Beitragsfähiger Erschließungsaufwand | Dr. Kumpf

Steht fest, dass abgerechnet werden darf, verlagert sich der Streit auf die Zahlen. Zwei Vorschriften begrenzen, was die Gemeinde überhaupt in die Umlage einstellen darf, und beide werden in der Praxis regelmäßig zu weit ausgelegt: § 128 BauGB, der die umlagefähigen Kostenarten aufzählt, und § 129 BauGB, der den Aufwand auf das Erforderliche begrenzt und der Gemeinde einen Eigenanteil auferlegt.

Welche Kosten überhaupt zum Erschließungsaufwand gehören

§ 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB nennt drei Kostenarten: den Erwerb und die Freilegung der Flächen für die Erschließungsanlagen (Nummer 1), ihre erstmalige Herstellung einschließlich der Einrichtungen für ihre Entwässerung und ihre Beleuchtung (Nummer 2) und die Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen (Nummer 3). Satz 2 stellt klar, dass auch der Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen im Zeitpunkt der Bereitstellung dazugehört.

Das Wort „erstmalige“ in Nummer 2 ist die entscheidende Begrenzung. Kosten für die Erneuerung oder Verbesserung einer bereits hergestellten Anlage sind kein Erschließungsaufwand. § 128 Abs. 2 BauGB, der den Ländern das Recht belässt, dafür eigene Beiträge zu erheben, ist in Bayern über Art. 5a Abs. 2 KAG ausdrücklich von der Anwendung ausgenommen – und Art. 5 Abs. 1 Satz 3 KAG hat die Straßenausbaubeiträge ohnehin abgeschafft. In Bayern gibt es für Erneuerung und Verbesserung von Ortsstraßen daher keinen Anknüpfungspunkt mehr.

Erforderlichkeit: § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB

Beiträge können nur insoweit erhoben werden, als die Erschließungsanlagen erforderlich sind, um die Bauflächen und die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Die Erforderlichkeit hat zwei Ebenen, die getrennt zu prüfen sind.

Zum einen die Anlage selbst: Braucht das Baugebiet eine Straße dieses Zuschnitts? Eine Fahrbahnbreite, die weit über dem liegt, was die anliegende Bebauung erfordert, oder eine aufwendige Gestaltung, die städtebaulichen Repräsentationszwecken dient, ist insoweit nicht erforderlich.

Zum anderen die Kosten: Auch bei einer dem Grunde nach erforderlichen Anlage sind nicht alle tatsächlich angefallenen Kosten umlagefähig. Kosten, die auf einer unwirtschaftlichen Vergabe, auf vermeidbaren Planungsfehlern oder auf Nachträgen beruhen, die eine sorgfältige Gemeinde nicht hätte akzeptieren müssen, gehören nicht in die Umlage. Auch Kosten für Anlagenteile, die anderen Zwecken dienen – etwa eine Leitungstrasse für die Versorgung –, sind auszuscheiden.

Was der Eigentümer selbst hergestellt hat: § 129 Abs. 1 Satz 2 BauGB

Soweit Anlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB vom Eigentümer hergestellt sind oder von ihm aufgrund baurechtlicher Vorschriften verlangt werden, dürfen Beiträge nicht erhoben werden. Diese Vorschrift wird häufig übersehen. Sie erfasst nicht nur den Fall, dass ein Eigentümer die Straße selbst gebaut hat, sondern auch den, dass ihm die Herstellung im Rahmen einer Baugenehmigung oder eines Erschließungsvertrags auferlegt wurde.

Ergänzend bestimmt § 129 Abs. 2 BauGB, dass Kosten, die ein Eigentümer oder sein Rechtsvorgänger bereits für Erschließungsmaßnahmen aufgewandt hat, bei der Übernahme als gemeindliche Erschließungsanlage nicht erneut erhoben werden dürfen. Wer eine private Straße an die Gemeinde übergeben hat, zahlt für dieselbe Anlage nicht zweimal – und der Hinweis auf den Rechtsvorgänger bedeutet, dass auch der Erwerber sich darauf berufen kann.

Der Gemeindeanteil: mindestens 10 vom Hundert

§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB verpflichtet die Gemeinden, mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands selbst zu tragen. Das ist eine Untergrenze, keine Regelquote: Die Satzung kann einen höheren Gemeindeanteil vorsehen, und viele Satzungen tun das. Wer einen Bescheid prüft, sollte den in der Satzung festgelegten Anteil mit dem in der Abrechnung tatsächlich abgesetzten vergleichen – eine Abweichung zu Lasten der Anlieger ist ein unmittelbarer Rechenfehler.

Tatsächliche Kosten oder Einheitssätze: § 130 Abs. 1 BauGB

Der beitragsfähige Aufwand kann nach den tatsächlich entstandenen Kosten oder nach Einheitssätzen ermittelt werden. Die Einheitssätze sind nach den in der Gemeinde üblicherweise durchschnittlich aufzuwendenden Kosten vergleichbarer Erschließungsanlagen festzusetzen. Welche Methode gilt, bestimmt die Satzung nach § 132 Nr. 2 BauGB.

Die Wahl hat Folgen für die Prüfung. Bei der Abrechnung nach tatsächlichen Kosten ist jede einzelne Rechnungsposition angreifbar; hier lohnt der Blick in die Schlussrechnungen und Nachtragsvereinbarungen. Bei Einheitssätzen verlagert sich die Prüfung auf die Frage, ob der Satz methodisch richtig gebildet wurde und ob er auf vergleichbare Anlagen gestützt ist. Was die Gemeinde nicht darf, ist beides zu mischen – etwa einen Einheitssatz anzusetzen und daneben tatsächliche Kosten einzelner Gewerke aufzuschlagen.

Weiterführend:Verteilungsmaßstab und Grundstücksbegriff, Erstmalige Herstellung und vorhandene Straßen und Erschließungsbeitragsbescheid prüfen und anfechten.

Kosten, die von vornherein nicht umlagefähig sind

Unabhängig von der Erforderlichkeit nach § 129 Abs. 1 BauGB nimmt § 128 Abs. 3 BauGB bestimmte Kosten ausdrücklich aus dem Erschließungsaufwand heraus. Der Aufwand umfasst danach nicht die Kosten für

1. Brücken, Tunnels und Unterführungen mit den dazugehörigen Rampen sowie
2. die Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten von Bundesstraßen sowie von Landstraßen I. und II. Ordnung, soweit die Fahrbahnen dieser Straßen keine größere Breite als ihre anschließenden freien Strecken erfordern.

Die zweite Nummer enthält eine Grenze, die sich lohnt nachzurechnen: Ausgenommen ist nur die Fahrbahn in der Breite der anschließenden freien Strecke. Wird die Ortsdurchfahrt breiter ausgebaut, ist der darüber hinausgehende Teil nicht von der Ausnahme erfasst. Bei Ortsdurchfahrten mit Brücken- oder Unterführungsbauwerken lohnt daher ein genauer Blick in die Aufwandsermittlung, ob diese Positionen sauber herausgerechnet wurden.

Häufige Fragen zum beitragsfähigen Aufwand