Zweckentfremdung von Wohnraum in Bayern: in welchen Städten eine Satzung gilt

Das Zweck­ent­frem­dungs­ge­setz gilt in ganz Bay­ern, wirkt aber nir­gends von selbst. Art. 1 Satz 1 ZwEWG ermäch­tigt die Gemein­den ledig­lich, ein Ver­bot durch Sat­zung anzu­ord­nen. Ob eine Woh­nung an Feri­en­gäs­te ver­mie­tet wer­den darf oder leer ste­hen kann, ent­schei­det sich des­halb nicht am Gesetz, son­dern an der Sat­zung der jewei­li­gen Stadt – und die gibt es längst nicht überall.

Die fol­gen­de Über­sicht gibt den Stand von Sep­tem­ber 2026 wie­der. Sie ist an den ver­öf­fent­lich­ten Sat­zungs­tex­ten geprüft. Weil die­se Sat­zun­gen von Geset­zes wegen befris­tet sind, ändert sich der Stand regel­mä­ßig; zwei Ter­mi­ne ste­hen unmit­tel­bar bevor.

Was das Gesetz den Gemeinden vorgibt

Art. 1 Satz 1 ZwEWG erlaubt eine Sat­zung nur für Gebie­te, in denen die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist – und nur mit einer Gel­tungs­dau­er von höchs­tens fünf Jah­ren. Jede die­ser Sat­zun­gen trägt damit ein Ablaufdatum.

Art. 1 Satz 2 ZwEWG nennt fünf Tat­be­stän­de: die Nut­zung von mehr als 50 Pro­zent der Gesamt­flä­che für gewerb­li­che oder beruf­li­che Zwe­cke, die bau­li­che Ver­än­de­rung bis zur Unbe­wohn­bar­keit, die Nut­zung zur Frem­den­be­her­ber­gung von mehr als ins­ge­samt acht Wochen im Kalen­der­jahr, den Leer­stand von mehr als drei Mona­ten und die Besei­ti­gung. Die Gemein­den fas­sen das in ihren Sat­zun­gen unter­schied­lich – Nürn­berg etwa nimmt die Acht-Wochen-Gren­ze aus dem Tat­be­stand her­aus und führt sie nur als Aus­nah­me für selbst bewohn­ten Wohnraum.

Seit dem 1. April 2026 ent­hält das Gesetz in Art. 2a zusätz­lich eine Grund­la­ge für ein Regis­trie­rungs­ver­fah­ren für die kurz­fris­ti­ge Ver­mie­tung über Online-Platt­for­men. Auch davon muss die Gemein­de in ihrer Sat­zung Gebrauch machen; von selbst gilt es nicht.

Der Buß­geld­rah­men steht in Art. 4 ZwEWG und ist über­all der­sel­be: bis zu 500.000 Euro für die unge­neh­mig­te Zweck­ent­frem­dung, bis zu 50.000 Euro unter ande­rem für Ver­stö­ße gegen die Auskunftspflicht.

Wo eine Satzung gilt – Stand September 2026

Ein Strich bedeu­tet, dass sich der Punkt an der ver­öf­fent­lich­ten Fas­sung nicht abschlie­ßend klä­ren ließ, nicht, dass er zu ver­nei­nen wäre.

Nürnberg: Registrierungspflicht ab 1. Oktober 2026

Die Sat­zung zur Ände­rung der Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots­sat­zung vom 27. Juli 2026 (Amts­blatt der Stadt Nürn­berg Nr. 16 vom 29. Juli 2026, S. 293) fügt einen neu­en § 8a ein und tritt am 1. Okto­ber 2026 in Kraft. Wer ab die­sem Tag eine Unter­kunft über eine Online-Platt­form kurz­fris­tig anbie­tet, muss die Ein­heit zuvor regis­trie­ren und die Regis­trie­rungs­num­mer im Ange­bot ange­ben. Der geän­der­te § 14 Abs. 2 bewehrt den Ver­stoß mit einer Geld­bu­ße bis zu 50.000 Euro. Die Regis­trie­rung ersetzt eine nach der Sat­zung erfor­der­li­che Geneh­mi­gung nicht; bei­des steht nebeneinander.

Ein­zel­hei­ten zur Nürn­ber­ger Sat­zung – ins­be­son­de­re zur dort abwei­chend gere­gel­ten Acht-Wochen-Gren­ze und zur Ent­schei­dungs­frist von drei Mona­ten – auf der Sei­te Zweck­ent­frem­dung in Nürn­berg.

