Der Abbruch ist die schärfste Maßnahme am Denkmal und der Fall, in dem sich Eigentümerinteresse und Erhaltungsinteresse frontal gegenüberstehen. Er ist nicht ausgeschlossen – Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayDSchG nennt die Beseitigung ausdrücklich als erlaubnisfähige Maßnahme. Entscheidend ist, mit welcher Begründung eine Erlaubnis versagt werden darf und wo die verfassungsrechtliche Grenze der Erhaltungspflicht verläuft.

Der Maßstab: gewichtige Gründe für die unveränderte Beibehaltung

Nach Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Die Vorschrift unterscheidet nicht zwischen Veränderung und Beseitigung – sie gilt für beide. In der Sache führt das dazu, dass die Gründe umso gewichtiger sein müssen, je einschneidender der Eingriff ist: Beim vollständigen Verlust der Substanz ist der Maßstab am höchsten.

Auf der anderen Seite der Waage steht das Eigentum. Die Erhaltungspflicht des Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt, „soweit ihnen das zuzumuten ist“. Diese Zumutbarkeitsgrenze ist keine Billigkeitsklausel, sondern die einfachgesetzliche Ausprägung der Sozialbindung des Eigentums – und sie wirkt auf die Erlaubnisentscheidung zurück.

Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Der tragende Gedanke lässt sich so zusammenfassen: Denkmalschutz darf den Eigentümer nicht dazu zwingen, ein Objekt auf Dauer aus eigener Tasche zu subventionieren, das sich in keiner zulässigen Nutzung selbst trägt. Ist die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar, kann die Versagung der Abbrucherlaubnis nicht mehr auf die Erhaltungspflicht gestützt werden.

Die Prüfung erfolgt objektbezogen. Gegenübergestellt werden die Kosten der Instandsetzung und der dauerhaften Unterhaltung einerseits und die erzielbaren Erträge andererseits, einschließlich der Zuwendungen und steuerlichen Vorteile, die für das Objekt tatsächlich erlangt werden können. Maßgeblich ist dabei nicht die optimale, sondern die zumutbare Nutzung: Zu prüfen ist, ob überhaupt eine denkmalverträgliche Nutzung existiert, die die Erhaltung trägt.

Wichtig ist die Rolle der Zuwendungen. Art. 19 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG bestimmt, dass sich der Freistaat Bayern – unbeschadet bestehender Verpflichtungen und in Höhe der jeweils im Staatshaushalt ausgewiesenen Mittel – an den Kosten des Denkmalschutzes beteiligt, insbesondere an den Kosten der Instandsetzung, Erhaltung, Sicherung und Freilegung. Satz 2 richtet die Höhe nach der Bedeutung und Dringlichkeit des Falls und nach der Leistungsfähigkeit des Eigentümers. Art. 19 Abs. 2 BayDSchG verpflichtet auch die kommunalen Gebietskörperschaften, sich im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit in angemessenem Umfang zu beteiligen.

Die Formulierung „in Höhe der jeweils im Staatshaushalt ausgewiesenen Mittel“ ist der Punkt, an dem viele Verfahren kippen: Wer die Unzumutbarkeit darlegt, muss zeigen, welche Förderung für sein Objekt tatsächlich erreichbar ist – nicht, welche theoretisch denkbar wäre. Umgekehrt kann sich die Behörde nicht auf abstrakte Fördermöglichkeiten berufen, wenn im konkreten Fall keine Mittel bereitstehen.

Die Grenze: selbst herbeigeführter Verfall

Wer ein Denkmal jahrelang verfallen lässt und dann den Abbruch mit den Sanierungskosten begründet, stößt auf eine klare Schranke. Das Gesetz stellt dafür ein eigenes Instrumentarium bereit, das zeigt, dass der Gesetzgeber diesen Weg nicht offenhalten wollte.

Art. 4 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG erlaubt der Denkmalschutzbehörde, erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung oder zum Schutz selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, wenn der Zustand des Baudenkmals das erfordert und keine vollstreckbare Entscheidung nach Absatz 2 vorliegt. Nach Satz 2 können die dinglich und obligatorisch Berechtigten zur Duldung verpflichtet werden. Und Satz 3 regelt die Kostenfolge: Die Kosten tragen die Erhaltungspflichtigen, soweit sie nach Absatz 2 zur Durchführung verpflichtet wurden oder hätten verpflichtet werden können – im Übrigen der Entschädigungsfonds.

Die Wendung „oder hätten verpflichtet werden können“ ist der Hebel: Sie knüpft die Kostentragung an die hypothetische Zumutbarkeit und nicht an eine tatsächlich ergangene Anordnung. Wer eine zumutbare Instandhaltung unterlassen hat, zahlt die Ersatzvornahme auch dann, wenn ihn nie jemand förmlich dazu verpflichtet hat.

Art. 4 Abs. 4 BayDSchG ergänzt: Handlungen, die ein Baudenkmal schädigen oder gefährden, können untersagt werden. Ein Verstoß gegen eine solche vollziehbare Untersagung ist nach Art. 20 Abs. 1 Nr. 1 BayDSchG eine Ordnungswidrigkeit.

Was ein Abbruch ohne Erlaubnis kostet

Art. 20 Abs. 1 BayDSchG stellt Maßnahmen an einem Denkmal ohne die nach Art. 6 Abs. 1 BayDSchG erforderliche Erlaubnis – oder ohne die an ihre Stelle tretende baurechtliche oder abgrabungsaufsichtliche Genehmigung – unter eine Geldbuße von bis zu fünf Millionen Euro. Erfasst ist ausdrücklich auch fahrlässiges Handeln. Die Verfolgung verjährt nach Art. 20 Abs. 2 BayDSchG in fünf Jahren.

