Zweckentfremdung von Wohnraum in Erlangen: was die Satzung seit Mai 2025 verlangt
Erlangen hat am 30. April 2025 eine Zweckentfremdungsverbotssatzung erlassen. Sie ist am 23. Mai 2025 in Kraft getreten, bekannt gemacht in „Die amtlichen Seiten” Nr. 11 vom 22. Mai 2025, und gilt nach ihrem § 15 fünf Jahre.
Für eine Universitäts- und Klinikstadt mit hoher Nachfrage nach Wohnungen auf Zeit – Monteure, Gastwissenschaftlerinnen, Praktikanten – ändert das die Rechtslage spürbar. Und sie fällt in einem zentralen Punkt anders aus als die Nürnberger Satzung, keine zwanzig Kilometer entfernt.
Die Acht-Wochen-Grenze steht hier im Tatbestand
§ 3 Abs. 1 der Erlanger Satzung übernimmt den gesetzlichen Katalog wörtlich. Eine Zweckentfremdung liegt danach insbesondere vor, wenn der Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, länger als drei Monate leer steht oder beseitigt wird.
Das klingt unspektakulär, ist aber der wichtigste Unterschied zu Nürnberg. Dort ist die Acht-Wochen-Grenze aus dem Tatbestand herausgenommen und steht nur als Ausnahme für selbst bewohnten Wohnraum. In Erlangen gilt die Grenze im Tatbestand und ohne diese Einschränkung – acht Wochen Fremdenbeherbergung im Kalenderjahr sind hier die Schwelle, unabhängig davon, ob die Wohnung selbst bewohnt wird. Wer beide Städte über einen Kamm schert, liegt in beide Richtungen falsch.
§ 3 Abs. 2 nennt vier Fälle, in denen keine Zweckentfremdung vorliegt: Leerstand trotz nachweislich geeigneter Vermietungsbemühungen „über längere Zeit”, zügiger Umbau, Instandsetzung oder Modernisierung sowie bevorstehende Veräußerung, gewerbliche Mitbenutzung bei überwiegender Wohnnutzung ohne bauliche Veränderung, und die Zusammenlegung oder Teilung zu weiterer Wohnnutzung. Die erste Ausnahme arbeitet mit einer unbestimmten Zeitangabe – was „längere Zeit” bedeutet, sagt die Satzung nicht.
Drei Monate, dann gilt die Genehmigung als erteilt
§ 4 Abs. 6 ist knapp und für Betroffene die wichtigste Vorschrift der ganzen Satzung: Die Stadt entscheidet „nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt.”
Damit liegt Erlangen wie Nürnberg bei drei Monaten, während Regensburg sich sechs Monate nimmt. Entscheidend ist in allen Fällen derselbe Punkt: Wann waren die Unterlagen vollständig? Daran hängt der Fristbeginn, und daran entscheidet sich, ob die Fiktion eingetreten ist.
Zwei weitere Absätze des § 4 werden leicht übersehen. Nach Abs. 4 wirkt die Genehmigung für und gegen die Rechtsnachfolger und auch gegen Personen, die den Besitz nach der Erteilung erlangt haben – beim Kauf einer Wohnung mit Zweckentfremdungsgenehmigung ist das eine Frage der Vertragsgestaltung. Und nach Abs. 5 ersetzt die Genehmigung keine nach anderen Bestimmungen erforderliche Genehmigung, etwa nach Baurecht.
Wann schon kein Wohnraum vorliegt
§ 2 Abs. 3 zählt fünf Fallgruppen auf, in denen die Satzung von vornherein nicht greift: betriebsbedingter Wohnraum wie eine Hausmeisterwohnung, noch nicht bezugsfertige Räume, baurechtlich unzulässige und nicht genehmigungsfähige Wohnnutzung, unzumutbares dauerndes Bewohnen wegen schwerer Mängel – und als fünfte Gruppe Wohnraum, der „aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird”.
Für die vierte Gruppe enthält die Satzung eine Rechenregel: Unzumutbarkeit ist grundsätzlich anzunehmen, wenn die aufzuwendenden Mittel nicht innerhalb von zehn Jahren durch Erträge ausgeglichen werden können oder die Kosten von Abbruch und Neuerrichtung die eines vergleichbaren Gebäudes erreichen. Die fünfte Gruppe hat keine solche Regel und ist damit der offenste Punkt der Satzung.
Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung – und die monatliche Variante
Lässt sich die Zweckentfremdung nicht über vorrangige öffentliche oder überwiegende private Interessen rechtfertigen, bleibt der Weg über Ausgleichsmaßnahmen (§ 4 Abs. 3). § 6 knüpft den Ersatzwohnraum an sechs kumulative Voraussetzungen, darunter Lage im Stadtgebiet, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang, keine geringere Größe, kein nachteilig abweichender Standard, nachgewiesene Baugenehmigung oder positiver Bauvorbescheid und glaubhaft gemachte Finanzierung.
§ 7 regelt die Ausgleichszahlung. Die einmalige Zahlung bemisst sich nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung für geförderten Wohnraum in Erlangen aufzuwendenden durchschnittlichen Kosten. Daneben steht in Abs. 3 eine Variante, die nicht jede Satzung kennt: Bei nur vorübergehendem Verlust von Wohnraum kommt eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Ob einmalig oder laufend gerechnet wird, macht wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied.
Was in der Erlanger Satzung nicht steht
Drei Punkte fehlen, und alle drei wirken zugunsten der Betroffenen oder eröffnen jedenfalls Spielraum.
