Zweckentfremdung von Wohnraum in Regensburg: sechs Monate Frist und ein Ablaufdatum

Regens­burg hat am 16. Juli 2019 eine Wohn­raum­zweck­ent­frem­dungs­sat­zung in Kraft gesetzt. Die heu­te im Orts­recht ver­öf­fent­lich­te Fas­sung datiert vom 20. Juni 2024 (AMBl. Nr. 27 vom 1. Juli 2024) und ist durch Sat­zung vom 20. Novem­ber 2025 (AMBl. Nr. 51 vom 15. Dezem­ber 2025) geän­dert worden.

Zwei Punk­te unter­schei­den Regens­burg deut­lich von Mün­chen – die Ent­schei­dungs­frist und die Geltungsdauer.

Die Satzung trägt ein Ablaufdatum

Art. 1 Satz 1 ZwEWG erlaubt den Gemein­den eine Sat­zung mit einer Gel­tungs­dau­er von höchs­tens fünf Jah­ren. Regens­burg hat die­se Befris­tung in § 14 der Sat­zung aus­drück­lich aus­ge­schrie­ben: Die Sat­zung tritt danach am 1. Janu­ar 2026 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezem­ber 2026 außer Kraft.

Für Vor­ha­ben, die über den Jah­res­wech­sel hin­aus­rei­chen, ist das kei­ne Neben­säch­lich­keit. Zu prü­fen ist, wel­che Rechts­la­ge im Zeit­punkt der behörd­li­chen Ent­schei­dung gilt, was mit einem bereits gestell­ten, aber noch nicht beschie­de­nen Antrag geschieht und wie sich eine bereits erlas­se­ne Anord­nung dazu ver­hält. Ob und in wel­cher Form die Sat­zung fort­ge­führt wird, ist eine Fra­ge des Sat­zungs­ge­bers und soll­te vor jeder Dis­po­si­ti­on am amt­li­chen Orts­recht nach­ge­se­hen werden.

Sechs Monate statt drei

§ 4 Abs. 5 der Regens­bur­ger Sat­zung lau­tet: Über den Antrag ent­schei­det die Gemein­de nach Vor­lie­gen aller Unter­la­gen inner­halb einer Frist von sechs Mona­ten; nach Ablauf der Frist gilt die Geneh­mi­gung als erteilt.

Der Regel­fall des Art. 2 Abs. 2 ZwEWG sind drei Mona­te. Abwei­chen­de Ent­schei­dungs­fris­ten kann die Gemein­de nach dem Wort­laut der Vor­schrift in einer vor­ab öffent­lich bekannt zu machen­den Fris­ten­re­ge­lung fest­set­zen. Zu prü­fen ist damit zwei­er­lei: ob eine Sat­zungs­be­stim­mung die­se Form wahrt – und ob eine Ver­dop­pe­lung der gesetz­li­chen Frist sach­lich gerecht­fer­tigt ist.

Für die zwei­te Fra­ge gibt es einen Anhalts­punkt aus Bay­ern. Der Baye­ri­sche Ver­wal­tungs­ge­richts­hof hat mit Urteil vom 31. Okto­ber 2023 – 5 N 22.2094 (BayVBl 2024, 549) die Zwölf­mo­nats­frist der dama­li­gen Nürn­ber­ger Sat­zung für unwirk­sam erklärt und im Leit­satz fest­ge­hal­ten, eine Frist von zwölf Mona­ten als rei­ne Ent­schei­dungs­frist sei unan­ge­mes­sen lang. Die Ent­schei­dung betrifft Nürn­berg und nicht Regens­burg; der Maß­stab, den sie anlegt, ist gleich­wohl derselbe.

Prak­tisch ent­schei­det ohne­hin der Frist­be­ginn. Art. 42a Abs. 2 Satz 2 BayV­wVfG knüpft ihn an den Ein­gang der voll­stän­di­gen Unter­la­gen, § 4 Abs. 5 der Sat­zung an das Vor­lie­gen aller Unter­la­gen. Wann eine Nach­for­de­rung erfolg­te und ob sie für die Ent­schei­dung erfor­der­lich war, ist des­halb regel­mä­ßig der Kern des Streits.

Registrierungspflicht: noch nicht eingeführt

Die Regens­bur­ger Sat­zung ent­hält kein Regis­trie­rungs­ver­fah­ren nach Art. 2a ZwEWG. Die Stadt teilt dazu mit, die Ein­füh­rung der Regis­trie­rungs­pflicht für kurz­zei­tig ver­mie­te­te Woh­nun­gen wer­de vor­be­rei­tet, ein kon­kre­ter Start­ter­min wer­de zu gege­be­ner Zeit bekannt gege­ben; bis dahin gäl­ten die bis­he­ri­gen Bestim­mun­gen. Aus­drück­lich stellt sie klar, dass die Pflicht – anders als von eini­gen Platt­for­men dar­ge­stellt – nicht bereits im Mai ein­ge­führt wor­den ist.

Für Anbie­ter heißt das: Was eine Buchungs­platt­form an Nach­wei­sen ver­langt, sagt nichts dar­über, was die Sat­zung ver­langt. Bei­de Ebe­nen sind getrennt zu prüfen.

Was Regensburg eigenständig regelt

Anders als Nürn­berg behält Regens­burg die Schwel­len­wer­te im Tat­be­stand: § 3 Abs. 1 erfasst die gewerb­li­che oder beruf­li­che Ver­wen­dung von mehr als 50 Pro­zent der Gesamt­flä­che und die Frem­den­be­her­ber­gung von mehr als ins­ge­samt acht Wochen im Kalenderjahr.

