Bevor eine Erschließungsanlage fertig ist, kann die Gemeinde Geld verlangen. Das ist gesetzlich vorgesehen, aber an Voraussetzungen gebunden, die häufig nicht geprüft werden – und es begründet einen Rückforderungsanspruch, der verzinst wird und den viele Betroffene nicht kennen, weil ihn niemand von Amts wegen erfüllt.

Zwei Vorschriften, zwei Anwendungsbereiche

Für den Erschließungsbeitrag gilt § 133 Abs. 3 BauGB in der über Art. 5a Abs. 2 KAG maßgeblichen Fassung – dort heißt die Zahlung Vorausleistung. Für die Beiträge nach Art. 5 KAG, insbesondere für leitungsgebundene Einrichtungen, gilt Art. 5 Abs. 5 KAG mit dem Begriff Vorauszahlung. Die Regelungen ähneln einander, unterscheiden sich aber in den Voraussetzungen.

Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag

§ 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB erlaubt Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrags für Grundstücke, für die eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist. Das setzt eine von zwei Alternativen voraus: Entweder wird auf dem Grundstück ein Bauvorhaben genehmigt, oder es ist mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden und die endgültige Herstellung ist innerhalb von vier Jahren zu erwarten.

Die zweite Alternative besteht aus zwei kumulativen Voraussetzungen, und die Vierjahresprognose wird in der Praxis oft übergangen. Ist bei Erlass des Vorausleistungsbescheids absehbar, dass die Anlage nicht binnen vier Jahren fertig sein wird – etwa weil Grunderwerb, Planfeststellung oder Finanzierung noch offen sind –, fehlt die Rechtsgrundlage.

Nach Satz 2 ist die Vorausleistung mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, und zwar ausdrücklich auch dann, wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist. Das ist der Fall des zwischenzeitlichen Eigentümerwechsels: Wer vorausgeleistet und dann verkauft hat, verliert seine Zahlung nicht – sie wird auf die Schuld des neuen Eigentümers angerechnet. Der Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer ist dann eine Frage des Kaufvertrags.

Der Rückforderungsanspruch nach sechs Jahren

Die praktisch wichtigste Regelung steht in § 133 Abs. 3 Satz 3 BauGB: Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlass des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden, kann die Vorausleistung zurückverlangt werden, wenn die Erschließungsanlage bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht benutzbar ist. Satz 4 ordnet an, dass der Rückzahlungsanspruch ab Erhebung der Vorausleistung mit zwei vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB jährlich zu verzinsen ist.

Drei Dinge sind daran bemerkenswert. Erstens läuft die Frist ab Erlass des Bescheids, nicht ab Zahlung. Zweitens sind zwei Voraussetzungen kumulativ zu prüfen: Die Beitragspflicht darf nicht entstanden und die Anlage nicht benutzbar sein – eine fertige, aber satzungsgemäß noch nicht endgültig hergestellte Straße genügt für die Rückforderung also nicht. Drittens verzinst sich der Anspruch rückwirkend ab Erhebung, nicht erst ab Fristablauf; bei sechs Jahren und mehr ist das ein spürbarer Betrag.

Die Gemeinde erfüllt diesen Anspruch nicht von sich aus. Das Gesetz gibt ein Rückforderungsrecht, keine Rückzahlungspflicht von Amts wegen. Wer 2019 vorausgeleistet hat und dessen Straße 2025 noch nicht benutzbar ist, muss selbst tätig werden.

Die Parallelvorschrift des Art. 5 Abs. 5 KAG

Für Beiträge nach Art. 5 KAG gilt eine ähnliche, aber nicht identische Regelung. Vorauszahlungen können nach Art. 5 Abs. 5 Satz 1 KAG verlangt werden, wenn mit der Herstellung, Anschaffung, Verbesserung oder Erneuerung der Einrichtung begonnen worden ist – eine Vierjahresprognose verlangt die Vorschrift nicht. Satz 2 ordnet ebenfalls die Verrechnung an, auch beim nicht beitragspflichtigen Vorauszahlenden. Sätze 3 und 4 enthalten dieselbe Sechsjahresgrenze und dieselbe Verzinsung mit zwei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Art. 5 Abs. 5 Satz 5 KAG kennt zusätzlich den Vorschuss: Ist eine Beitragspflicht bereits entstanden, können Vorschüsse erhoben werden, sofern die endgültige Beitragsschuld noch nicht berechnet werden kann. Der Vorschuss setzt also – anders als die Vorauszahlung – eine bereits entstandene Beitragspflicht voraus.