Kein Registrierungsverfahren. Die Satzung enthält keine Registrierungspflicht für die Kurzzeitvermietung und keine Registrierungsnummer; die Begriffe kommen im Satzungstext nicht vor. Das hat einen zeitlichen Grund: Sie zitiert das Zweckentfremdungsgesetz in der Fassung vom 19. Juni 2017, also vor der Einfügung des Art. 2a ZwEWG. München hat ein solches Verfahren, Nürnberg führt es zum 1. Oktober 2026 ein – in Erlangen bräuchte es dafür eine Änderungssatzung.
Kein Ausschluss der aufschiebenden Wirkung. Regensburg bestimmt in seiner Satzung ausdrücklich, dass Klagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug keine aufschiebende Wirkung haben. Eine entsprechende Vorschrift enthält die Erlanger Satzung nicht. Für den Rechtsschutz gegen eine Anordnung nach § 12 ist das der erste Punkt, der zu klären ist.
Keine Klausel zur fehlenden Heilung. Auch die Regensburger Regelung, wonach eine begangene Ordnungswidrigkeit durch eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt wird, findet sich in Erlangen nicht.
Negativattest, Auskunftspflicht, Bußgeld
§ 9 sieht ein Negativattest vor: Steht fest, dass kein Wohnraum im Sinne der Satzung vorliegt, keine Zweckentfremdung gegeben ist oder Genehmigungsfreiheit besteht, wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. Wer Rechtssicherheit für eine geplante Nutzung sucht, hat damit einen ausdrücklich geregelten Weg.
§ 11 verpflichtet dinglich Verfügungsberechtigte, Besitzer, Verwalter und Vermittler zur Auskunft, zur Vorlage von Unterlagen und zur Duldung der Betretung zu angemessener Tageszeit. Die Auskunftspflicht erstreckt sich ausdrücklich auch auf Tatsachen, die geeignet sind, eine Verfolgung wegen einer Straftat oder Ordnungswidrigkeit herbeizuführen; die Verwertung richtet sich nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG. Diese Konstellation will sorgfältig gehandhabt werden.
§ 14 übernimmt den gesetzlichen Bußgeldrahmen: bis zu 500.000 Euro für die ungenehmigte Zweckentfremdung, bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen die Auskunftspflicht.
Was sich in einem Erlanger Verfahren prüfen lässt
- Handelt es sich überhaupt um Wohnraum im Sinne des § 2, oder greift eine der fünf Fallgruppen des Abs. 3 – insbesondere Nr. 5, die fehlende Marktannahme?
- Gilt der Vorwurf einem Zeitraum ab dem 23. Mai 2025? Vorher gab es in Erlangen kein Verbot.
- Wie viele Wochen im Kalenderjahr wurde tatsächlich zur Fremdenbeherbergung genutzt, und wie ist gezählt worden?
- Greift eine der vier Ausnahmen des § 3 Abs. 2 – vergebliche Vermietungsbemühungen, laufender Umbau, bevorstehende Veräußerung, überwiegende Wohnnutzung bei gewerblicher Mitbenutzung?
- Wann lagen die vollständigen Unterlagen vor, und ist die Dreimonatsfrist des § 4 Abs. 6 bereits abgelaufen?
- Ist bei einer Anordnung nach § 12 die aufschiebende Wirkung entfallen, oder wurde die sofortige Vollziehung gesondert angeordnet und begründet?
- Kommt statt einer Versagung eine Ausgleichsmaßnahme in Betracht, und ist einmalig oder laufend nach § 7 Abs. 3 gerechnet worden?
- Beim Erwerb: Besteht eine Genehmigung, die nach § 4 Abs. 4 für und gegen den Rechtsnachfolger wirkt?
- Wurde eine Auskunft nach § 11 verlangt, und wie verhält sie sich zu Art. 3 Abs. 2 ZwEWG?
Häufige Fragen zur Zweckentfremdung in Erlangen
Seit wann gilt das Verbot in Erlangen?
Seit dem 23. Mai 2025. Die Satzung vom 30. April 2025 wurde am 22. Mai 2025 bekannt gemacht und gilt nach § 15 fünf Jahre. Für Zeiträume davor gab es in Erlangen kein Zweckentfremdungsverbot.
Darf ich meine Erlanger Wohnung an Monteure oder Gäste vermieten?
Bis zu insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr liegt nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 keine Zweckentfremdung vor. Darüber hinaus ist die Nutzung genehmigungspflichtig. Anders als in Nürnberg kommt es dabei nicht darauf an, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen.
Brauche ich in Erlangen eine Registrierungsnummer?
Die Erlanger Satzung sieht kein Registrierungsverfahren vor. Ob eine Plattform gleichwohl eine Nummer abfragt, ändert daran nichts. In München und – ab dem 1. Oktober 2026 – in Nürnberg ist das anders.
Wie lange darf die Stadt über meinen Antrag entscheiden?
Drei Monate nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen. Danach gilt die Genehmigung nach § 4 Abs. 6 als erteilt. Maßgeblich ist deshalb der Zeitpunkt der Vollständigkeit, nicht der des Antragseingangs.
Weiterführend
Die allgemeinen Grundlagen stehen auf den Seiten zu Genehmigungspflicht und Tatbeständen, zu Kurzzeitvermietung und Registrierungsnummer, zu Leerstand und Wiederbelegung, zu Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlung sowie zu Bußgeld, Auskunftspflicht und Eilrechtsschutz. Zum Vergleich mit den Nachbarstädten siehe Zweckentfremdung in Nürnberg und Zweckentfremdung in Regensburg; einen Überblick über alle bayerischen Städte mit einer Satzung gibt die Seite Zweckentfremdung in Bayern.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zum Zweckentfremdungsrecht in Erlangen haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.