Drei Vor­schrif­ten haben in Mün­chen kei­ne unmit­tel­ba­re Ent­spre­chung. § 12 Abs. 3 erlaubt eine Instand­set­zungs­an­ord­nung, wenn Wohn­raum unbe­wohn­bar gewor­den ist – begrenzt auf einen ver­tret­ba­ren Auf­wand, der nach dem Sat­zungs­text dann nicht mehr vor­liegt, wenn er nur uner­heb­lich hin­ter den Kos­ten eines ver­gleich­bar gro­ßen Neu­baus zurück­bleibt. § 13 Abs. 3 bestimmt, dass eine nach Art. 4 ZwEWG began­ge­ne Ord­nungs­wid­rig­keit durch eine nach­träg­li­che Geneh­mi­gung nicht geheilt wird. Und § 5 Abs. 2 Satz 2 nimmt der Exis­tenz­ge­fähr­dung ihr Gewicht, wenn die Exis­tenz allein auf der mit der Zweck­ent­frem­dung ver­bun­de­nen Nut­zung beruht.

Beim Wohn­raum­be­griff geht § 2 Abs. 3 über die Münch­ner Rege­lung hin­aus und nennt sie­ben Fall­grup­pen, dar­un­ter Wohn­raum, der nicht mehr erhal­tens­wür­dig ist, und Wohn­raum, der etwa wegen sei­ner Grö­ße oder sei­nes Grund­ris­ses nach­weis­lich nicht mehr auf dem Woh­nungs­markt ange­nom­men wird.

§ 12 Abs. 4 stellt schließ­lich klar, dass Kla­gen gegen Ver­wal­tungs­ak­te zum Voll­zug der Sat­zung kei­ne auf­schie­ben­de Wir­kung haben. Der Rechts­be­helf gegen eine Anord­nung führt damit regel­mä­ßig über den Eil­an­trag nach § 80 Abs. 5 VwGO.

Was sich in einem Regensburger Verfahren prüfen lässt

• Wann waren die Unter­la­gen voll­stän­dig, und ist die Sechs­mo­nats­frist des § 4 Abs. 5 bereits abgelaufen?
• Wur­den Unter­la­gen nach­ge­for­dert – wann, mit wel­cher Begrün­dung, und waren sie für die Ent­schei­dung erforderlich?
• Wie wirkt sich das in § 14 bestimm­te Außer­kraft­tre­ten auf ein lau­fen­des Ver­fah­ren aus?
• Liegt über­haupt Wohn­raum vor, oder greift eine der sie­ben Fall­grup­pen des § 2 Abs. 3?
• Bleibt die Wohn­nut­zung bei gewerb­li­cher Mit­be­nut­zung über 50 Pro­zent der Gesamtfläche?
• Greift bei Leer­stand eine der vier Aus­nah­men des § 3 Abs. 2?
• Stützt sich eine Instand­set­zungs­an­ord­nung auf einen Auf­wand, der nach § 12 Abs. 3 noch ver­tret­bar ist?
• Wur­de eine Aus­kunft ver­langt, und greift das Ver­wen­dungs­ver­bot des § 11 Abs. 1 der Satzung?

Häufige Fragen zur Zweckentfremdung in Regensburg

Wie lange darf die Stadt über meinen Antrag entscheiden?

§ 4 Abs. 5 der Sat­zung nennt sechs Mona­te nach Vor­lie­gen aller Unter­la­gen und ord­net für den Frist­ab­lauf die Geneh­mi­gungs­fik­ti­on an. Der gesetz­li­che Regel­fall des Art. 2 Abs. 2 ZwEWG sind drei Mona­te – ob die Abwei­chung trägt, ist im Ein­zel­fall zu prüfen.

Brauche ich in Regensburg eine Registrierungsnummer?

Die Sat­zung ent­hält kein Regis­trie­rungs­ver­fah­ren. Die Stadt berei­tet die Ein­füh­rung nach eige­ner Mit­tei­lung vor, ein Start­ter­min steht noch nicht fest. Anga­ben ein­zel­ner Buchungs­platt­for­men erset­zen die Sat­zungs­la­ge nicht.

Gilt die Satzung unbefristet?

Nein. Art. 1 Satz 1 ZwEWG lässt höchs­tens fünf Jah­re zu. § 14 der Regens­bur­ger Sat­zung bestimmt das Inkraft­tre­ten zum 1. Janu­ar 2026 und das Außer­kraft­tre­ten mit Ablauf des 31. Dezem­ber 2026.

Hilft eine nachträgliche Genehmigung gegen das Bußgeld?

Nach § 13 Abs. 3 der Sat­zung wird eine nach Art. 4 ZwEWG began­ge­ne Ord­nungs­wid­rig­keit durch eine nach­träg­li­che Geneh­mi­gung nicht geheilt. Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren und Buß­geld­ver­fah­ren lau­fen damit getrennt.

Weiterführend

Die all­ge­mei­nen Grund­la­gen ste­hen auf den Sei­ten zu Geneh­mi­gungs­pflicht und Tat­be­stän­den, zu Kurz­zeit­ver­mie­tung und Regis­trie­rungs­num­mer sowie zu Buß­geld, Aus­kunfts­pflicht und Eil­rechts­schutz. Zur Lage in Mit­tel­fran­ken sie­he Zweck­ent­frem­dung in Nürn­berg. Einen Über­blick über alle baye­ri­schen Städ­te mit einer Sat­zung gibt die Sei­te Zweck­ent­frem­dung in Bay­ern: wo eine Sat­zung gilt.

Kontakt

Soll­ten Sie Fra­gen zum Zweck­ent­frem­dungs­recht in Regens­burg haben, neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: Sep­tem­ber 2026

Dr. Tobi­as Kumpf, Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht in München.