Zweckentfremdung von Wohnraum im Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist die Kurzzeitvermietung nicht die Ausnahme, sondern für viele Eigentümer das Geschäftsmodell. Zwei Gemeinden haben darauf mit einer Zweckentfremdungssatzung reagiert: der Markt Garmisch-Partenkirchen und der Markt Murnau a. Staffelsee. Beide Satzungen ähneln sich im Aufbau – und unterscheiden sich in dem Punkt, auf den es für Bestandsanbieter ankommt, um sechs Jahre.
Garmisch-Partenkirchen: seit dem 1. Oktober 2025
Die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wurde am 25. September 2025 ausgefertigt und am 30. September 2025 im Amtsblatt des Marktes bekannt gemacht. § 9 bestimmt: „Diese Satzung tritt am 01.10.2025 in Kraft. Sie tritt mit Ablauf von fünf Jahren nach Inkrafttreten außer Kraft.” Sie gilt nach § 1 Abs. 2 im gesamten Ortsgebiet.
Den Anlass benennt § 1 Abs. 1 ungewöhnlich deutlich: Dem Wohnungsmarkt werde „zunehmend Mietwohnraum durch die Umwandlung in Ferienwohnungen entzogen”. Das ist keine Floskel, sondern für die Frage der Verhältnismäßigkeit der Satzung der tragende Grund.
§ 3 übernimmt die fünf gesetzlichen Tatbestände: Nutzung zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche der jeweiligen Wohneinheit für gewerbliche oder berufliche Zwecke, bauliche Veränderung bis zur Unbewohnbarkeit, mehr als insgesamt acht Wochen Fremdenbeherbergung im Kalenderjahr, Leerstand von mehr als drei Monaten und Beseitigung. Die Bezugnahme auf die „jeweilige Wohneinheit” bei der Flächengrenze ist eine Präzisierung, die andere Satzungen nicht enthalten.
Der entscheidende Punkt: die Bestandsklausel in § 7
Anders als Nürnberg oder Erlangen stellt Garmisch-Partenkirchen die Ausnahmen nicht neben den Tatbestand, sondern in einen eigenen § 7 „Abweichungstatbestände”. Dessen Abs. 1 Nr. 2 ist für den Ferienwohnungsmarkt die wichtigste Vorschrift der ganzen Satzung: Eine Zweckentfremdung liegt danach nicht vor, wenn „der Wohnraum bereits vor dem Inkrafttreten der Satzung und seitdem nachweislich ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente”.
Wer seine Wohnung also schon vor dem 1. Oktober 2025 als Ferienwohnung genutzt hat und das seither ohne Unterbrechung getan hat, fällt nach dem Wortlaut nicht unter das Verbot. Die Streitfragen verschieben sich damit vom Ob auf den Nachweis: Was gilt als Unterbrechung – eine Saison ohne Vermietung, ein Umbau, eine Zeit der Eigennutzung? Und woraus ergibt sich die durchgehende Nutzung? Das ist der Punkt, an dem die meisten Verfahren in Garmisch-Partenkirchen entschieden werden dürften.
Die weiteren Abweichungstatbestände des § 7 Abs. 1 betreffen an eine Tätigkeit gebundenen Wohnraum, den zügigen Umbau oder die alsbaldige Veräußerung sowie die gewerbliche Mitbenutzung bei überwiegender Wohnnutzung.
Murnau: derselbe Mechanismus, Stichtag 7. Oktober 2019
Die Murnauer Satzung vom 13. September 2024 ist knapper gefasst, arbeitet aber mit derselben Konstruktion – mit einem erheblichen Unterschied. Die entsprechende Vorschrift nimmt Räume aus, die „bereits vor dem Inkrafttreten des Verbots am 07.10.2019 und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken” dienten.
In Murnau gilt das Zweckentfremdungsverbot also bereits seit dem 7. Oktober 2019; die Satzung von 2024 setzt eine ältere fort. Für den Bestandsschutz kommt es damit nicht auf 2024 an, sondern auf die Lage im Herbst 2019 – und auf eine seitdem ununterbrochene Nutzung. Das sind mittlerweile fast sieben Jahre, über die sich die Nutzung nachvollziehen lassen muss.
Ob ein Stichtag aus einer Vorgängersatzung in einer neu erlassenen Satzung ohne Weiteres fortgeschrieben werden kann, ist eine Frage, die sich stellen lässt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat für Zweckentfremdungssatzungen betont, dass jede Neuauflage eine eigene Entscheidung des Normgebers mit eigener Begründung verlangt.
§ 7 der Murnauer Satzung bestimmt, dass sie nach dem Tag ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft tritt und mit Ablauf von fünf Jahren nach Inkrafttreten außer Kraft tritt. Das Datum der Bekanntmachung ergibt sich nicht aus dem Satzungstext selbst.
Drei Monate – dann gilt die Genehmigung als erteilt
Beide Gemeinden arbeiten mit derselben Frist. In Garmisch-Partenkirchen entscheidet der Markt nach § 4 Abs. 4 „nach Vorliegen aller Unterlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt.” Die Murnauer Satzung enthält in § 4 Abs. 5 dieselbe Regelung.
Wie überall entscheidet damit der Zeitpunkt, zu dem die Unterlagen vollständig waren – nicht der Eingang des Antrags. Beide Satzungen sehen außerdem vor, dass die Genehmigung für und gegen den Rechtsnachfolger wirkt und auch gegen Personen, die den Besitz nach der Erteilung erlangt haben.
