Lärm, Geruch und Rauch vom Nachbargrundstück – § 906 BGB

Das Gesetz nennt sie „unwägbare Stoffe“: Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen. § 906 BGB entscheidet, was davon hinzunehmen ist – und wann stattdessen Geld fließt. Die Vorschrift ist dreistufig aufgebaut, und jede Stufe hat ihren eigenen Streitpunkt.

Erste Stufe: unwesentliche Beeinträchtigung

Nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Eigentümer die Zuführung solcher Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Die Wesentlichkeit ist damit die erste Weiche.

Satz 2 gibt dafür eine Regel an die Hand: Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Satz 3 erstreckt das auf Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen wurden und den Stand der Technik wiedergeben.

Zwei Einschränkungen stehen im Wortlaut selbst. Es heißt „in der Regel“ – die Einhaltung eines Grenzwerts schließt die Wesentlichkeit also nicht zwingend aus. Und maßgeblich sind nur Werte, die nach diesen Vorschriften ermittelt und bewertet wurden. Eine Messung, die dem vorgeschriebenen Verfahren nicht folgt, trägt die Vermutung nicht. Genau daran scheitern Nachbarstreitigkeiten über Lärm in der Praxis häufig – nicht an der Lautstärke, sondern am Messverfahren.

Zweite Stufe: ortsübliche Benutzung

§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB dehnt die Duldungspflicht auf wesentliche Beeinträchtigungen aus, wenn zwei Voraussetzungen zusammentreffen: Die Einwirkung wird durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt, und sie kann nicht durch Maßnahmen verhindert werden, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.

Beide Merkmale sind getrennt zu prüfen. Ortsüblich ist nicht, was der Nachbar seit Jahren tut, sondern was in der Umgebung für Grundstücke dieser Art üblich ist. Und die wirtschaftliche Zumutbarkeit bemisst sich nach dem Maßstab der Benutzer dieser Art, nicht nach der individuellen Leistungsfähigkeit des Störers. Wer ein Gewerbe betreibt, muss sich am Standard seiner Branche messen lassen.

Dritte Stufe: Ausgleich in Geld

Besteht nach Absatz 2 Satz 1 eine Duldungspflicht, endet die Sache nicht. Nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigentümer von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

Das ist der praktisch wichtigste Teil der Vorschrift und der am häufigsten übersehene: Wer dulden muss, verliert den Abwehranspruch, nicht aber jeden Anspruch. Der Ausgleich setzt allerdings voraus, dass die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinausgeht – die Duldungspflicht allein genügt nicht.

Der Sonderfall des Absatzes 3

§ 906 Abs. 3 BGB lautet knapp: Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig. Für gezielt herübergeleitete Einwirkungen gelten die Abwägungen der Absätze 1 und 2 also von vornherein nicht. Was durch ein Rohr, einen Kanal oder eine Rinne herübergeführt wird, ist nicht duldungspflichtig – unabhängig von Ortsüblichkeit und Grenzwerten.

Was sich in einem Immissionsstreit prüfen lässt

  • Handelt es sich überhaupt um eine Einwirkung im Sinn des § 906 Abs. 1 – oder um eine Grobimmission, die gar nicht unter die Vorschrift fällt?
  • Wurde ein einschlägiger Grenz- oder Richtwert nach dem dafür vorgeschriebenen Verfahren ermittelt und bewertet?
  • Liegt trotz eingehaltenen Grenzwerts ausnahmsweise eine wesentliche Beeinträchtigung vor?
  • Ist die Nutzung des Nachbargrundstücks in dieser Umgebung wirklich ortsüblich?
  • Gibt es Maßnahmen, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind?
  • Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, sodass ein Ausgleich in Geld in Betracht kommt?
  • Erfolgt die Zuführung über eine besondere Leitung im Sinn des Absatzes 3?
  • Bestehen daneben öffentlich-rechtliche Ansprüche gegen die Behörde?

Häufige Fragen zu Immissionen vom Nachbargrundstück

Wenn er die Benut­zung des Grund­stücks mehr als unwe­sent­lich beein­träch­tigt (§ 906 Abs. 1 Satz 1 BGB) und nicht durch eine orts­üb­li­che, wirt­schaft­lich nicht anders ver­meid­ba­re Nut­zung ver­ur­sacht wird (§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Regel eine Ein­wir­kung, die die in Geset­zen oder Rechts­ver­ord­nun­gen fest­ge­leg­ten Grenz- oder Richt­wer­te nicht über­schrei­tet – vor­aus­ge­setzt, sie wur­de nach dem dort vor­ge­schrie­be­nen Ver­fah­ren ermit­telt und bewertet.

Das hängt von der Orts­üb­lich­keit ab. § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB ver­langt eine orts­üb­li­che Benut­zung des ande­ren Grund­stücks und dass die Ein­wir­kung nicht durch Maß­nah­men zu ver­hin­dern ist, die Benut­zern die­ser Art wirt­schaft­lich zumut­bar sind.

Mög­li­cher­wei­se. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gibt einen Anspruch auf ange­mes­se­nen Aus­gleich in Geld, wenn die gedul­de­te Ein­wir­kung eine orts­üb­li­che Benut­zung des eige­nen Grund­stücks oder des­sen Ertrag über das zumut­ba­re Maß hin­aus beeinträchtigt.

Der Wort­laut des § 906 BGB knüpft nicht an die Prio­ri­tät an, son­dern an die Orts­üb­lich­keit der Benut­zung. Wie lan­ge etwas besteht, kann für die Orts­üb­lich­keit spre­chen, ersetzt sie aber nicht.

Die Vor­schrift erfasst unwäg­ba­re Stof­fe und ähn­li­che Ein­wir­kun­gen. Für her­über­ra­gen­de Zwei­ge und ein­ge­drun­ge­ne Wur­zeln gilt § 910 BGB, für sons­ti­ge Beein­träch­ti­gun­gen des Eigen­tums § 1004 BGB.

§ 906 Abs. 3 BGB erklärt sie für unzu­läs­sig. Was gezielt über ein Rohr, einen Kanal oder eine Rin­ne her­über­ge­führt wird, ist unab­hän­gig von Grenz­wer­ten und Orts­üb­lich­keit nicht zu dulden.

Der zivil­recht­li­che Abwehr­an­spruch und das öffent­lich-recht­li­che Immis­si­ons­schutz­recht ste­hen neben­ein­an­der. Wel­cher Weg trägt, hängt davon ab, ob die Anla­ge geneh­mi­gungs­be­dürf­tig ist und wel­che Wer­te für sie gelten.

Weiterführend

Zu Zweigen und Wurzeln siehe Überhängende Äste und eingedrungene Wurzeln, zur Anspruchsgrundlage Beseitigung und Unterlassung nach § 1004 BGB. Zu Grenzverlauf, Grenzbäumen und den bayerischen Abständen siehe Grenzstreitigkeiten und Nachbarrecht in Bayern.

Kontakt

Sollten Sie Fragen zu Immissionen vom Nachbargrundstück haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: September 2026

Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.