Zweckentfremdung von Wohnraum in Nürnberg: Was die Satzung seit 2024 anders regelt
Nürnberg hat als eine der ersten bayerischen Städte außerhalb Münchens von Art. 1 ZwEWG Gebrauch gemacht. Die erste Zweckentfremdungsverbotssatzung trat am 30. Mai 2019 in Kraft. Die heute geltende Fassung stammt vom 17. Mai 2024 (Amtsblatt S. 190), ist am 30. Mai 2024 in Kraft getreten und gilt nach ihrem § 15 fünf Jahre.
Wer den Münchner Maßstab unbesehen auf Nürnberg überträgt, liegt in mehreren Punkten daneben. Die Unterschiede stehen nicht im Gesetz, sondern in der Satzung.
Hinzu kommt ein Termin: Zum 1. Oktober 2026 führt Nürnberg eine Registrierungspflicht für die kurzfristige Vermietung ein. Bis dahin gibt es sie dort nicht.
Warum die Satzung 2024 neu erlassen wurde
Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung teilweise an Feriengäste vermietete, griff die Fassung von 2019 im Normenkontrollverfahren an. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat den Antrag mit Urteil vom 31. Oktober 2023 – 5 N 22.2094 (BayVBl 2024, 549) überwiegend abgelehnt, zwei Vorschriften aber für unwirksam erklärt.
Die erste betraf die Mieterinteressen: Die Satzung hatte die Genehmigung davon abhängig gemacht, dass bei vermietetem Wohnraum auch den Interessen der Mieter angemessen Rechnung getragen wird. Dazu heißt es in den Leitsätzen des Urteils, für mieterschützende Regelungen stelle das Zweckentfremdungsgesetz keine Rechtsgrundlage dar.
Die zweite betraf die Entscheidungsfrist. Die Satzung von 2019 gab der Stadt zwölf Monate. Auch dazu ist der Leitsatz deutlich: Eine Frist von zwölf Monaten als reine Entscheidungsfrist ist unangemessen lang.
Die Fassung von 2024 hat beides umgesetzt. § 4 Abs. 3 enthält die Mieterklausel nicht mehr; die Anhörung der Mieterinnen und Mieter im Genehmigungsverfahren steht weiterhin in § 10. Und § 4 Abs. 6 nennt nun eine Frist von drei Monaten nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen – dieselbe Frist, die Art. 2 Abs. 2 ZwEWG als Regelfall vorgibt.
Der wichtigste Unterschied: die Acht-Wochen-Grenze steht an anderer Stelle
Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG erfasst als Zweckentfremdung die Nutzung zur Fremdenbeherbergung von mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr. In der Nürnberger Satzung ist diese Grenze aus dem Tatbestand herausgenommen: § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 nennt die Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung ohne jede Zeitangabe.
Die acht Wochen tauchen erst in § 3 Abs. 2 Nr. 5 wieder auf – als Ausnahme, und dort nur für Wohnraum, den die Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten selbst bewohnen. Wer eine Wohnung vermietet, die er nicht selbst bewohnt, kann den Tatbestand nach dem Wortlaut der Satzung damit auch unterhalb von acht Wochen erfüllen.
Dasselbe Muster zeigt sich bei der gewerblichen Nutzung. § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 nennt keine Flächengrenze mehr; die Schwelle von über 50 Prozent steht in § 3 Abs. 2 Nr. 3 als Ausnahme, die zusätzlich eine Mitbenutzung durch die Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten voraussetzt.
Zu prüfen ist deshalb in jedem Nürnberger Fall zweierlei: ob die Ausnahme überhaupt greift – und ob eine Satzung den Zweckentfremdungsbegriff weiter fassen darf, als Art. 1 Satz 2 ZwEWG ihn beschreibt.
Die Registrierungspflicht ab 1. Oktober 2026
Art. 2a ZwEWG erlaubt den Gemeinden, in der Satzung ein Registrierungsverfahren für die Kurzzeitvermietung einzuführen. München hat davon mit § 5a seiner Satzung Gebrauch gemacht. Die Nürnberger Fassung vom 17. Mai 2024 enthielt keine entsprechende Vorschrift — das ändert sich jetzt.
Die Satzung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbotssatzung vom 27. Juli 2026 (Amtsblatt der Stadt Nürnberg Nr. 16 vom 29. Juli 2026, S. 293) fügt einen neuen § 8a ein. Sie tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft. Wer ab diesem Tag eine Wohnung oder eine andere Unterkunft über eine Online-Plattform kurzfristig anbietet, muss die Einheit zuvor bei der Stadt registrieren; die vergebene Registrierungsnummer ist im Angebot anzugeben. Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass die Registrierung eine nach der Satzung erforderliche Genehmigung nicht ersetzt. Beides steht nebeneinander.