Was eine Genehmigung kosten kann
§ 7 Abs. 2 der Garmischer Satzung nennt drei Wege zur Genehmigung: Ersatzwohnraum, vorrangige öffentliche Belange oder eine einmalige beziehungsweise laufende Ausgleichszahlung.
Beim Ersatzwohnraum ist Abs. 3 streng. Er muss im Gebiet des Marktes geschaffen werden, von den dinglich Verfügungsberechtigten im Rahmen der Genehmigung, in zeitlichem Zusammenhang vor deren Erteilung – die Satzung schließt Ersatzwohnraum „aus dem Bestand” oder „auf Vorrat” ausdrücklich aus –, er darf nicht kleiner sein und im Standard nicht nachteilig abweichen, und er muss dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.
Nach § 7 Abs. 4 kann die Genehmigung bei berechtigtem Interesse „einmalig befristet (maximal bis zu 3 Jahren), bedingt oder unter Auflagen erteilt werden”. Eine befristete Genehmigung ist damit der Regelfall, mit dem zu rechnen ist – und die Befristung selbst kann Gegenstand der Prüfung sein.
Keine Heilung durch eine nachträgliche Genehmigung
Beide Satzungen enthalten eine Vorschrift, die in der Praxis unterschätzt wird. § 8 Abs. 3 der Garmischer Satzung bestimmt, dass eine begangene Ordnungswidrigkeit durch eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt wird; § 6 Abs. 2 der Murnauer Satzung sagt dasselbe. Wer die Genehmigung nachholt, räumt das Bußgeldverfahren damit nicht aus dem Weg – beides läuft nebeneinander.
Der Rahmen folgt dem Gesetz: bis zu 500.000 Euro für die ungenehmigte Zweckentfremdung, bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen die Auskunftspflicht. Die Auskunftspflicht trifft nach § 5 der Garmischer Satzung auch Verwalter und Vermittler, nicht nur Eigentümer.
Im übrigen Landkreis
Für Mittenwald, Grainau, Oberammergau, Krün, Wallgau, Oberau, Ohlstadt, Großweil und Habach ließ sich keine Zweckentfremdungssatzung feststellen. Dort greift das Verbot nicht. Wallgau arbeitet stattdessen mit einer Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB – ein anderes Instrument mit anderen Voraussetzungen und anderen Rechtsfolgen, das die Begründung von Sondereigentum unter Genehmigungsvorbehalt stellt, nicht die Nutzung als solche.
Was sich in einem Verfahren prüfen lässt
- Liegt die Wohnung in Garmisch-Partenkirchen oder Murnau, oder in einer Gemeinde ohne Satzung?
- Greift die Bestandsklausel – wurde der Raum vor dem maßgeblichen Stichtag (1. Oktober 2025 beziehungsweise 7. Oktober 2019) und seitdem ohne Unterbrechung anders als zu Wohnzwecken genutzt?
- Was wird der Behörde als Unterbrechung entgegengehalten, und trägt das nach dem Wortlaut der Satzung?
- Geht es um mehr als acht Wochen Fremdenbeherbergung im Kalenderjahr, und wie ist gezählt worden?
- Bei gewerblicher Mitbenutzung: Wird auf die Gesamtfläche der jeweiligen Wohneinheit abgestellt?
- Wann lagen alle Unterlagen vor, und ist die Dreimonatsfrist abgelaufen?
- Ist die Genehmigung befristet oder mit Auflagen versehen, und halten sich diese im Rahmen des § 7 Abs. 4?
- Wird ein Bußgeldverfahren geführt, obwohl die Genehmigung nachträglich erteilt wurde?
- Beim Erwerb einer Wohnung: Besteht eine Genehmigung, die auch gegen den Erwerber wirkt?
Häufige Fragen
Meine Ferienwohnung in Garmisch gibt es seit Jahren – gilt die Satzung auch für mich?
Nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der Wohnraum bereits vor dem 1. Oktober 2025 und seitdem nachweislich ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente. Entscheidend ist die durchgehende Nutzung seit diesem Stichtag; daran hängt die Einordnung im Einzelfall.
Gilt in Murnau derselbe Stichtag?
Nein. Die Murnauer Satzung stellt auf das Inkrafttreten des Verbots am 7. Oktober 2019 ab. Der Zeitraum, über den sich die Nutzung nachvollziehen lassen muss, ist dort deutlich länger.
Hilft es, die Genehmigung nachträglich zu beantragen?
Für die Zukunft ja. Für ein bereits eingeleitetes Bußgeldverfahren nicht ohne Weiteres: Beide Satzungen bestimmen ausdrücklich, dass eine begangene Ordnungswidrigkeit durch eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt wird.
Gilt das Verbot im ganzen Landkreis?
Nein. Nur Garmisch-Partenkirchen und Murnau a. Staffelsee haben eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. In den übrigen Gemeinden des Landkreises ließ sich keine feststellen.
Weiterführend
Die allgemeinen Grundlagen stehen auf den Seiten zu Genehmigungspflicht und Tatbeständen, zu Kurzzeitvermietung und Registrierungsnummer, zu Leerstand und Wiederbelegung, zu Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlung sowie zu Bußgeld, Auskunftspflicht und Eilrechtsschutz. Zu den anderen bayerischen Städten siehe Nürnberg, Erlangen und Regensburg; den Überblick gibt die Seite Zweckentfremdung in Bayern.
Kontakt
Sollten Sie Fragen zum Zweckentfremdungsrecht im Landkreis Garmisch-Partenkirchen haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: 089 / 383 824 0.
Stand: September 2026
Dr. Tobias Kumpf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München.