Regensburg: die Satzung läuft zum 31. Dezember 2026 aus

§ 14 der Regens­bur­ger Wohn­raum­zweck­ent­frem­dungs­sat­zung ist ein­deu­tig: Sie ist am 1. Janu­ar 2026 in Kraft getre­ten und tritt mit Ablauf des 31. Dezem­ber 2026 außer Kraft. Ob eine Nach­fol­ge­sat­zung erlas­sen wird, ist eine Ent­schei­dung des Stadt­rats. Für lau­fen­de Ver­fah­ren stellt sich damit die Fra­ge, wel­che Rechts­la­ge im Zeit­punkt der Ent­schei­dung gilt.

Regens­burg weicht außer­dem in einem Punkt deut­lich von Nürn­berg ab: Die Geneh­mi­gung gilt dort erst nach sechs Mona­ten als erteilt, nicht nach drei. Mehr dazu auf der Sei­te Zweck­ent­frem­dung in Regens­burg.

Erlangen, Garmisch-Partenkirchen und Murnau

Erlan­gen hat am 30. April 2025 eine Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung erlas­sen; sie ist am 23. Mai 2025 in Kraft getre­ten und gilt nach ihrem § 15 fünf Jah­re. Sie über­nimmt den gesetz­li­chen Tat­be­stand wört­lich – die Acht-Wochen-Gren­ze steht dort also im Tat­be­stand und nicht, wie in Nürn­berg, als Aus­nah­me für selbst bewohn­ten Wohn­raum. Ein Regis­trie­rungs­ver­fah­ren kennt sie nicht. Ein­zel­hei­ten auf der Sei­te Zweck­ent­frem­dung in Erlan­gen.

Im Alpen­raum ist die Ent­wick­lung jün­ger. Gar­misch-Par­ten­kir­chen hat sei­ne Sat­zung am 25. Sep­tem­ber 2025 aus­ge­fer­tigt; sie ist am 1. Okto­ber 2025 in Kraft getre­ten und tritt mit Ablauf von fünf Jah­ren außer Kraft. Die Geneh­mi­gung gilt dort bereits nach drei Mona­ten als erteilt, und Geneh­mi­gun­gen kön­nen ein­ma­lig befris­tet – höchs­tens auf drei Jah­re –, bedingt oder unter Auf­la­gen erteilt werden.

In Mur­nau a. Staf­fel­see gilt das Ver­bot aus­weis­lich der Sat­zung vom 13. Sep­tem­ber 2024 bereits seit dem 7. Okto­ber 2019. Bei­de Sat­zun­gen neh­men Wohn­raum aus, der schon vor dem jewei­li­gen Stich­tag und seit­dem ohne Unter­bre­chung anders als zu Wohn­zwe­cken genutzt wur­de – Ein­zel­hei­ten auf der Sei­te Zweck­ent­frem­dung in Gar­misch-Par­ten­kir­chen und Mur­nau. Für die übri­gen Gemein­den des Land­krei­ses Gar­misch-Par­ten­kir­chen ließ sich kei­ne Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung fest­stel­len; Wall­gau etwa arbei­tet statt­des­sen mit einer Frem­den­ver­kehrs­sat­zung nach § 22 BauGB, die einem ande­ren Zweck dient und ande­re Rechts­fol­gen hat.

Wo derzeit keine Satzung gilt

In Augs­burg, Würz­burg, Fürth und Ingol­stadt ließ sich in den amt­li­chen Stadt­rechts­samm­lun­gen kei­ne Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung fest­stel­len. Dort greift das Ver­bot nicht; Kurz­zeit­ver­mie­tung und Leer­stand sind nach dem Zweck­ent­frem­dungs­recht nicht geneh­mi­gungs­be­dürf­tig. Das schließt Anfor­de­run­gen aus ande­ren Rechts­ge­bie­ten – etwa dem Bau­ord­nungs- und Bau­pla­nungs­recht oder dem Gewer­be­recht – nicht aus.

Bam­berg hat zwei­mal eine Sat­zung erlas­sen und bei­de Male vor dem Baye­ri­schen Ver­wal­tungs­ge­richts­hof kei­nen Bestand gehabt; der­zeit gilt dort keine.

Warum die Satzung selbst der Prüfungsgegenstand ist

Das unter­schei­det die­ses Rechts­ge­biet von vie­len ande­ren: Ange­grif­fen wird häu­fig nicht der ein­zel­ne Bescheid, son­dern die Norm, auf der er beruht. Der Baye­ri­sche Ver­wal­tungs­ge­richts­hof hat dafür in sei­nem Beschluss vom 3. Juni 2022 – 12 N 21.1208 (BayVBl. 2022, 740) zur Bam­ber­ger Sat­zung Anfor­de­run­gen for­mu­liert, die für jede baye­ri­sche Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung gelten.

