Zivilrecht — Anwalt in München
Die Kanzlei Löffler & Partner führt zivilrechtliche Mandate dort, wo sie an das öffentliche Recht grenzen: beim Grundstück, beim Bauwerk, bei der Altlast. Diese Fälle haben eine Eigenart, die man kennen muss — dieselbe Sache wird von zwei Seiten beurteilt, und die Fristen laufen unterschiedlich.
Der Grundstückskaufvertrag und seine Form
Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich ein Teil zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Satz 2 enthält die Heilung: Ein formlos geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Praktisch bedeutet das zweierlei. Nebenabreden, die nicht mit beurkundet wurden, sind bis zur Eintragung unwirksam — und mit der Eintragung wird der Vertrag mit seinem gesamten Inhalt wirksam, also auch mit Abreden, die eine Seite später lieber nicht gelten lassen möchte.
„Gekauft wie gesehen“ — und wo die Klausel endet
Beim Grundstücks- und Immobilienkauf wird die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. § 444 BGB zieht dafür zwei Grenzen: Auf eine Vereinbarung, die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausschließt oder beschränkt, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Der Streit dreht sich deshalb selten um die Klausel selbst, sondern um die Frage, was der Verkäufer wusste und ob er es hätte offenbaren müssen. Das ist eine Tatsachenfrage, und sie wird aus Unterlagen entschieden: Bauakte, frühere Gutachten, Schriftverkehr mit Behörden, Protokolle von Eigentümerversammlungen.
Fünf Jahre statt zwei — die Bauwerksfrist
§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB verlängert die Verjährung der Mängelansprüche auf fünf Jahre bei einem Bauwerk (Buchst. a) und bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet wurde und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat (Buchst. b). Im Übrigen bleibt es nach Nr. 3 bei zwei Jahren; Nr. 1 nennt für dingliche Rechte Dritter und im Grundbuch eingetragene Rechte sogar 30 Jahre.
Der Fristbeginn steht in Absatz 2: Bei Grundstücken beginnt die Verjährung mit der Übergabe, sonst mit der Ablieferung der Sache. Und Absatz 3 hebt bei arglistigem Verschweigen auf die regelmäßige Verjährung ab — mit der Maßgabe, dass die Fünfjahresfrist des Absatzes 1 Nr. 2 nicht unterschritten wird.
Altlasten: der Ausgleich unter mehreren Verpflichteten
Hier zeigt sich die Verzahnung am deutlichsten. Wer von der Behörde zur Sanierung herangezogen wird, streitet öffentlich-rechtlich. Was er anschließend von den anderen Verantwortlichen zurückholen kann, ist dagegen eine zivilrechtliche Frage — und § 24 Abs. 2 BBodSchG regelt sie eigenständig.
Satz 1: Mehrere Verpflichtete haben unabhängig von ihrer Heranziehung untereinander einen Ausgleichsanspruch. Satz 2 bemisst ihn danach, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist, und erklärt § 426 Abs. 1 Satz 2 BGB für entsprechend anwendbar. Wer also allein in Anspruch genommen wurde, ist nicht auf das Verwaltungsverfahren beschränkt.
Die Fristen stehen in den Sätzen 3 bis 5 und weichen vom BGB ab: Der Anspruch verjährt in drei Jahren; die §§ 438, 548 und 606 BGB sind ausdrücklich nicht anzuwenden. Die Frist beginnt nach der Beitreibung der Kosten, wenn die Behörde selbst gehandelt hat, sonst nach Beendigung der Maßnahmen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verpflichtete von der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt — und ohne Rücksicht auf diese Kenntnis nach 30 Jahren. Satz 6 stellt klar, dass für diese Streitigkeiten der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten offensteht.
Die Rechtsgebiete im Einzelnen
Grundstücks- und Immobilienrecht — Kaufvertrag, Mängel, Gewährleistungsausschluss, Nachbarrecht und die Schnittstelle zum Baurecht.
Altlasten — Sanierungsverantwortung, Kostentragung und der Ausgleich unter mehreren Verpflichteten nach § 24 Abs. 2 BBodSchG.
Angrenzend führen wir Mandate im Verwaltungsrecht, insbesondere im Baugenehmigungsrecht und im Bodenschutz- und Altlastenrecht, sowie im Agrarrecht und in der Strafverteidigung.
Häufige Fragen zum Zivilrecht
Wie lange kann ich Mängel am gekauften Haus geltend machen?
Bei einem Bauwerk verjähren die Mängelansprüche nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a BGB in fünf Jahren. Die Frist beginnt bei Grundstücken nach Absatz 2 mit der Übergabe. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt nach Absatz 3 die regelmäßige Verjährung, ohne dass die Fünfjahresfrist unterschritten wird.
Nützt ein Gewährleistungsausschluss dem Verkäufer immer?
Nein. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Ausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Der Streit verlagert sich damit auf die Frage, was der Verkäufer wusste und offenbaren musste.
Muss jede Abrede beim Grundstückskauf beurkundet werden?
Der Vertrag über die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Nicht beurkundete Nebenabreden sind zunächst unwirksam; nach Satz 2 wird der Vertrag jedoch mit Auflassung und Eintragung seinem ganzen Inhalt nach gültig.
Kann ich Sanierungskosten von früheren Eigentümern zurückholen?
§ 24 Abs. 2 Satz 1 BBodSchG gibt mehreren Verpflichteten unabhängig von ihrer Heranziehung einen Ausgleichsanspruch untereinander. Er verjährt nach Satz 3 in drei Jahren, kenntnisabhängig ab Beendigung der Maßnahmen, und spätestens 30 Jahre danach. Zuständig sind nach Satz 6 die ordentlichen Gerichte.
Gilt für Altlasten die kurze Kaufrechtsverjährung?
Für den Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG nicht: Satz 3 schließt die Anwendung der §§ 438, 548 und 606 BGB ausdrücklich aus. Kaufrechtliche Ansprüche gegen den Verkäufer folgen dagegen weiterhin § 438 BGB.
Stand: 7. September 2026. Alle Fundstellen wurden am Gesetzestext geprüft (BGB, Bundes-Bodenschutzgesetz in der jeweils geltenden Fassung).
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Löffler & Partner, München — Telefon 089 / 383 824 0.