverbot) oder
- die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum am belasteten Grundstück gegenüber dem herrschenden ergibt.
Wichtig ist, was nicht geht: Eine Grunddienstbarkeit kann den Eigentümer nicht zu einem aktiven Tun verpflichten. Sie ist ihrem Wesen nach ein Dulden oder Unterlassen.
Die Grenze: § 1019 BGB
§ 1019 BGB ist die wichtigste Begrenzungsnorm des gesamten Dienstbarkeitsrechts. Eine Grunddienstbarkeit kann nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten Vorteil bietet — und über das sich hieraus ergebende Maß hinaus kann der Inhalt der Dienstbarkeit nicht erstreckt werden.
Das ist der Ansatzpunkt, wenn sich die Nutzung des herrschenden Grundstücks ändert. Wird aus einem Wohnhaus ein Gewerbebetrieb mit Lieferverkehr, ist zu prüfen, ob die gesteigerte Ausübung noch von dem Vorteil gedeckt ist, dem die Dienstbarkeit dient. Die bloße Eintragung eines „Geh- und Fahrtrechts“ entscheidet das nicht.
Schonende Ausübung und Unterhaltung — §§ 1020 bis 1022 BGB
Nach § 1020 Satz 1 BGB hat der Berechtigte das Interesse des belasteten Eigentümers tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung eine Anlage — einen befestigten Weg etwa —, hat er sie nach Satz 2 in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Das ist die gesetzliche Grundregel: Die Unterhaltungslast trifft im Ausgangspunkt den Berechtigten, nicht den Eigentümer.
§ 1021 BGB erlaubt abweichende Vereinbarungen in beide Richtungen; auf eine solche Unterhaltungspflicht finden nach Absatz 2 die Vorschriften über die Reallasten entsprechende Anwendung. § 1022 BGB regelt den Sonderfall, dass die Dienstbarkeit in dem Recht besteht, auf einer baulichen Anlage des belasteten Grundstücks eine bauliche Anlage zu halten — dann trifft die Unterhaltung der tragenden Anlage im Zweifel den belasteten Eigentümer.
Der Verlegungsanspruch — § 1023 BGB
Beschränkt sich die Ausübung auf einen Teil des belasteten Grundstücks, kann der Eigentümer die Verlegung auf eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist. Die Kosten hat er zu tragen und vorzuschießen.
Der entscheidende Satz steht in Absatz 2: Dieses Recht kann nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Eine Klausel in der Bestellungsurkunde, die die Verlegung ausschließt, ist unwirksam. Für den belasteten Eigentümer, der bauen will, ist § 1023 BGB deshalb oft der praktikablere Weg als der Streit um den Bestand der Dienstbarkeit.
Wenn Grundstücke geteilt werden — §§ 1025, 1026 BGB
Bei Teilung des herrschenden Grundstücks besteht die Dienstbarkeit für die einzelnen Teile fort, die Ausübung ist im Zweifel aber nur so zulässig, dass sie für den belasteten Eigentümer nicht beschwerlicher wird; gereicht sie nur einem Teil zum Vorteil, erlischt sie für die übrigen (§ 1025 BGB). Bei Teilung des dienenden Grundstücks werden die Teile außerhalb des Ausübungsbereichs frei (§ 1026 BGB). Wer ein Baugrundstück aus einer größeren Fläche herauslöst, sollte beides vorher prüfen.
Der schärfste Punkt: Verjährung trotz Grundbucheintrag — § 1028 BGB
Ist auf dem belasteten Grundstück eine Anlage errichtet, durch die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird, unterliegt der Beseitigungsanspruch des Berechtigten der Verjährung — auch wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Und weiter: Mit der Verjährung des Anspruchs erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht. § 1028 Abs. 2 BGB schließt die Anwendung des § 892 BGB — des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs — ausdrücklich aus.
Praktisch heißt das: Wer ein Wegerecht hat und jahrelang hinnimmt, dass der Nachbar quer über die Trasse baut, kann das Recht an dieser Stelle verlieren, obwohl das Grundbuch unverändert bleibt. Umgekehrt ist § 1028 BGB für den belasteten Eigentümer die stärkste Verteidigung gegen ein altes, nie ausgeübtes Recht.
Bei Beeinträchtigungen ohne Anlage verweist § 1027 BGB auf die Ansprüche aus § 1004 BGB. Und nach § 1029 BGB genießt der Besitzer Besitzschutz, wenn die Dienstbarkeit innerhalb eines Jahres vor der Störung mindestens einmal ausgeübt wurde.
Abgrenzung zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit steht dem jeweiligen Eigentümer eines herrschenden Grundstücks zu und geht beim Verkauf mit über. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB steht dagegen einer bestimmten Person zu; sie ist nach § 1092 Abs. 1 BGB nicht übertragbar, und die Ausübung darf nur überlassen werden, wenn das gestattet ist. § 1090 Abs. 2 BGB erklärt die §§ 1020 bis 1024 und 1026 bis 1029 BGB für entsprechend anwendbar — die oben beschriebenen Regeln gelten dort also ebenso. Der praktisch wichtigste Fall ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.
Was tun, wenn gar kein Recht eingetragen ist?
Fehlt eine Dienstbarkeit, bleibt der gesetzliche Notweg nach § 917 BGB — der allerdings deutlich engere Voraussetzungen hat und nur bis zur Hebung des Mangels besteht.
Häufige Fragen
Wer muss den Weg instand halten?
Nach § 1020 Satz 2 BGB der Berechtigte, wenn er die Anlage zur Ausübung hält — soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Abweichendes kann nach § 1021 BGB vereinbart werden.
Darf der Nachbar das Wegerecht auf eine andere Stelle verlegen?
Ja, unter den Voraussetzungen des § 1023 Abs. 1 BGB — auf eine ebenso geeignete Stelle, bei besonderer Beschwerlichkeit, auf seine Kosten. Nach Absatz 2 kann dieses Recht nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Kann ein eingetragenes Wegerecht erlöschen?
Ja. § 1028 Abs. 1 BGB lässt den Beseitigungsanspruch gegen eine beeinträchtigende Anlage trotz Eintragung verjähren; mit der Verjährung erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage ihr widerspricht.
Gilt das Wegerecht auch nach Teilung meines Grundstücks?
Nach § 1025 BGB besteht es für die einzelnen Teile fort, darf aber im Zweifel nicht beschwerlicher ausgeübt werden; für Teile ohne Vorteil erlischt es.
Darf ich das Wegerecht stärker nutzen als früher?
Maßstab ist § 1019 BGB: Der Inhalt der Dienstbarkeit kann über das Maß des Vorteils für das herrschende Grundstück hinaus nicht erstreckt werden. Eine geänderte Nutzung ist daran zu messen.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.