Ablösung: die Zahlung, die man nicht zurückholt

Von alldem zu unterscheiden ist die Ablösung. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB erlaubt der Gemeinde, Bestimmungen über die Ablösung des Erschließungsbeitrags im Ganzen vor Entstehung der Beitragspflicht zu treffen; Art. 5 Abs. 9 KAG enthält die Parallelregelung für die Beiträge nach Art. 5 KAG und verlangt in Satz 2, das Nähere in der Beitragssatzung zu bestimmen.

Die Ablösung ist keine vorläufige Zahlung, sondern erledigt die Beitragspflicht endgültig – zu dem damals vereinbarten Betrag, gleich wie die spätere Abrechnung ausfällt. Das kann günstig oder ungünstig sein. Wer eine Ablösungsvereinbarung geschlossen hat, sollte allerdings prüfen, ob die Satzung sie überhaupt zuließ und ob die Voraussetzungen eingehalten wurden; eine Ablösung ohne satzungsrechtliche Grundlage trägt nicht.

Art. 5a Abs. 4 KAG und Art. 5 Abs. 9 Satz 3 KAG lassen daneben die vertragliche Übernahme beitragsfähiger Aufwendungen im Rahmen städtebaulicher Verträge zu; § 11 BauGB gilt entsprechend.

Weiterführend:Erschließungsbeitragsbescheid prüfen und anfechten, Fälligkeit, Stundung und Erlass und Verjährung: die 20- und 25-Jahre-Grenze.

Häufige Fragen zu Vorausleistung und Ablösung

Nach § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB ent­we­der, wenn auf dem Grund­stück ein Bau­vor­ha­ben geneh­migt wird, oder wenn mit der Her­stel­lung begon­nen wur­de und die end­gül­ti­ge Her­stel­lung inner­halb von vier Jah­ren zu erwar­ten ist. Die zwei­te Alter­na­ti­ve ver­langt bei­des zugleich.

Ja, wenn sechs Jah­re nach Erlass des Vor­aus­leis­tungs­be­scheids die Bei­trags­pflicht noch nicht ent­stan­den und die Anla­ge noch nicht benutz­bar ist (§ 133 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Bei­de Vor­aus­set­zun­gen müs­sen vorliegen.

Ja. § 133 Abs. 3 Satz 4 BauGB ver­zinst den Rück­zah­lungs­an­spruch ab Erhe­bung der Vor­aus­leis­tung mit zwei vom Hun­dert über dem Basis­zins­satz nach § 247 BGB jähr­lich – also rück­wir­kend über den gesam­ten Zeit­raum, nicht erst ab Fristablauf.

Nein. Das Gesetz gibt ein Rück­for­de­rungs­recht; die Gemein­de muss es nicht von Amts wegen erfül­len. Wer nichts unter­nimmt, bekommt nichts.

Nicht im Ver­hält­nis zur Gemein­de: Nach § 133 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist die Vor­aus­leis­tung mit der end­gül­ti­gen Bei­trags­schuld zu ver­rech­nen, auch wenn der Vor­aus­leis­ten­de nicht bei­trags­pflich­tig ist. Der Aus­gleich mit dem Käu­fer rich­tet sich nach dem Kaufvertrag.

Die Vor­aus­zah­lung nach Art. 5 Abs. 5 Satz 1 KAG erfolgt vor Ent­ste­hen der Bei­trags­pflicht und wird ver­rech­net. Der Vor­schuss nach Satz 5 setzt eine bereits ent­stan­de­ne Bei­trags­pflicht vor­aus, deren Höhe noch nicht berech­net wer­den kann. Die Ablö­sung nach Art. 5 Abs. 9 KAG erle­digt die Bei­trags­pflicht endgültig.

Zu prü­fen ist zunächst, ob die Bei­trags­sat­zung eine Ablö­sung über­haupt zuließ – Art. 5 Abs. 9 Satz 2 KAG ver­langt, das Nähe­re in der Sat­zung zu bestim­men – und ob die dort gere­gel­ten Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­hal­ten wurden.

Sie ist zu erstat­ten. § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB begrenzt die Vor­aus­leis­tung auf die Höhe des vor­aus­sicht­li­chen end­gül­ti­gen Bei­trags; die Ver­rech­nung nach Satz 2 kann kei­nen Über­schuss bei der Gemein­de belassen.