Staatshaftungsrecht
Von allen Amtshaftungsfällen sind die baurechtlichen die aussichtsreichsten. Der Schaden ist bezifferbar – Zwischenfinanzierung, Baupreissteigerung, entgangene Mieten –, die Amtspflicht ist gegenüber dem Bauherrn drittbezogen, und die Fehler der Bauaufsicht sind im vorangegangenen Verwaltungsverfahren regelmäßig bereits festgestellt. Entscheidend ist, dass der Bauherr die Reihenfolge einhält.
Zwei Fallgruppen
Zu unterscheiden sind die rechtswidrige Versagung und die rechtswidrige Verzögerung. Bei der Versagung lehnt die Behörde den Antrag ab, obwohl ein Anspruch auf die Genehmigung bestand; der Schaden liegt in der Zeit bis zur Erteilung nach gerichtlicher Klärung und in den Folgen des verschobenen Vorhabens. Bei der Verzögerung entscheidet die Behörde gar nicht oder erst nach Monaten, obwohl kein zureichender Grund vorliegt.
Für die zweite Gruppe ist § 839 Abs. 2 Satz 2 BGB bedeutsam: Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet das Spruchrichterprivileg keine Anwendung. Das Zögern der Behörde ist damit haftungsrechtlich voll erfasst.
Die Untätigkeitsklage als Pflicht, nicht als Option
§ 75 Satz 1 VwGO lässt die Klage abweichend von § 68 VwGO zu, wenn über einen Widerspruch oder einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Nach Satz 2 kann sie nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem Antrag erhoben werden – es sei denn, wegen besonderer Umstände des Falles ist eine kürzere Frist geboten.
Für den Amtshaftungsanspruch ist dieser Rechtsbehelf entscheidend. Über § 839 Abs. 3 BGB verliert den Anspruch, wer den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels hätte abwenden können und dies unterlassen hat. Wer eine Baugenehmigung monatelang anmahnt, ohne Untätigkeitsklage zu erheben, riskiert deshalb, den Verzögerungsschaden am Ende nicht ersetzt zu bekommen – so unbefriedigend das für den Bauherrn ist, der auf ein kooperatives Verhältnis zur Behörde setzt.
Die bayerische Genehmigungsfiktion
In Bayern kommt ein Instrument hinzu, das den Verzögerungsschaden oft von vornherein verhindert. Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO ordnet an, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der dort bestimmten Frist entscheidet. Nach Satz 2 tritt die Fiktion nicht ein, wenn der Bauherr vor Fristablauf gegenüber der Behörde in Textform darauf verzichtet hat.
Für die Beratung heißt das zweierlei. Erstens sollte der Fristlauf dokumentiert werden, weil er die Genehmigung ohne Bescheid herbeiführen kann. Zweitens sollte ein Verzicht auf die Fiktion, den Behörden im laufenden Verfahren gelegentlich anregen, nicht beiläufig erklärt werden – er nimmt dem Bauherrn genau die Position, die ihn schützt.
Was ersetzt wird
Der Umfang richtet sich nach den allgemeinen Regeln. § 249 Abs. 1 BGB verlangt die Herstellung des Zustands, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Ersetzt wird also die Differenz zwischen dem tatsächlichen Verlauf und dem Verlauf bei rechtmäßigem Verhalten der Behörde.
Nach § 252 Satz 1 BGB umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn. Satz 2 erleichtert dabei den Nachweis: Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.
Für Bauvorhaben sind das typischerweise Zinsen der Zwischenfinanzierung, Vorhaltekosten, Baupreissteigerungen im Verzögerungszeitraum, Mehrkosten aus verschobenen Vergaben, entgangene Miet- oder Pachteinnahmen und im Einzelfall Planungskosten, die durch die Verzögerung nutzlos geworden sind. Der Halbsatz „nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen“ ist dabei die praktische Anleitung: Wer Verträge, Angebote und Finanzierungszusagen vorlegen kann, hat es leichter.