Die Bußgeldhöhe zeigt, wie der Gesetzgeber die Fälle bewertet, in denen sich der Abbruch wirtschaftlich lohnt. Wer damit rechnet, dass ein Verstoß billiger kommt als die Erhaltung, rechnet mit einer Zahl, die es seit der Anhebung nicht mehr gibt. Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Anordnungen, die auf die Wiederherstellung gerichtet sein können.

Der Weg durch das Verfahren

In der Praxis führt der aussichtsreiche Weg nicht über den Abbruchantrag allein, sondern über eine belastbare Dokumentation. Dazu gehören ein Bestandsgutachten zum bauphysikalischen Zustand, eine Kostenschätzung für die denkmalgerechte Instandsetzung, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung über die erzielbaren Erträge bei denkmalverträglicher Nutzung und der Nachweis, welche Förderung nach Art. 19 BayDSchG konkret erreichbar ist.

Führt eine Baugenehmigung mit, entfällt nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayDSchG die gesonderte Erlaubnis: Angegriffen wird dann die Versagung der Baugenehmigung. Bei verfahrensfreien Vorhaben bleibt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis das einzige Verfahren – und ihre Versagung der einzige Anfechtungsgegenstand.

Weiterführend:Erhaltungspflicht, Anordnung und Ersatzvornahme, Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG und Denkmaleigenschaft und Denkmalliste.

Häufige Fragen zum Abbruch eines Baudenkmals

Ja, mit Erlaub­nis. Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayDSchG nennt die Besei­ti­gung aus­drück­lich als erlaub­nis­pflich­ti­ge – und damit erlaub­nis­fä­hi­ge – Maß­nah­me. Ver­sagt wer­den kann die Erlaub­nis nach Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG nur, soweit gewich­ti­ge Grün­de des Denk­mal­schut­zes für die unver­än­der­te Bei­be­hal­tung sprechen.

Dass sich das Objekt in kei­ner denk­mal­ver­träg­li­chen Nut­zung selbst trägt – die Kos­ten der Instand­set­zung und dau­er­haf­ten Unter­hal­tung über­stei­gen die erziel­ba­ren Erträ­ge ein­schließ­lich der kon­kret erreich­ba­ren För­de­rung. Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG stellt die Erhal­tungs­pflicht aus­drück­lich unter den Vor­be­halt der Zumutbarkeit.

Für die Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung ist maß­geb­lich, wel­che För­de­rung kon­kret erreich­bar ist. Art. 19 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG bin­det die staat­li­che Betei­li­gung an die im Staats­haus­halt aus­ge­wie­se­nen Mit­tel; Satz 2 rich­tet die Höhe nach Bedeu­tung, Dring­lich­keit und Leis­tungs­fä­hig­keit des Eigen­tü­mers. Eine bloß abs­trak­te För­der­mög­lich­keit trägt weder für die eine noch für die ande­re Seite.

Nein, es scha­det. Art. 4 Abs. 3 Satz 3 BayDSchG legt die Kos­ten einer behörd­li­chen Ersatz­vor­nah­me dem­je­ni­gen auf, der zur Durch­füh­rung ver­pflich­tet wur­de oder hät­te ver­pflich­tet wer­den kön­nen. Die unter­las­se­ne zumut­ba­re Instand­hal­tung wird also nach­träg­lich in Rech­nung gestellt.

Nach Art. 20 Abs. 1 Nr. 2 BayDSchG bis zu fünf Mil­lio­nen Euro Geld­bu­ße, auch bei Fahr­läs­sig­keit. Die Ver­fol­gung ver­jährt nach Absatz 2 in fünf Jah­ren. Dane­ben kom­men bau­ord­nungs­recht­li­che Anord­nun­gen in Betracht.

Art. 4 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG erlaubt es, zur Durch­füh­rung bestimm­ter Erhal­tungs­maß­nah­men zu ver­pflich­ten – aus­drück­lich nur, „soweit ihnen das ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung ihrer sons­ti­gen Auf­ga­ben und Ver­pflich­tun­gen zumut­bar ist“. Die sons­ti­gen Ver­pflich­tun­gen des Eigen­tü­mers sind also einzustellen.

Ja. Nach Art. 4 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG kann sie die erfor­der­li­chen Maß­nah­men durch­füh­ren oder durch­füh­ren las­sen, wenn der Zustand des Bau­denk­mals das erfor­dert und kei­ne voll­streck­ba­re Ent­schei­dung nach Absatz 2 vor­liegt; die Berech­tig­ten kön­nen nach Satz 2 zur Dul­dung ver­pflich­tet werden.

Art. 4 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG erstreckt die Pflicht auf den unmit­tel­ba­ren Besit­zer, wenn Eigen­tü­mer oder ding­lich Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ter nicht selbst unmit­tel­ba­rer Besit­zer sind – aller­dings nur, soweit die­ser die Mög­lich­keit hat, ent­spre­chend zu verfahren.

Regel­mä­ßig ein Bestands­gut­ach­ten zum bau­li­chen Zustand, eine Kos­ten­schät­zung der denk­mal­ge­rech­ten Instand­set­zung, eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung für eine denk­mal­ver­träg­li­che Nut­zung und eine Auf­stel­lung der kon­kret erreich­ba­ren För­de­rung nach Art. 19 BayDSchG.