Der geänderte § 14 Abs. 2 bewehrt den Verstoß mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro — namentlich für denjenigen, der entgegen § 8a Abs. 3 eine Einheit nicht registriert, bevor er sie über Online-Plattformen für die kurzfristige Vermietung anbietet. Der Rahmen von 500.000 Euro für die ungenehmigte Zweckentfremdung nach § 14 Abs. 1 bleibt davon unberührt.
Für Angebote, die am 1. Oktober 2026 bereits online stehen, stellt sich damit zuerst die Frage, ob und bis wann sie nachzuregistrieren sind. Das ist am Wortlaut des § 8a zu prüfen und vor dem Stichtag zu klären.
Wann schon kein Wohnraum vorliegt
§ 2 Abs. 3 der Satzung zählt sechs Fallgruppen auf, in denen Wohnraum im Sinne der Satzung von vornherein fehlt – darunter betriebsbedingter Wohnraum, fehlende baurechtliche Zulässigkeit einer Wohnnutzung und der Fall, dass ein dauerndes Bewohnen unzumutbar ist. Für die letzte Gruppe enthält die Satzung eine eigene Rechenregel: Sie ist grundsätzlich erfüllt, wenn sich die aufzuwendenden Mittel nicht innerhalb von zehn Jahren durch Erträge ausgleichen lassen oder die Kosten von Abbruch und Neuerrichtung die eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.
Hinzu kommt der Zuschnitt in § 1 Abs. 2: Die Satzung gilt für freifinanzierten Wohnraum. Ausdrücklich unberührt bleibt Wohnraum, für den eine Genehmigungspflicht nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz besteht.
Was sich in einem Nürnberger Verfahren prüfen lässt
- Handelt es sich überhaupt um Wohnraum, oder greift eine der sechs Fallgruppen des § 2 Abs. 3?
- Wird der Wohnraum selbst bewohnt – und greift deshalb die Acht-Wochen-Ausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 5?
- Wird ab dem 1. Oktober 2026 über eine Online-Plattform angeboten, und liegt die Registrierung nach § 8a vor?
- Liegt bei gewerblicher Mitbenutzung die Wohnnutzung über 50 Prozent der Gesamtfläche, und wird mitbenutzt oder vollständig überlassen?
- Wann waren die Unterlagen vollständig, und ist die Dreimonatsfrist des § 4 Abs. 6 bereits abgelaufen?
- Greift bei Leerstand eine der Ausnahmen des § 3 Abs. 2 – vergebliche Vermietungsbemühungen, laufender Umbau, bevorstehende Veräußerung?
- Stützt sich eine Anordnung auf eine Satzungsregelung, die von Art. 1 Satz 2 ZwEWG abweicht?
- Wurde eine Auskunft verlangt, und greift das Verwendungsverbot des § 11 Abs. 1 der Satzung?
Häufige Fragen zur Zweckentfremdung in Nürnberg
Gilt in Nürnberg dieselbe Acht-Wochen-Regel wie in München?
Nicht in derselben Form. In Nürnberg steht die Grenze seit 2024 nicht im Tatbestand, sondern als Ausnahme in § 3 Abs. 2 Nr. 5 – und nur für selbst bewohnten Wohnraum. Für eine nicht selbst bewohnte Wohnung ist das im Einzelfall zu prüfen.
Brauche ich in Nürnberg eine Registrierungsnummer?
Ab dem 1. Oktober 2026 ja, wenn Sie über eine Online-Plattform kurzfristig vermieten. Der neue § 8a der Satzung verlangt die Registrierung vor dem Anbieten und die Angabe der Nummer im Angebot; § 14 Abs. 2 sieht dafür eine Geldbuße bis zu 50.000 Euro vor. Bis zum 30. September 2026 kannte die Nürnberger Satzung kein solches Verfahren.
Wie lange darf sich die Stadt Zeit lassen?
§ 4 Abs. 6 der Satzung nennt drei Monate nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen. Die zuvor geltende Zwölfmonatsfrist hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt. Entscheidend ist damit, wann die Unterlagen vollständig waren.
Wie hoch kann das Bußgeld ausfallen?
§ 14 Abs. 1 der Satzung verweist für die ungenehmigte Zweckentfremdung auf den Rahmen des Art. 4 ZwEWG von bis zu 500.000 Euro. Für Verstöße gegen die Auskunftspflicht sieht § 14 Abs. 2 bis zu 50.000 Euro vor.
Weiterführend
Die allgemeinen Grundlagen stehen auf den Seiten zu Genehmigungspflicht und Tatbeständen, zu Leerstand und Wiederbelegung sowie zu Bußgeld, Auskunftspflicht und Eilrechtsschutz. Zur Lage in der Oberpfalz siehe Zweckentfremdung in Regensburg, zum unmittelbaren Nachbarn Zweckentfremdung in Erlangen, wo die Acht-Wochen-Grenze anders geregelt ist. Einen Überblick über alle bayerischen Städte mit einer Satzung gibt die Seite Zweckentfremdung in Bayern: wo eine Satzung gilt.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zum Zweckentfremdungsrecht in Nürnberg haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.