Danach genügt es nicht, eine aus­lau­fen­de Sat­zung fort­zu­schrei­ben: Erfor­der­lich ist ein erneu­ter Stadt­rats­be­schluss, weil über das Fort­be­stehen der Wohn­raum­man­gel­la­ge neu zu befin­den ist. Der Sat­zungs­ge­ber muss die Vor­aus­set­zun­gen des Art. 1 Satz 1 ZwEWG zeit­gleich mit dem Erlass nach­voll­zieh­bar dar­le­gen; die Eigen­tü­mer sol­len die Grün­de erfah­ren kön­nen, die den Norm­er­lass tra­gen. Und stützt sich die Gemein­de auf einen Man­gel an bezahl­ba­rem Wohn­raum, muss sie auf­zei­gen, wes­halb gera­de die Sat­zung dazu einen signi­fi­kan­ten Bei­trag leis­ten soll.

Weil die Sat­zun­gen auf fünf Jah­re befris­tet sind, wie­der­holt sich die­se Begrün­dungs­last in jeder Stadt regel­mä­ßig – und mit ihr die Fra­ge, ob sie erfüllt wurde.

Was sich in einem Zweckentfremdungsverfahren prüfen lässt

• Gilt am Ort der Woh­nung über­haupt eine Sat­zung, und galt sie auch im maß­geb­li­chen Zeitraum?
• War die Sat­zung im Zeit­punkt der bean­stan­de­ten Nut­zung bereits in Kraft und noch nicht außer Kraft getreten?
• Deckt sich der Tat­be­stand der Sat­zung mit Art. 1 Satz 2 ZwEWG, oder geht er dar­über hinaus?
• Greift eine der in der Sat­zung gere­gel­ten Aus­nah­men, etwa für selbst bewohn­ten Wohn­raum, ver­geb­li­che Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen oder einen lau­fen­den Umbau?
• Wann lagen die voll­stän­di­gen Unter­la­gen vor, und ist die Frist abge­lau­fen, nach der die Geneh­mi­gung als erteilt gilt – drei Mona­te oder sechs?
• Besteht am Ort eine Regis­trie­rungs­pflicht, und ab wann?
• Hat eine Kla­ge auf­schie­ben­de Wir­kung, oder ist sie in der Sat­zung ausgeschlossen?
• Wur­de eine Aus­kunft ver­langt, und greift ein Verwertungsverbot?

Häufige Fragen

Gilt das Zweckentfremdungsverbot in ganz Bayern?

Nein. Das Gesetz ermäch­tigt die Gemein­den nur. Ohne Sat­zung gibt es kein Ver­bot. Maß­geb­lich ist der Ort der Wohnung.

Wie lange gilt eine solche Satzung?

Höchs­tens fünf Jah­re – so gibt es Art. 1 Satz 1 ZwEWG vor. Regens­burg hat sich sogar auf ein Jahr beschränkt. Nach Ablauf muss die Gemein­de neu entscheiden.

Brauche ich für Airbnb eine Registrierungsnummer?

Das hängt vom Ort ab. In Mün­chen ver­langt § 5a der Sat­zung eine Regis­trie­rung vor dem Anbie­ten, in Nürn­berg gilt das­sel­be ab dem 1. Okto­ber 2026. In Regens­burg ist ein sol­ches Ver­fah­ren bis­her nicht eingeführt.

Wie hoch kann das Bußgeld ausfallen?

Art. 4 ZwEWG sieht für die unge­neh­mig­te Zweck­ent­frem­dung bis zu 500.000 Euro vor, für Ver­stö­ße gegen die Aus­kunfts­pflicht und gegen eine Regis­trie­rungs­pflicht bis zu 50.000 Euro.

Weiterführend

Die all­ge­mei­nen Grund­la­gen ste­hen auf den Sei­ten zu Geneh­mi­gungs­pflicht und Tat­be­stän­den, zu Kurz­zeit­ver­mie­tung und Regis­trie­rungs­num­mer, zu Leer­stand und Wie­der­be­le­gung, zu Ersatz­wohn­raum und Aus­gleichs­zah­lung sowie zu Buß­geld, Aus­kunfts­pflicht und Eil­rechts­schutz. Zu den ein­zel­nen Städ­ten sie­he Nürn­berg und Regens­burg.

Kontakt

Soll­ten Sie Fra­gen zum Zweck­ent­frem­dungs­recht haben, neh­men Sie ger­ne Kon­takt zu uns auf: 089 / 383 824 0.

Stand: Sep­tem­ber 2026

Dr. Tobi­as Kumpf, Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht in München.