Erbbaurecht — Heimfall, Entschädigung, Erbbauzins

Auf einen Blick: Nur was § 2 ErbbauRG aufzählt, wirkt als Inhalt des Erbbaurechts dinglich — alles andere bleibt schuldrechtlich. Die Entschädigung bei Zeitablauf kann nach § 27 ErbbauRG vertraglich sogar ganz ausgeschlossen werden; nur beim Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise gilt eine Zwei-Drittel-Untergrenze. Dieselbe Grenze gilt beim Heimfall nach § 32 ErbbauRG.

Erbbaurechte laufen über Jahrzehnte, und die Fragen, die am Ende zählen, werden am Anfang geregelt — oft in Klauseln, deren Tragweite dem Erbbauberechtigten erst klar wird, wenn Heimfall oder Ablauf im Raum stehen. Wer eine Bestellungsurkunde vor sich hat, prüft deshalb zuerst, was dort als Inhalt vereinbart ist.

Was das Erbbaurecht ist — § 1 ErbbauRG

Nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG kann ein Grundstück so belastet werden, dass dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben. Drei Grenzen zieht das Gesetz gleich mit:

  • Absatz 2: Die Erstreckung auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Grundstücksteil ist möglich, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
  • Absatz 3: Die Beschränkung auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ist unzulässig.
  • Absatz 4: Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden.

Der entscheidende Katalog — § 2 ErbbauRG

§ 2 ErbbauRG zählt auf, welche Vereinbarungen zum Inhalt des Erbbaurechts gehören und damit dinglich wirken — also auch gegen Rechtsnachfolger:

  • Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (Nr. 1),
  • Versicherung und Wiederaufbau im Fall der Zerstörung (Nr. 2),
  • Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben (Nr. 3),
  • Verpflichtung zur Übertragung beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen — der Heimfall (Nr. 4),
  • Vertragsstrafen (Nr. 5),
  • Vorrecht auf Erneuerung nach Ablauf (Nr. 6),
  • Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen (Nr. 7).

Der Katalog ist der Prüfmaßstab in beide Richtungen: Was dort nicht steht, kann nicht als Inhalt vereinbart werden und bleibt reine Schuldabrede zwischen den ursprünglichen Parteien. Und umgekehrt: Wer ein Erbbaurecht kauft, übernimmt alles, was nach § 2 ErbbauRG wirksam zum Inhalt gemacht wurde — auch einen Heimfallanspruch.

Der Erbbauzins — § 9 ErbbauRG

Wird das Entgelt in wiederkehrenden Leistungen vereinbart, finden nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG die Vorschriften über die Reallasten entsprechende Anwendung. Nach Absatz 2 kann der Anspruch auf noch nicht fällige Leistungen nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden — der Erbbauzins folgt also stets dem Grundstückseigentum. Absatz 3 erlaubt besondere Vereinbarungen über das Schicksal der Reallast in der Zwangsversteigerung.

Heimfall — § 32 ErbbauRG

Macht der Grundstückseigentümer vom Heimfallanspruch Gebrauch, hat er dem Erbbauberechtigten nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Höhe, Zahlungsart und sogar der Ausschluss der Vergütung können als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden.

Die Ausnahme steht in Absatz 2 und ist zwingend: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, darf die Vergütung nicht ausgeschlossen werden — und sie ist nicht angemessen, wenn sie unter zwei Dritteln des gemeinen Werts des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung liegt. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Eigentümer nicht berufen.

Ablauf durch Zeitablauf — § 27 ErbbauRG

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Satz 2 lässt auch hier Vereinbarungen über Höhe, Zahlungsart und Ausschließung zu. Für Erbbaurechte zum Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise gilt nach Absatz 2 wieder die Zwei-Drittel-Grenze, bezogen auf den gemeinen Wert des Bauwerks bei Ablauf — auch hier ist eine abweichende Vereinbarung unbeachtlich.

Nach Absatz 3 kann der Eigentümer seine Zahlungspflicht dadurch abwenden, dass er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf verlängert. Für den Berechtigten ist das die Konstellation, in der sich die Verhandlung über eine Verlängerung tatsächlich führen lässt.

Und im Verwaltungsrecht?

Für den Erwerb eines Erbbaurechts ist eine Vorschrift bedeutsam, die im Erbbaurechtsgesetz gar nicht steht: § 24 Abs. 2 BauGB nimmt den Kauf von Erbbaurechten vom gemeindlichen Vorkaufsrecht aus. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, muss also nicht mit der Ausübung durch die Gemeinde rechnen.

Häufige Fragen

Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 Erb­bauRG kön­nen Ver­ein­ba­run­gen über die Aus­schlie­ßung getrof­fen wer­den. Die Gren­ze zieht Absatz 2 für Erb­bau­rech­te zur Befrie­di­gung des Wohn­be­dürf­nis­ses min­der­be­mit­tel­ter Bevöl­ke­rungs­krei­se: dort min­des­tens zwei Drit­tel des gemei­nen Werts.

Die nach § 2 Nr. 4 Erb­bauRG ver­ein­bar­te Ver­pflich­tung, das Erb­bau­recht beim Ein­tre­ten bestimm­ter Vor­aus­set­zun­gen auf den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zu über­tra­gen. Die Ver­gü­tung rich­tet sich nach § 32 ErbbauRG.

Nein. § 1 Abs. 3 Erb­bauRG erklärt die Beschrän­kung auf einen Gebäu­de­teil, ins­be­son­de­re ein Stock­werk, für unzulässig.

Nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Erb­bauRG kann es nicht durch auf­lö­sen­de Bedin­gun­gen beschränkt wer­den. Der Weg des Eigen­tü­mers führt über einen ver­ein­bar­ten Heimfallanspruch.

Nein. § 24 Abs. 2 BauGB nimmt den Kauf von Erb­bau­rech­ten aus­drück­lich aus.

Stand: September 2026

Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.