Die Bindung an das Verwaltungsgerichtsverfahren
Der Weg führt über zwei Gerichtsbarkeiten. Zuerst klärt das Verwaltungsgericht, ob ein Anspruch auf die Genehmigung bestand; steht die Erteilung im Ermessen, spricht es nach § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO regelmäßig nur die Verpflichtung zur Neubescheidung aus. Anschließend entscheidet das Landgericht über den Schaden.
Für den Bauherrn folgt daraus eine unbequeme Konsequenz: Ein Bescheidungsurteil stellt nicht fest, dass er die Genehmigung hätte erhalten müssen. Im Amtshaftungsprozess muss er dann darlegen, dass die Behörde bei fehlerfreier Entscheidung so hätte entscheiden müssen, wie er es begehrt – der sogenannte rechtmäßige Alternativverlauf. Wer schon im Verwaltungsprozess auf eine möglichst weitgehende Feststellung hinwirkt, erleichtert sich den späteren Schadensersatzprozess erheblich.
Anwaltliche Vertretung
Der Verzögerungsschaden entsteht schleichend und wird meist erst bemerkt, wenn er nicht mehr durchsetzbar ist. Wer eine Baugenehmigung erwartet und nicht erhält, sollte deshalb früh entscheiden, ob Untätigkeitsklage geboten ist – nicht nur, um die Genehmigung zu bekommen, sondern um den Anspruch zu erhalten. Unsere Kanzlei begleitet Bauherren im Genehmigungsverfahren, führt die Untätigkeits- und Verpflichtungsklage und macht den Schaden anschließend vor dem Landgericht geltend. Sie erreichen uns unter 089 383 824 0.
Weiterführende Beiträge
- Staatshaftungsrecht – Überblick
- Amtshaftung: Anspruch und seine Hürden
- Fehlerhafte behördliche Auskunft und Zusicherung
- Zuständigkeit, Verfahren und Verjährung
Häufige Fragen zum Schadensersatz bei der Baugenehmigung
Bekomme ich Schadensersatz, wenn meine Baugenehmigung zu Unrecht abgelehnt wurde?
In Betracht kommt ein Anspruch aus Art. 34 GG in Verbindung mit § 839 BGB. Vorausgesetzt ist unter anderem, dass Sie den Schaden nicht durch Gebrauch eines Rechtsmittels hätten abwenden können – § 839 Abs. 3 BGB.
Muss ich vorher klagen?
Regelmäßig ja. § 839 Abs. 3 BGB schließt die Ersatzpflicht aus, wenn der Verletzte es vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden. Bei Untätigkeit ist die Klage nach § 75 VwGO der einschlägige Rechtsbehelf.
Ab wann ist eine Verzögerung pflichtwidrig?
§ 75 Satz 2 VwGO nennt für die Untätigkeitsklage drei Monate seit dem Antrag; eine kürzere Frist ist zulässig, wenn besondere Umstände des Falles das gebieten. Ob die Verzögerung amtspflichtwidrig ist, hängt zusätzlich davon ab, ob ein zureichender Grund vorliegt.
Was gilt in Bayern bei Fristablauf?
Nach Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO gilt die Baugenehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Nach Satz 2 tritt die Fiktion nicht ein, wenn der Bauherr vorher in Textform darauf verzichtet hat.
Welche Schadenspositionen kommen in Betracht?
Über § 249 Abs. 1 BGB der Vermögensunterschied gegenüber dem rechtmäßigen Verlauf, über § 252 BGB auch der entgangene Gewinn – etwa Zwischenfinanzierungszinsen, Baupreissteigerungen und entgangene Mieteinnahmen, soweit sie mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnten.
Genügt es, dass das Verwaltungsgericht die Ablehnung aufgehoben hat?
Nicht immer. Bei einem Bescheidungsurteil nach § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO steht nur fest, dass neu zu entscheiden ist. Im Amtshaftungsprozess ist dann darzulegen, dass die Behörde bei fehlerfreier Entscheidung antragsgemäß hätte entscheiden müssen.